Kiszervezi védelmi ipari érdekeltségeit a magyar állam
Mely cégeket érint az N7 Holding és a 4iG csoport közötti előzetes megállapodás? Milyen lehetőségeket tartogat az ágazat a hazai beszállítóknak?
Megvenni, sőt bérelni is csak külön kormányzati engedéllyel lehetne közepestől nagyobb kereskedelmi ingatlanokat. A „plázastop” eredetileg az élelmiszermultik ellen született, de az új szabály az igazi plázákat, sőt az egész kereskedelmiingatlan-piacot nyírná ki. A minisztérium senkivel sem egyeztetett, az érintettek nem értik, mi végre az értelmetlen szigorítás.
Nemhogy építeni, megvenni vagy bérelni sem lehetne kormányzati engedély nélkül kereskedelmi ingatlant a „plázastop”-rendeletet szigorító, az Építési és Közlekedési Minisztérium (ÉKM) által „társadalmi véleményezésre” bocsátott módosítás szerint.
A módosítás mások mellett érintené a nagy bevásárlóközpontokat, bérbe adás céljából épített vagy építendő kereskedelmi ingatlanokat is. A tervezet jelen állása szerint egy bevásárlóközpont tulajdonosa nem adhatná csak úgy bérbe az ingatlanban található (400 négyzetméternél nagyobb) üzleteket:
minden egyes bérlőnek új, úgynevezett rendeltetésmódosítási engedélyre volna szüksége. És ha változik a bérlő – ami a bevásárlóközpontokban meglehetősen gyakori – akkor a következő bérlőnek is új engedélyt kellene szereznie.
Ezek a feltételek azonnal leértékelnék a működő kereskedelmi ingatlanokat, a bizonytalanság ugyanis kockázat, a kockázat pedig értékcsökkentő tényező.
Az értékcsökkenés a még meg sem épült kereskedelmi ingatlanokat is érintené, a gyakorlatban aligha volna olyan beruházó, aki ilyen körülmények közt belevágna egy befektetésbe.
Akad olyan piaci szereplő, aki attól tart, a tervezetnek tulajdonképpen ez a célja: teljes kormányzati kontroll alá vonni a kereskedelmi ingatlanok piacát.
Az állandó engedélyeztetési kényszer miatt praktikusan csak olyan szereplők tudnának kereskedelmi ingatlanokat üzemeltetni, és csak olyanok merhetnének új beruházásokba belevágni, akik képesek volnának biztosítani, hogy a bérlőik meg fogják kapni a szükséges engedélyt.
Érdemi indoklást a minisztérium nem fűzött a tervezethez – az, hogy „tovább kell egyértelműsíteni azokat az esetköröket, amikor rendeltetésmódosítási engedélyt kell kérni” aligha minősíthető magyarázatnak.
A „plázastop” lényegében 2012 óta él, a nagyobb üzletek (kezdetben 300 négyzetméter volt a limit, ezt később 400-ra emelték) építése – sőt: pár éve építésiengedély-köteles átalakítása – engedélyköteles. Rögtön szögezzük is le: szó sincs plázákról, a nagy bevásárlóközpontok alapterülete több ezer négyzetméter, a pár száz négyzetméteres alapterület a nagyobb kiskereskedelmi egységeket fedi le.
A minisztérium nem egyeztetett a kiskereskedelmi szereplőkkel, a tervezet is nehezen azonosítható módon, témamegjelölés nélkül került ki a társadalmi egyeztetés honlapjára – mondja Kozák Tamás, az Országos Kereskedelmi Szövetség (OKSZ) főtitkára a HVG-nek. A rendelet módosítása a kiskereskedelem teljes spektrumát érinti, hatása rendkívül jelentős, ezért is jó lett volna egy előzetes szakmai egyeztetés. Kozák szerint a rendelettervezet az egész kereskedelmiinfrastruktúra-fejlesztésbe, de még a napi üzemeltetésbe is nagyon sok bizonytalanságot hoz. Így például az egész shop–in–shop koncepció ezzel megkérdőjeleződik, mivel az árusítótér tagolása is rendeltetésmódosítási engedély köteles lenne, de az is egy
sajátos szemléletet tükröz, hogy az ingatlanhoz kötődő engedélyek gyakorlatilag a használó személyéhez lennének kötve.
A kereskedők se jogi, se műszaki, se gazdasági szempontból nem látják a szigorítás létjogosultságát. Célja nehezen értelmezhető, különösen akkor – hívja fel a figyelmet Kozák Tamás –, amikor
a nemzetgazdasági érdek a beruházások ösztönzése volna, nem pedig azok nehezítése.
Élesebben fogalmaztak a HVG-nek más, nevük elhallgatását kérő, a kereskedelemre rálátó források. A jogszabály-módosítás
szélsőséges értelmezése szerint a polcok átrendezése is új rendeltetésmódosítási engedélyhez volna kötött,
hiszen azzal megváltozik az eladótér tagolása. Egy ilyen korlátozás nyilván a hétköznapi üzletmenetet lehetetlenítené el.
A 2012 óta élő, s azóta egyre szigorodó „plázastop” célkeresztjében elég látványosan a nagy élelmiszermultik állnak, így adja magát a feltételezés, hogy a mostani tervezett szigorítás is az ő további ellehetetlenítésük felé irányul. Közben azonban olyan hazai tulajdonban lévő cégeket, vállalkozókat is nehéz helyzetbe hozna, akik adott esetben értékesítenék vagy bérbe adnák boltjukat, kereskedelmi ingatlanjukat valamelyik nagy láncnak.
„Mindenképpen kedvezőtlen és erős beavatkozásnak találjuk ezt a módosítást” – mondja a HVG-nek Borbély Gábor, a CBRE ingatlanszolgáltató magyarországi üzletfejlesztési és kutatási igazgatója. Az eddig hatályos törvény már így is nehezen értelmezhető bonyodalmat jelentett a hazai kiskereskedelmi piacnak, akár a tulajdonosi, akár a bérlői kört tekintjük.
Az eddigi szabályozás erejét illetően beszédes az a tény, hogy
Magyarország nemcsak ingatlanbefektetési volumenben, hanem az új fejlesztések méretét, illetve a hazai és nemzetközi márkák üzletnyitását tekintve is lemaradt az elmúlt évtizedben Csehország, Lengyelország és Románia mögött.
A hazai ingatlanbefektetési forgalom az elmúlt évtized legrosszabb évét zárta tavaly, és épp egy fellendülés kezdett haloványan kibontakozni, aminek az egyik nemzetközi hajtóereje épp a kiskereskedelmi ingatlanok iránt erősödő befektetési érdeklődés. A régió több országában láthattunk százmillió eurót meghaladó értékű tranzakciókat, és (bár kisebb értékben) Magyarországon is vannak érdemi tárgyalások folyamatban, amiket akár meg is akaszthat a magántulajdon használatának ilyen erős korlátozása.
Hasonlóan problémás ez a szigorítás a kiskereskedőknek, az eszközkezelőknek, ingatlanüzemeltetőknek és a potenciális ingatlanfejlesztőknek – figyelmeztet a szakember.
Frissítés. A CBRE cikkünk megjelenése után az alábbi nyilatkozatot tette: “A CBRE belső irányelvei szerint általában nem kommentál jogszabálytervezeteket vagy politikai témájú fejleményeket. A korábban megjelent nyilatkozat egy szakértő egyéni, szakmai véleményét tükrözte, nem a vállalat hivatalos álláspontját. A CBRE továbbra is elkötelezett az átláthatóság és a szakmai párbeszéd mellett, és támogat minden olyan szabályozási környezetet, amely kiegyensúlyozott és fenntartható fejlődést tesz lehetővé a kiskereskedelmi és ingatlanpiaci szektorban.”
Mindeddig nagyobb boltot kormányzati különengedély nélkül lehetett létesíteni, ha az új bolt egy régi helyére költözött be – úgy, hogy a régi bolt tulajdonosa eladta vagy bérbe adta az ingatlant. A módosítás értelmében erre ugyebár nem lenne lehetőség a továbbiakban.
Feltételezve, hogy méltányolható jogalkotói szándék gátat szabni a nagyobb üzletek elburjánzásának – egyébként miért ne burjánozhatnának, ha van piaci kereslet? – sem világos, miért kellene korlátozni, hogy régebbi boltok helyén új boltok nyíljanak. A lakosság érdekét alighanem szolgálja, ha olyan üzletek működnek, amelyek az üzemeltetők belátása alapján életképesek – tehát van rájuk kereslet – az adott területen.
A módosítás ráadásul még tovább megy, az árusítótér leválasztását, tagolását is engedélykötelessé tenné. Az elmúlt években különösen hipermarketekben lehetett látni, hogy az árusítótér egy részét – esetenként jelentős részét – leválasztották, s oda egy másik cég költözött be. Megint csak normál piaci, a vásárlói kereslethez igazodó gyakorlatnak tűnik: ha a lakosságnak nincs igénye a hatalmas élelmiszerüzletre, lehet, hogy életképesebb egy kisebb élelmiszerüzlet és egy elektrotechnikai bolt.
Legalábbis nehezen látható, miért pont a kormány(hivatal) volna alkalmas eldönteni, egy adott helyen – ahol amúgy is bolt működik – pontosan miféle bolt működésének van létjogosultsága.
Nyitókép: Reviczky Zsolt
Mely cégeket érint az N7 Holding és a 4iG csoport közötti előzetes megállapodás? Milyen lehetőségeket tartogat az ágazat a hazai beszállítóknak?
Van egy piaci szegmens, amely feltámadni látszik, de a megrendelő fejével kell gondolkodni.
Számos ponton változik az adózás rendje 2025-ben. A cégvezetők figyelmére is érdemes, jelentősebb változások kerülnek bemutatásra.
Még mintegy 186 milliárd forint kedvező feltételű pénzügyi forrás érhető el az EXIM-nél a Demján Sándor Program keretében meghirdetett konstrukciókban.
A független kutatók a Tisza egyre tetemesebb előnyét mérik a Fidesszel szemben, a szakma kormánypárti része élesen bírálja őket ezért. Magyarék azonban hiába vezetnek egyelőre, sok idő van még a válaasztásokig.
A kormány megoldása: bírsággal sarkallná élénkebb munkára a bírókat...
Magyar Péter sem hagyta szó nélkül.
Csak a magyarok kisebbsége minősíti magát bal- vagy jobboldalinak – derül ki a Medián júniusi kutatásából.
„Megtiszteltetés, hogy én lehetek az első, akit feljelentettek” – írja.
"Az emberek jókedvűen a hatalom értésére adták, hogy ők szabadok akarnak lenni".