Mi alapján válasszunk építészt?

Elsősorban ne az ár, hanem a referenciamunkák legyenek irányadóak! Az építészek szívesen terveznek stílusuknak, szakmai elkötelezettségüknek megfelelő házat, így elsősorban megvalósult munkáikat érdemes feltérképezni. A népi építészet jellegzetességeit megjelenítő családi ház tervezésével lehetőleg ne olyan építészt bízzunk meg, aki modern városi lakások tervezésében járatos. Energiatakarékos épület, passzívház tervezését se bízzuk olyan építészmérnökre, akinek hiányosak az ebbéli ismeretei, vagy kevésbé érdekli a „zöld irányzat”.
Az első konzultáció során kiderül, érdemes-e elkezdeni a munkát az adott szakemberrel. Jellemző, hogy információgyűjtés céljából az építtetők több építészt, gépészmérnököt, kivitelezőt stb. - felkeresnek. A szakemberek többsége ilyen alkalmakkor nem számolnak fel óradíjat, ugyanakkor rengeteg hasznos információval látják el a potenciális ügyfeleket. Sokan elfeledkeznek az etikettről, s akár 2-3 óráig elnyújtják a díjmentes konzultáció időtartamát. Ha a szakember nem is jelzi a „időhiányt”, lehetőleg ne tartson egy óránál tovább az első konzultáció! Természetesen más a helyzet akkor, ha már létrejött a tervezésről szóló megállapodás.

Bizalmi kapcsolatra épülő tervrajzok

Az építtető és tervező között ideális esetben bizalmi kapcsolat alakul ki. A mérnök munkája során olyan információk birtokába jut, amely a szűk családi körre tartozik: mennyi pénz van a házi kasszában? Hány évesek a gyerekek? Mi a háziasszony kedvenc időtöltése? Mivel foglalatoskodik szabadidejében a ház ura? Az építész a tervezés előtt tucatnyi ehhez hasonló kérdéssel bombázza az építtetőt, ez teljesen normális, sőt, elvárható viselkedés. Az a gyanús, ha az építészmérnök nem kérdez. Egy jó építész nemcsak az építtető igényeit, a család életmódját stb. térképezi fel, hanem a korlátokra is figyelmeztet és olyan plusz lehetőségekre is felhívja a figyelmet, amelyek elkerülték a „laikus” megrendelő figyelmét.
Optimális esetben három vezérszempont ölt testet a házban: a hely, telek adottságai, az építtető igényei, illetve az építészmérnök szakmai ambíciói (például jellegzetes tömegformálás és energiahatékony kialakítás).




Az építésszel kötött megállapodás alapvetően három tervezési fázisra vonatkozik: a vázlatterv készítésére (előkészítő terv), az engedélyezési, illetve a kiviteli tervkészítésre. Mindegyik munkafolyamat más-más szempontokat helyez előtérbe, bár az egyes tervek között vannak átfedések.

A megállapodás létrejöttekor - annak részeként - célszerű a tervezési díjban megállapodni. A piacon esetenként 
kirívóan eltérő díjszabásokkal találkozni; előfordul, hogy az építésziroda „csak” azért viszi le az árat, hogy megszerezze a számára értékes referenciamunkát, így a gyanúsan olcsó díjszabásnak nem szabad bedőlni, több egyéb szempontot is mérlegelni kell! A Magyar Építész Kamara jó információs bázis: a www.mek.hu weboldalon elérhető a tervezők névjegyzéke, s többek között az is látható a listában, hogy adott szakember melyik megyében tevékenykedik. A MÉK weboldalán a tervezői díjszabás számításáról is találnak tájékoztatást az érdeklődők. A kamara az épülettípusokat különféle díjosztályokba sorolja. 

A kamara ajánlása szerint például egy 120 négyzetméteres családi ház esetében tervezési díjként a nettó bekerülési költség mintegy 9,5 százalékát lehet elkérni a színvonalas tervezési munkáért (minél kisebb a ház, annál magasabb a tervezési díjszázalék). A gyakorlat általában az, hogy az építészek a MÉK ajánlott díjszabásánál többnyire kevesebbet kérnek, a kamara szerint az ajánlott díjhoz képest legfeljebb 30-40 százalékos eltérés indokolható. 

A MÉK weboldalon található díjszámítási excel táblázatát minden építtető könnyedén tudja használni. Eszerint egy 25,6 millió forintos nettó bekerülési költségű családi ház esetében a tervezésre fordítandó összeg a kamara ajánlása szerint 2,4 millió forint. A tervezési díjat három részletben kell kifizetni a tervezőknek.
A kamara ajánlása szerint a vázlattervre, azaz az előkészítő tervezésre az össz tervezői díj 15 százaléka fizetendő ki, az engedélyezési tervkészítés a díj 30 százaléka, a kiviteli terv pedig a díj 55 százaléka. A tervezési díj első ránézésre tisztes összegnek tűnik, ám ezen osztoznia kell az építészmérnöknek a szakági társtervezőkkel - statikus, épületgépész, épületvillamossági tervező stb. -, akik mind az engedélyezési, mind a kivitelezési tervek összeállításában közreműködnek. 

Ha a tervezők a kivitelezésben is részt vesznek, a műszaki, pénzügyi felügyeletért, a műszaki átadás-átvételben való közreműködésért további munkadíjat kérhetnek, melynek ajánlott mértéke az össz bekerülési költség 2,2 százaléka.


Vázlatterv: nem érdemes elsietni!

A tervező első feladata, hogy a leendő házat - az építtető igényeinek figyelembevételével - formába öntse. A vázlatterven jelenik meg először a ház teste, az első skicceken látható, miként helyezkedik el, mekkora helyet foglal az épület a telken, mennyire idomul a természetes és épített környezethez, ebben a tervfázisban kerül sor a ház külső-belső méretezésre, a helyiségek felosztására. A vázlatterv tetszés szerint módosítható.
Szekér László okl. építészmérnök szerint az építtetők általában beleszeretnek az első skiccekbe, ezért a tervezőnek csak olyan vázlattervet szabad megmutatnia, melyet szakmailag tökéletesnek érez. A látvánnyal „rabul ejtett” megrendelő a homlokzat megváltoztatásával járó indokolt módosításokat ugyanis nem mindig fogadja szívesen. A vázlattervvel a rutinos építészek négy-öt hét alatt elkészülnek. Ahhoz azonban, hogy igazán különleges, kreatív anyag szülessen, több hónapra, adott esetben fél évre is szükség lehet. Csakhogy az építtetők általában türelmetlenek, mielőbb szeretnék elindítani az építkezést, a tervezési, engedélyezési szakaszt legszívesebben átugranák.
A vázlatterv általában 1:200 léptékű, alaprajzokat, metszeteket, homlokzatokat tartalmaz, része a költségbecsléshez és az építési engedélyhez szükséges mutatók felsorolása: a beépített alapterület megjelölése, a főbb építménymutatók megfogalmazása. Pluszként látványterv is készülhet a vázlattervhez.

Tervezési fázisok, tervezési díj

A helyhatóságok által rögzített építési előírások egy része a házak küllemét is szabályozza. A tervezőknek ismerniük kell a helyi előírásokat, melyek azt is taglalják, mekkora lehet a házak magassága, a tetők dőlésszöge. A hatósági szabályokat kötelező betartani, különben az építtető nem kap építési engedélyt. A jó tervező a földrajzi, természeti adottságokat is felméri, mielőtt munkához lát: talajvizes területre nem tervez pinceszintet, sík, szeles terepen fokozottan ügyel a ház tájolására. Törekedni kell arra is, hogy az új ház ne törje meg az utcakép harmóniáját, ugyanakkor nem célszerű vakon követni a szokásjogot sem, hiszen egy ízléses, nívós épület színesíti a jellegtelen utcaképet.
Engedélyezési és kiviteli tervek

Ha az építtető elfogadta a vázlattervet, kezdődhez az engedélyezési terv készítése. Az engedélyezési tervfázisban a megrendelő még szabadon kezdeményezhet módosításokat: csökkentheti, növelheti a méreteket, a tető hajlásszögét, a beépítendő anyagokat. Az engedélyezési terv magában foglalja - egyebek mellett -, hogy a létesülő lakóingatlan hány méterre van a szomszédtól, milyen magas, milyen széles, százalékosan mekkora a telken a zöld és a burkolt területek aránya. Szerepelnek a terven a homlokzat paraméterei, a benapozás és hőszigetelés jellemzői. Az engedélyezési terv azokat a műszaki paramétereket rögzíti, melyek alapján az építési engedély kiadható.

Az elkészült terveket, műleírásokat, számításokat, szakvéleményeket, tulajdoni viszonyokat, építési előírásokat minden esetben dokumentálni kell. Ez a feladat az építtetőre hárul, de az építtető írásbeli megbízása alapján a tervezők is beszerezhetik a szükséges igazolásokat, s leadhatják az illetékes építésügyi hatóságnál.

Az építkezés bürokratikus mozzanatai

Szükség van a hivatalos helyszínrajzra, a kéményseprő szakvéleményre (amennyiben a háznak van kéménye, ugyanis a passzívházaknál elhagyható a kémény), a tulajdoni lapra, a hőtechnikai igazolásokra, bonyolultabb alapozású épület esetében talajmechanikai szakvéleményre, lejtős telek esetében geodéziai felmérésre, ezen felül természetesen a engedélyezési tervekre és a tervezői nyilatkozatra. Szükség lehet még bármilyen más szakhatósági - például műemlékvédelmi, bányakapitánysági, környezetvédelmi stb. - engedélyre, vagy szakvéleményre (például faanyagvédelmi, akusztikai szakvéleményre), bár ezek családi házaknál nem jellemzőek. Célszerű az építésügyi hatósággal előzetesen egyeztetni, milyen engedélyek, szakvéleményekre van szükség, majd közel azonos idősávban benyújtani az ezekre vonatkozó kérelmeket, mivel az adott esetben tucatnyi szakhatósági engedély beszerzése időigényes, így csúszhat az építési engedély kiadása.
Az építésügyi hatóságnak 60 nap áll rendelkezésére az építési engedély határozat meghozatalára, ám az esetleges hiánypótlások miatt fél évbe, sőt, akár évekbe is beletelhet, mire az engedély megszületik, ami érthetően nagy bosszúság forrása. A szükséges igazolások, szakvélemények beszerzése további kiadásokat ró az építtetőkre.

Az építési engedélytől nem térhet el sem az építtető, sem a kivitelező. Amennyiben az épület szerkezetét, funkcióját vagy homlokzatát érintően merül fel a változtatás igénye, módosítási kérelmet kell benyújtani az építésügyi hatósághoz.

Hogyan válasszuk ki az építőanyagokat?

Az engedélyezési terv is részletezi, hogy az építkezésnél milyen anyagokat használnak fel, a tervben rögzített rétegrendek mutatják, hogy a főbb anyagok miként épülnek egymásra.
Az építőanyag kiválasztásakor a tervező javaslatot tehet, a bekerülő építőanyagokat az építtetővel egyeztetve határozza meg. Mielőtt az építési munkálatok elkezdődnének, ajánlott elegendő időt szentelni a színvonalat, tartósságot, gazdaságos működést garantáló építőanyagok kiválasztására. Léteznek fórumok, melyek segíthetnek eligazodni az építőanyagok kínálatában; a Magyar Építőanyagipari Szövetség (MÉASZ) is hasznos támpontokat adhat. A MÉASZ három éve vezette be a jó minőségű építőanyagok markáns megkülönböztetésére szolgáló Kiváló Építési Termék Minőségjelet, részletek a www.measz.hu weboldalon.

Szükség van-e kiviteli tervre?

Családi lakóingatlanokhoz kiviteli tervet - a pénzmegtakarítás szándékával - nem mindig kérnek az építtetők, pedig a ma épülő, igényes és költséges házaknál fontos kívánalom a részletes kiviteli terv megléte, hiszen ez jelenti a garanciát arra, hogy az épület a tervezett módon és a tervezett költségekkel épül meg. A kiviteli terv tartalmazza azon információk összességét, melyekre a kivitelezőknek szükségük van az építés során. A felelős műszaki vezető az egész építkezést átlátja, a kiviteli tervvel összhangban felügyeli és irányítja a munkálatokat, és a szakszerűségért is ő felel. Személye garancia arra, hogy a kivitelező cég alkalmazottai első osztályú munkát végeznek. A minőségi követelményekre célszerű kitérni a szerződésben is, illetve az elmaradt, hibás vagy hiányos teljesítés díjazására is. Folyamatos szakfelügyelettel elkerülhetők a galibák, s nem utolsó sorban az építtetők álma is teljesül: olyan családi házat kapnak, amilyenre vágytak.