Az új lakóparkok adásvételi szerződései kísértetiesen hasonlítanak egymásra, és rendszerint a beruházóknak kedveznek. A vevőknek tetszik, nem tetszik, el kell fogadniuk a szerződéseket, érdemi változtatásra gyakorlatilag nincs esélyük. Dönteniük pedig gyorsan kell. „A lakás kiválasztásának másnapján már be is fizettük a regisztrációs díjat, hiszen az új ingatlanok iránt nagy az érdeklődés, és féltünk attól, hogy lecsapják a kezünkről a kiszemelt lakást” − magyarázza olvasónk, aki a közelmúltban több tucat lakópark kínálatát vette szemügyre.

Mindent nézzünk meg alaposan © sxc.hu

„Mielőtt lefoglalóztuk volna a lakást, e-mailben megkaptuk az előszerződést. Befizettük a foglaló részének számító 100 ezer forint körüli regisztrációs díjat, a szerződést pedig elküldtük a szüleimnek is, akik megmutatták az ügyvédjüknek. Ekkor jött a hidegzuhany, az ügyvéd szerint ugyanis egyoldalú szerződést írtunk alá: a dokumentum alapján a vevő nagyon kiszolgáltatott, semmihez nincs joga, míg a beruházót minden védi, ő elállhat a szerződéstől, egyoldalúan értesíthet, késedelem esetén pedig alig kell kötbért fizetnie. Az építtető gyakorlatilag hat hónapot büntetlenül csúszhat, és a következő hat hónapos csúszásért is csak egyszeri kötbért kell lerónia. Ennek összege ráadásul nevetségesen alacsony, a vételár 0,25 százaléka. Ez a mi 16 millió forintos lakásunk esetében 40 ezer forintot jelent. Megpróbáltuk módosíttatni a szerződés ezen pontját, de a beruházó nem járult hozzá” - meséli a részleteket a pórul járt vevő.

Csalóka látványtervek

A gyors döntések miatt rengeteg apróságnak tűnő dolog is elkerüli az emberek figyelmét. Olvasónk például ügyelt arra, hogy a kiszemelt lakás ne északi fekvésű legyen, azt azonban későn vette észre, hogy délkeleti fekvésű ablakait leárnyékolja majd egy szemközti iskola. Ezt a látványtervről „lefelejtették”, ahogy a szépen megtervezett udvar közepébe nyúló lepusztult raktárépületet is. „A szép, színes látványterveken soha nem szerepel ilyesmi, több tucat helyszínt bejártunk, és csak a terepszemlén derült fény a gyönyörűséges épületek apró titkaira. A szomszédos, romos épületek az esetek többségében a lakóparkok átadáskor is ott díszelegnek majd, a beruházó pedig a legjobb esetben is csak tárgyalásokat folytat, de mivel nem az övé a szomszédos telek, semmit nem garantál" - folytatja a lakásvásárló.

A „marketing alaprajzot” sem kell készpénznek venni, hiszen ez különbözhet a műszaki alaprajztól. „Mi például azt is későn vettük észre, hogy a leendő hálószobánknak és a liftaknának közös a fala. A beruházó persze nyugtatgat, mondván, korszerű, csöndes lifteket építenek a házba, de mivel kipróbálni nem tudjuk, csak reménykedünk, hogy így is lesz. Furcsálltuk a beruházóval történő kommunikáció módját is, az építtető ugyanis a feladástól számított ötödik napon kézbesítettnek tekinti az ajánlott leveleket. Ha tehát két hétig nyaralunk, és közben fizetési felszólítást kapunk, már készíthetjük is a késedelmi kamatot. Ezt a határidőt legalább sikerült tíz napra kitolnunk, de érdemben nem tudtuk módosíttatni a szerződést”- árul el újabb részleteket olvasónk.

Az ilyen típusú, előre kidolgozott szerződések esetében valóban csak apró módosításokra van lehetőség, mivel a dokumentumok komplett rendszert alkotnak, a változtatgatások pedig az összes szerződésre kihathatnak − mondja Németh Zoltán László ingatlanjogász, aki az „egyenszerződések” lényegét magyarázta el nekünk: a lakóparkok lakásainak egységes adásvételi szerződései műszakilag, jogilag és tartalmilag összhangban vannak, és a beruházók nem szívesen bontják meg mindezt egy-egy vevő kérésére. Konkrét „hibák” az ilyen dokumentumokban általában nincsenek, panasz inkább arra szokott lenni, hogy a szerződések a beruházóknak egyoldalúan kedveznek. Ez azonban nem jogi kérdés, és általában kivédhető azzal, ha utánanézünk az építtető cégnek, és a helyszínt is alaposan körbejárjuk.

Kivédhető átverések

A kötbér kikötése is jogos lehet, bár a vételár néhány tized százalékában mérhető egyszeri „kárpótlás” igencsak kevésnek tűnik. A kötbér összege általában az adásvételi szerződésben szereplő lakáshoz hasonló, környékbeli ingatlan bérleti díjával szokott megegyezni, és általában napi 3−5 ezer forint körül alakul.

Garancia amúgy is jár

Van azonban néhány dolog, amelynek mindenképpen szerepelnie kell a szerződésben. Tisztázni kell például, hogy az adott vételár pontosan milyen fokú készültségre vonatkozik. Nagyon sok cég 90 százalékos készültséggel adja át a lakásokat, a burkolatokról, a belső munkálatokról pedig külön állapodik meg a vevőkkel. Ez akkor kellemetlen, ha az alapárban másod- vagy harmadosztályú anyagok szerepelnek, és azok nem felelnek meg a tulajdonosoknak.

A fizetési ütemezés módjának is szerepelnie kell a szerződésben: ez alapesetben meg kell hogy feleljen az ingatlan készültségi fokának. Sokan leginkább a garanciákat szeretnék kellőképpen viszontlátni a szerződésekben, pedig ezt mindenképpen megkapják. A hároméves általános garanciát ugyanis nem a konkrét szerződés, hanem az erre vonatkozó jogszabály biztosítja. Az újépítésű ingatlanok adásvételi szerződéseit a gyakorlatban egyébként sem szokták érdemben módosítgatni, de ettől függetlenül figyelmesen el kell őket olvasni, és saját ügyvédnek is meg kell mutatni; azzal az építési vállalkozóval pedig nem szabad szóba állni, amelyik erre nem ad lehetőséget - szögezi le Németh Zoltán ingatlanjogász. 

Tartalmi partnerünk a Bookmark Media ingatlanpiaci hírügynökség