Luxusingatlan mindig is kapható volt a fővárosban, még a rendszerváltás előtt is, bár felszereltségi szinten össze sem lehet hasonlítani az akkori kínálatot a mostanival. A mai értelemben vett luxusingatlanok piaca az ezredforduló környékén kezdett beindulni. Nagyjából ekkor kezdett letisztulni, hogy a lila színű, reneszánsz és egyéb míves oszlopokkal díszített, luxusnak látszó ingatlan, és a valódi luxusingatlan között hatalmas különbség van. A kilencvenes évek legjobbjai ma már nem feltétlen számítanak különlegesnek: a 30 négyzetméteres nappali, a nagy teraszok és panoráma ma már messze nem elegendő. A régi építésű luxust többek között ezért is nehéz eladni. A másik ok, hogy aki nagyobb összeggel önálló házat keres, az inkább saját igényei szerint építkezik. Az elmúlt időszakban sokat változott a paloták külső megjelenése is, a korábbi évek csicsás és hivalkodó házait felváltották a diszkrétebb portállal rendelkező ingatlanok, amelyek az utca felől keveset mutatnak meg a ház valódi nagyságából és kényelméből.

Ne legyen szomszéd!

Welnessz otthon. A lakás alaptartozéka © www.diamondspas.com

Luxusingatlan alatt klasszikus értelemben a 2−300 négyzetméteresnél nagyobb, számos extrával, így például medencével, szaunával, dupla vagy tripla garázzsal, belső lifttel és konditeremmel felszerelt ingatlanokat értjük. Sok épületnek van rész-, vagy teljes városi panorámája is. Ez utóbbiak, valamint a környezettől elszeparált házak jelentik a luxusingatlanok krémjét − magyarázza Murányi Ákos, a Duna House vezető elemzője. A budai oldal családi- és villaházas luxuspiaca a kilencvenes évek legelejétől kezdődően, pár év alatt felfutott. Az első lakóparkok is itt, a II., a XI., a XII., és a III. kerületben épültek.

Az újabb típusú, luxus és prémium kategóriás belvárosi társasházak építése körülbelül egy évtizeddel később indult. Ezeket az ingatlanokat már a külföldiek is veszik, a pesti oldalon pedig szinte kizárólag ők keresnek ilyen lakásokat. Pár éve megindult a Duna part meghódítása is, és elkezdtek épülni loft és penthouse lakások is − mondja Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője. Négy-hat lakásos, nívós társasházak elsősorban a XII. kerületben épültek, de a II. kerület magasabban fekvő utcáiban is érdemes körülnézni. A tömegprojektek nem jellemzőek erre az ingatlantípusra, hiszen a luxuslakások szemben alapvető követelmény, hogy viszonylag kevés szomszéd legyen − teszi hozzá Murányi Ákos.

Medence szériában

A luxusotthonok további jellemzője, hogy kivitelezésük során szinte kizárólag prémium kategóriás anyagokat használnak fel. Az „átlagos" építőanyagokból készült ingatlanokra ebben az árkategóriában már nincs is kereslet. Fontosak még mindazok az átlaglakásban nem elérhető szolgáltatások, amelyek az ilyen típusú ingatlanok szériatartozékai: dupla, vagy még nagyobb garázs, bel-, vagy kültéri úszómedence, szauna, szolárium, automatizált berendezések, távvezérelhető fűtés és világítás. A rengeteg extra mellett a legfontosabb szempont talán mégis az ingatlan elhelyezkedése, és az ezzel kapcsolatos adottságai: kilátás a városra vagy a Dunára, a csendes, zöld környezet, a nagyméretű teraszok, a jó levegő − ezek egytől egyig olyan tulajdonságok, amelyek rendszerint hozzátartoznak a luxuslakás fogalmához.

A luxuslakások vevői között hazai és külföldi magánszemélyek és cégek egyaránt vannak, de nagyságrendjében talán még mindig a magyarországi vásárlók dominálnak. A bérlők között viszont a külföldiek vannak többségben. A nemzetközi vállalatok főleg, cégvezetők, menedzserek szoktak lakást bérelni, de az is előfordul, hogy egy-egy luxusingatlant cégközpontnak vagy nagykövetségnek használnak − ebből a szempontból a lényeg az exkluzivitás − szögezi le Murányi Ákos. A nyugalmat, exkluzivitást kedvelő külföldiek inkább a budai oldalon, a városközpont közelségét szeretők viszont az I. kerület egyes részein, valamint az V., VI. kerületben keresnek lakást. A külföldiek általában alacsony,2−3 százalékos otthoni hitellel vesznek lakást.

Milliós négyzetméterek

Elszeparáltság. Nem kell a szomszéd

Ma 100 és 500 millió forint között tetszőlegesen vehetünk luxusházat, luxusnak nevezett lakásra pedig ennél olcsóbban, 40−50 millió forintért is szert tehetünk. Míg 3−4 évvel ezelőtt a 7−800 ezer forintos négyzetméterár volt a csúcs, és egyedül a Várban lévő Anjou Residence négyzetméterára lépte át az egymillió forintos küszöböt, addig ma már több projekt átlagára is eléri vagy megközelíti ezt az összeget. Az újdonságnak számító, szerkezetkész loftokat 380−480 ezer forintos négyzetméterárért kínálják, a felső emeleti, nagy alapterületű, nagy teraszos és panorámás penthouse lakásokat pedig 450−700 ezer forintos négyzetméteráron lehet megvenni. A budai hegyvidéki kis társasházaiban lévő full panorámás lakások négyzetméteréért egymillió forintot is elkérhetnek. Az ingatlanok árai az elmúlt 5−10 évben egyes területeken azért emelkedtek, mert gyakorlatilag elfogytak az ideális, panorámás építési telkek. Ilyen esetekben akár többszörösükre is emelkedhettek az árak.

A nem top prémium kategóriába tartozó ingatlanok reálértéken viszont inkább stagnálnak. Áremelkedés a továbbiakban − egy-két kivételtől eltekintve −nem várható, mert a kínálat meglehetősen nagy, a vevők pedig tudnak válogatni. Az árak jövőbeni alakulását persze nagyon nehéz megjósolni, mivel a luxusingatlanok piaca elég lassú, és egyáltalán nem biztos, hogy az ilyen jellegű befektetés optimális. Éppen ezért, ha valaki befektetési szándékból vesz luxusingatlant, mindenképpen meg kell ismernie az adott ingatlanhoz köthető rendezési, városfejlesztési terveket is - tanácsolja Valkó Dávid. Befektetési szempontból a Nagykörúton belüli pesti rész tűnik biztosnak, ahol a külföldiek továbbra is előszeretettel vesznek ingatlant, és újra megindult a mozgolódás Buda központi részén is. Nagykörúton belül, az V. és a VI. kerületben lévő új lakások árai pár éven belül elérhetik akár az egy millió forintot is.

Tartalmi partnerünk a Bookmark Media ingatlanpiaci hírügynökség