A birtoklás nem egyenlő a tulajdonjoggal: attól, hogy valaki egy ingóságot vagy egy ingatlant birtokol, még nem válik tulajdonossá. Ha valaki például bérbe vesz, vagy a tulajdonos hozzájárulásával használ egy ingatlant, nem tekinthető tulajdonosnak, és el sem birtokolhatja a kérdéses földterületet, mivel ennek feltétele, hogy az elbirtokló jóhiszeműen tulajdonosnak gondolja saját magát – magyarázta Németh Zoltán László ingatlanjogász.

Hanyag a tulajdonos? Elbirtokolhatjuk az ingatlant © dripnet.hu

A birtokosból akkor válhat tulajdonos, ha hosszú időn keresztül birtokol egy dolgot, vagy művel, gondoz egy ingatlant: ingóságok esetében 10, ingatlanok esetében pedig 15 éves szakadatlan birtoklás után lehet valaki törvényesen is tulajdonos. Mindezt a jog azért teszi lehetővé, mert a társadalom számára nem előnyös, ha egy ingatlan hosszú időn keresztül parlagon hever, senki nem műveli meg, és nem is tartja karban. Ez esetben a tulajdonhoz való jog az „okszerű gazdálkodás" követelményével konkurál. Az elbirtoklás lehetővé tételét az is indokolja, hogy ezzel érdekeltté lehet tenni azokat az embereket, akik hosszú ideig gazdálkodnak egy adott területen, és sajátjuknak tekintik azt.

Tulajdonszerzés másképp

Az elbirtoklás gyakorlatilag egy olyan tulajdonszerzési mód, amelyet a jogszabály megenged: tulajdonossá ugyanis többféleképpen válhat valaki, többek között adásvétellel, ajándékozással vagy elbirtoklással. Ez utóbbi esetben a felek között nincsen jogügylet, azaz az elbirtokló a törvény szabálya alapján szerzi meg a tulajdonjogot, amellyel egy időben a korábbi tulajdonos gyakorlatilag elveszti azt, mivel az ingatlant nem birtokolta. Általában csak olyan földet lehet elbirtokolni, amelyet valaki örökölt, viszont nem foglalkozik vele, esetleg tulajdonosa huzamosabb ideig külföldön tartózkodik, és ingatlanját sorsára hagyja.

Ha valaki egy ilyen elhagyott földet 15 évig szakadatlanul birtokol, a bíróságtól kérheti annak tulajdonba adását: ekkor egy bizonyítási eljárás során a bíróság megállapíthatja az elbirtoklást, és tulajdonba adhatja az ingatlant. Jobbik eset, amikor a tulajdonosnak se híre, se hamva: ilyenkor a bíróság kijelöl egy ügygondnokot, aki mindössze annyit mondhat, hogy az illető „nem birtokolta el a földterületet". Az elbirtokló ebben az esetben könnyedén bebizonyíthatja ennek ellenkezőjét, és megszerezheti a tulajdonjogot. A bizonyítás problémásabb, ha előkerül a tulajdonos, aki mindezt nem ismeri el.

Az elbirtoklónak mindenképpen be kell jegyeztetnie a tulajdonjogát, mert ha ezt elmulasztja, alulmarad azzal szemben, aki a földhivatali nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében megszerzi a tulajdonjogot – figyelmeztetett Németh Zoltán. Ha tehát az eredeti tulajdonosnak 15 év után eszébe jut parlagon heverő földje, és azt eladja, jogszerűen teszi ezt. Ebben az esetben a föld azt illeti, akinek a vételár fejében a nevére kerül. Más a helyzet, ha a tulajdonos az ingatlant elajándékozza: ebben az esetben már lehet elbirtoklásra hivatkozni, hiszen az új tulajdonos ingyenesen tett szert a földre.

Az ingatlanok elbirtoklásának gyakorlati jelentősége az utóbbi évtizedekben egyre inkább csökken, mivel az ingatlan-nyilvántartás elvileg az egész országot lefedi, és gyakorlatilag nincs olyan földterület, amelynek ne lenne tulajdonosa – örökös híján szükségképpen az államé lesz a terület, állami tulajdont viszont nem lehet elbirtokolni. Tulajdonos nélküli terület tehát nem nagyon fordul elő, a földhivataloknál pedig mindenki meggyőződhet a tulajdoni viszonyokról, mielőtt elkezd művelni egy adott földterületet. Mivel az elbirtoklás feltétele az, hogy valaki jóhiszeműen tulajdonosnak vélje magát, az ilyen jellegű elbirtoklás emiatt szinte kizárt.

Az elbirtoklási idő megszakad, ha a tulajdonos a birtokost a dolog kiadására írásban felszólítja, vagy ez ügyben bírósághoz fordul. Ha ez ingatlanok esetében 15 éven belül történik, mindez ráadásul nem is mérlegelés kérdése, vitázni mindössze azon lehet, hogy honnantól számít a 15 év. Az elbirtoklás akkor is megszakad, ha a tulajdonos az ingatlannal rendelkezik, például bérbe adja azt, vagy a birtokos a birtokot akaratán kívül elveszti, és egy éven belül nem szerzi vissza, vagy nem kéri ezt a bíróságtól. Ilyen esetben a birtoklás addig eltelt ideje nem vehető figyelembe, és az óra újból elölről ketyeg. Más a helyzet, ha valaki egy elbirtokló félben lévő ingatlan birtoklását folytatja: ha például a föld művelője meghal, és annak fia azt tovább gondozza, beleszámíthatja a 15 évbe a már eltelt éveket.

Nem mindegy, kitől

A törvény a tulajdonostárstól való elbirtoklást fokozott szigorúsággal kezeli: ekkor azt is vizsgálják, hogy az elbirtokló magatartása összeegyeztethető-e a tulajdonostársak jogaival és érdekeivel. Előfordulhat például olyan eset, hogy a tulajdonostársak a közös tulajdonban álló ingatlan birtoklását egymás között ténylegesen megosztják, viszont ezt hanyagságból vagy hozzá nem értésből nem rendezik szabályosan. Ilyenkor a megosztás a helyes tulajdoni aránytól tévedésből is eltérhet, és az eredetileg megjelölt ingatlan-határvonal is eltolódhat, amely az elbirtoklási idő leteltével véglegessé is válhat. Olyasmi is előfordulhat, hogy az egyik tulajdonostárs hosszú ideig ismeretlen helyen van, és életjelet sem ad magáról, ha ezalatt a másik tulajdonos jóhiszeműen gondozza a földjét, viseli a terheit és sajátjának tekinti azt, 15 év elteltével hivatkozhat elbirtoklásra.

Tartalmi partnerünk a Bookmark Media ingatlanpiaci hírügynökség