Szeretne azonnal értesülni a legfontosabb hírekről?
Az értesítések bekapcsolásához kattintson a "Kérem" gombra!
Az értesítés funkció az alábbi böngészőkben érhető el: Chrome 61+, Firefox 57+, Safari 10.1+
Köszönjük, hogy feliratkozott!
Hoppá!
Valami hiba történt a feliratkozás során, az oldal frissítése után kérjük próbálja meg újra a fejlécben található csengő ikonnal.
Már feliratkozott!
A böngészőjében az értesítés funkció le van tiltva!
Ha értesítéseket szeretne, kérjük engedélyezze a böngésző beállításai között, majd az oldal frissítése után kérjük próbálja meg újra a fejlécben található csengő ikonnal.
[{"available":true,"c_guid":"b937599b-3936-44b1-a007-8f65d8967d23","c_author":"HVG","category":"gazdasag","description":"Négymilliárd forinttal kisebb lett a Mészáros és Mészáros Zrt. nyeresége, mint egy éve, a mostani profitból kétmilliárdot leszámítva mindent kivettek osztalékként.","shortLead":"Négymilliárd forinttal kisebb lett a Mészáros és Mészáros Zrt. nyeresége, mint egy éve, a mostani profitból...","id":"20250530_Meszaros-es-Meszaros-Zrt-osztalek-beszamolo-profit","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/b937599b-3936-44b1-a007-8f65d8967d23.jpg","index":0,"item":"18b4ccee-91c5-418f-8e35-95efabd827b7","keywords":null,"link":"/gazdasag/20250530_Meszaros-es-Meszaros-Zrt-osztalek-beszamolo-profit","timestamp":"2025. május. 30. 15:03","title":"26 033 298 000 forint osztalékot fizet a Mészáros és Mészáros Zrt.","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"b030679b-cf90-4b47-9cc0-66d34f20e68d","c_author":"HVG","category":"tudomany","description":"Összesen csaknem 17 millió forintot bukott az a férfi, aki egy befektetési csalás áldozata lett. Mutatjuk, hogyan néz ki az átverés, és mire kell figyelnie.","shortLead":"Összesen csaknem 17 millió forintot bukott az a férfi, aki egy befektetési csalás áldozata lett. Mutatjuk, hogyan néz...","id":"20250530_hamis-befektetes-rendorseg-figyelmeztetes-csalas-telefon","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/b030679b-cf90-4b47-9cc0-66d34f20e68d.jpg","index":0,"item":"1ce3fb8c-b33e-4e19-b6e9-00f3f30bd0ec","keywords":null,"link":"/tudomany/20250530_hamis-befektetes-rendorseg-figyelmeztetes-csalas-telefon","timestamp":"2025. május. 30. 15:44","title":"Ha ilyen számról hívják, fel se vegye – aki megtette, attól 17 millió forintot loptak el","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"5d15bf5c-0877-47e4-98db-a0cccf1b2be9","c_author":"HVG","category":"tudomany","description":"Hónapokkal ezelőtt fel kellett állnia a Sonos vezérigazgatói székéből a cég első emberének egy katasztrofálisnak minősített alkalmazás-bevezetés után. Utódja most magyarázni próbálja, mi is történt valójában.","shortLead":"Hónapokkal ezelőtt fel kellett állnia a Sonos vezérigazgatói székéből a cég első emberének egy katasztrofálisnak...","id":"20250531_sonos-ceo-app-frissites-tom-conrad-magyarazat","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/5d15bf5c-0877-47e4-98db-a0cccf1b2be9.jpg","index":0,"item":"f037ad89-1481-42e2-85e5-d6e5e9e67341","keywords":null,"link":"/tudomany/20250531_sonos-ceo-app-frissites-tom-conrad-magyarazat","timestamp":"2025. május. 31. 06:03","title":"Az új vezérigazgató magyarázza a hibát, amiért a régi távozott: nem értette meg a cég, hogyan működik a való világ","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"510206cf-c139-4ddf-8d61-20e4000cd318","c_author":"HVG","category":"tudomany","description":"A zürichi műegyetem mérnökei egy speciális rendszert építettek a már meglévő ANYmal nevű robotnak, ami így képes pontosan visszaadni a neki ütött tollaslabdát.","shortLead":"A zürichi műegyetem mérnökei egy speciális rendszert építettek a már meglévő ANYmal nevű robotnak, ami így képes...","id":"20250530_tollaslabda-robot-anymal-d","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/510206cf-c139-4ddf-8d61-20e4000cd318.jpg","index":0,"item":"cbfea473-6dfd-40f6-88c8-df179a3c9d40","keywords":null,"link":"/tudomany/20250530_tollaslabda-robot-anymal-d","timestamp":"2025. május. 30. 14:03","title":"Látott már tollaslabdázó robotot? Mutatunk egyet – videó","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"3b1a188b-c9d5-4038-ad11-28b5aff88d36","c_author":"HVG","category":"gazdasag","description":"A korábbiaknál gyengébb évet zárt a MAHIR Cityposter, de azért így is összejött egy százmilliós nagyságrendű profit.","shortLead":"A korábbiaknál gyengébb évet zárt a MAHIR Cityposter, de azért így is összejött egy százmilliós nagyságrendű profit.","id":"20250530_beszamolo-mahir-osztalek-profit","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/3b1a188b-c9d5-4038-ad11-28b5aff88d36.jpg","index":0,"item":"0020c10a-6dc6-4860-b873-880ab0194cb9","keywords":null,"link":"/gazdasag/20250530_beszamolo-mahir-osztalek-profit","timestamp":"2025. május. 30. 11:36","title":"Százmilliós osztalékot vettek ki a cégből, amely eltüntette a HVG plakátjait az utcákról","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"1a55302a-e3fd-4290-8955-756c5fe99d6a","c_author":"HVG","category":"gazdasag","description":"Sose volt még ilyen jó éve az állami megrendelésekkel is rendelkező WHB-nak.","shortLead":"Sose volt még ilyen jó éve az állami megrendelésekkel is rendelkező WHB-nak.","id":"20250531_Akinek-hasit-az-epitoipar-Paar-Attila-WHB-ja-fenysebessegre-kapcsolt","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/1a55302a-e3fd-4290-8955-756c5fe99d6a.jpg","index":0,"item":"453be06c-6f0c-46da-9b14-e912765e6034","keywords":null,"link":"/gazdasag/20250531_Akinek-hasit-az-epitoipar-Paar-Attila-WHB-ja-fenysebessegre-kapcsolt","timestamp":"2025. május. 31. 12:29","title":"Akinek hasít az építőipar: Paár Attila WHB-ja fénysebességre kapcsolt","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"583f1140-48fe-4404-9281-b6af64c0a689","c_author":"HVG","category":"gazdasag","description":"Végső soron a Mol kiszállása nyírta ki a Fehérvárt, a szponzorpénz 1,5 milliárd forintról 43 millióra esett. A tavalyi veszteséggel alig maradt a szebb napokat látott, immár az elsőosztályból kizúgott klub tartalékából.","shortLead":"Végső soron a Mol kiszállása nyírta ki a Fehérvárt, a szponzorpénz 1,5 milliárd forintról 43 millióra esett. A tavalyi...","id":"20250531_Garancsibol-epp-akkor-tort-ki-az-egyforintos-nagyvonalusag-amikor-elfogy-a-penz-Fehervaron","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/583f1140-48fe-4404-9281-b6af64c0a689.jpg","index":0,"item":"3b2075ed-73df-4b4c-9671-5ef81479a43a","keywords":null,"link":"/gazdasag/20250531_Garancsibol-epp-akkor-tort-ki-az-egyforintos-nagyvonalusag-amikor-elfogy-a-penz-Fehervaron","timestamp":"2025. május. 31. 11:15","title":"Garancsiból épp akkor tört ki az egyforintos nagyvonalúság, amikor elfogy a pénz Fehérváron","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"ca7f84c4-22b0-4bc6-9601-0ed78776489a","c_author":"HVG","category":"gazdasag","description":"Garancsi István 14, Habony Árpád 7 milliárd forinthoz jutott hozzá.","shortLead":"Garancsi István 14, Habony Árpád 7 milliárd forinthoz jutott hozzá.","id":"20250530_garancsi-habony-kaszino-beszamolo-nyereseg-osztalek","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/ca7f84c4-22b0-4bc6-9601-0ed78776489a.jpg","index":0,"item":"1b39d26a-4a38-46db-92cd-3296b93f5799","keywords":null,"link":"/gazdasag/20250530_garancsi-habony-kaszino-beszamolo-nyereseg-osztalek","timestamp":"2025. május. 30. 15:14","title":"Több osztalékot tudott Garancsi István és Habony Árpád kivenni a kaszinócégükből, mint amennyi a nyereség volt","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null}]
Ilyen eszement árak mellett még mindig jó befektetés az ingatlan?
szerző:
bankmonitor.hu
Tetszett a cikk?
Az élénkülés a befektetők figyelmét a lakáspiac felé fordította, ugyanakkor egyre többet kell fizetni egy ingatlan megvásárlásáért. Ebben a helyzetben érdemes még vásárolni, akár lakáshitellel kiegészítve? A várható hozamok és kockázatok elemzése segítséget nyújthat a kérdés megválaszolásában.
Amikor az ingatlan befektetés, akkor nem szabad összekeverni az otthonnal. A saját lakás ugyanis nem tekinthető igazi megtakarításnak, azt a család saját életkörülményeit, elvárásait figyelembe véve választja ki, nem pedig befektetési szempontokat alapul véve. Egy megtakarítás döntésnél viszont a legfontosabb a várható hozam és a kockázati szint. A bevétel származhat egyrészt a lakáskiadásból, másrészről önmagában az ingatlan árának emelkedéséből, amennyiben az ingatlan eladásra kerül. Példaképpen megnéztük, hogy egy 35 négyzetméter alapterületű, átlagosnak számító budapesti lakás megvásárlása milyen hozamot és kockázatokat jelenthet aktuálisan.
A havi jövedelem kiegészítése: bérleti díj
A bérleti díj viszonylag fix bevételi forrást jelent havonta, ám további előny, hogy a rezsi költségeket (víz, villany, gáz…) is a bérlő fizeti. A példa pesti lakást az ingatlannet.hu adatai alapján 25,2 millió Ft-os áron lehetne most megvásárolni, és 120 000 Ft/hó díjért bérbe adni. (Ebből jönne még le a 15%-os adó.) A befektetett összegre, azaz a vételárra vetítve ez a bevétel évi 5,13%-os hozamot eredményezne.
A felmerülő további kiadások jelentős részét az albérlő fizeti, hiszen a díjon felül a rezsi költségek is őt terhelik. Ugyanakkor érdemes lehet egy meghatározott összeget elkülöníteni az ingatlan állagmegóvására: erre a célra elégséges lehet egyhavi bérleti díj évente, ebből az összegből 5 év után egy több mint félmilliós felújítás is elvégezhető.
Az is elképzelhető, hogy nem áll rendelkezésre a teljes vételár, és valamilyen lakáshitel konstrukcióból szükséges a meglévő önerőnket kipótolni. Mindenképpen érdemes egy futamidő végéig fix kamatozású hitelt választani, mert számos kockázata van ennek a befektetésnek, ezek közül legalább a kamatkockázatot érdemes minimalizálni.
Átlagosan a vételár 50%-át szokták hitelből finanszírozni, ebből kiindulva a befektető a példánkban 13 millió Ft hitelt venne fel, 20 éves futamidővel és fix kamatozással. A Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátor szerint erre a legkedvezőbb ajánlat havi törlesztője fixen 88 620 Ft, ami összességében 21 445 468 Ft teljes visszafizetést jelent. Vagyis a havi törlesztők összege éves szinten 1 063 440 Ft, míg a bevételi oldalon – az adóval és a felújításra elkülönített összeggel csökkentve – 1 104 000 Ft van.
Ugyanakkor a hitel költsége nem azonos a törlesztők összegével, a kamat az, ami havonta a bank „díja”. Ezt figyelembe véve az első évben a nyereség 412 397 Ft - a nyereség számításakor már levonásra került a 120 000 Ft-os felújítási tartalék -, ami évről évre emelkedne, az utolsó évben pedig már meghaladná az 1 millió Ft-ot.
Ez a nyereség azonban nem kerül évről évre kifizetésre, ehhez az ingatlan értékesítésekor lehet hozzájutni. Amennyiben eladásra kerülne az ingatlant az 5. év után a mostani vételáron, akkor a befektető visszakapná az önerőt, azaz 12,2 millió Ft-ot, emellett előtörlesztené a meglévő hitelét is. (A teljes visszafizetés 1%-os előtörlesztési díjat feltételezve 11 032 966 Ft.)
A fennmaradó összeget csökkentve a felújításra szánt tartalékkal 1 310 000 Ft-ot kapunk, amihez hozzájön még a havi bérleti díjból el nem költött összeg (5 év alatt 202 873 Ft). Összességében a befektetett önerőre vetítve az éves hozam így 2,57% lenne.
Fix kamatozású 15 éves futamidejű hitelnél még magasabb lehet a nyereség. Mivel itt a törlesztőrészlet minimálisan meghaladja a bérleti díjat, 5 év alatt összesen 7 762 Ft-ot kell még ezen felül befizetni ahhoz, hogy a hitel rendezve legyen. Ugyanakkor a piacon elérhető legkedvezőbb kamatszint jelenleg 4,90%, ami kisebb, mint a bérbeadáson elérhető nyereség, így az önerőre jutó hozam ebben az esetben már évi 4,3% lehetne.
Az eladáskor realizálható nyereség - Ingatlanárak alakulása
Ugyanakkor az ingatlanárak jelentős mértékben változhatnak az idő múlásával. A várakozás az, hogy a lakások értéke a továbbiakban is emelkedni fog, köszönhetően többek között a 2019. július 1-től használt lakásokra is felhasználható csok hitelnek, valamint a Babaváró támogatás bevezetésének.
Milyen hatással lenne a lakás forgalmi értékére az, ha az következő 3 évben ugyanúgy alakulna az ingatlanpiac, mint az elmúlt három esztendőbe? Az eddigi példában megismert 13 millió forint összegű, 20 éves futamidejű, fix kamatozású hitel esetében a hitel teljes díja 8 445 468 Ft, míg 15 éves futamidőnél 5 872 718 Ft-ot kellene visszafizetni. Jól látható, hogy ebben az esetben már 2021 januárjára, azaz 21 hónap alatt kitermelné az ingatlan ára a hitel teljes díját még a drágább, 20 éves futamidejű, fix kamatozású hitel esetében is. Természetesen nincs garancia arra, hogy a piac ugyanúgy fog alakulni, mint az elmúlt 3 évben, ezért érdemes más forgatókönyvvel is számolni.
Kockázatok és mellékhatások
Tegyük fel hogy az ingatlanok ára 5 év múlva 20%-kal alacsonyabb lesz, mint ma, míg a bérleti díjak 15%-kal esnek vissza. (Ez az állapot hasonló a 2008-as válság hatásaihoz.)
5 év alatt összesen 5 520 000 Ft gyűlhet össze az albérleti díjakból – az adóval és a felújításra elkülönített összeggel csökkentve –, az ingatlan értéke pedig a visszaesést követően még mindig 20 160 000 Ft volna. Ha ekkor adná el a lakást a befektető, akkor még mindig pozitívban lenne: a nyereség a teljes időszakra 480 000 Ft. (Ez 0,38%-os éves hozamot jelentene, ami bár alacsony, még egy ilyen válsághelyzetben se veszítene a tőkéjéből.)
Az albérleti díjak csökkenése után a havi bevétel 86 700 Ft lenne adózás után. Ha ezen időszakra nem különít el belőle az ingatlan modernizálására semmit, akkor nagyságrendileg még mindig elégséges a fenti példában felvett fix kamatozású, 20 éves futamidejű hitel törlesztésére a bérleti díj.
A változó kamatozású hitelek törlesztője alacsonyabb volna, mégsem javasolt ennek választása, mert egy ilyen válsághelyzetben nagy a kockázata a kamatemelkedésnek, ami a havi törlesztőket is megdrágítaná. Például, ha a szóban forgó hitelt referencia-kamatlábhoz kötötten vennénk fel, akkor találhatnak akár 2,73%-os kamatozású, 12 havi BUBOR-hoz kötött ajánlatot is. A példában szereplő 13 milliós Ft-os, 20 éves futamidejű hitelnél az induló törlesztő így 70 597 Ft lenne.
Ugyanakkor, ha a választott referencia mutató 6,19%-ra emelkedne (ez az érték megfelel a korábbi, válság alatti 12 havi BUBOR szintnek), akkor a kamat 8,45%-ra nőne, a törlesztőrészlet pedig 112 405 Ft-ra ugrana. Emellett az adózás utáni bérleti díj havi 86 700 Ft-ra csökkenne. Ekkor ahhoz, hogy rendezve legyen a hitel, 25 705 Ft-tal kellene kiegészíteni minden hónapban az ingatlanból származó bevételeket. A hitel miatt azonban nem lehet pozitívra kihozni a hozamot értékesítés esetén sem.
Ez egy olyan csapda, aminek a lehetőségét mindenképpen érdemes elkerülni. A számos változóból egyetlen olyan elem van, amelyet a befektető képes befolyásolni, ez pedig a kamatkockázat csökkentése, megszüntetése. Ezért javasolt mindenképpen a fix kamatozású hitelt választani egy ilyen típusú befektetés esetében.
Ha összehasonlítjuk, hogy mikéntteljesített az ingatlanpiac a Budapesti Értéktőzsdéhez képest 2008-tól napjainkig, akkor kijelenthető, az ingatlanok árváltozása összességében hasonló utat járt be, mint a BUX Index. (A BUX Index a Budapesti Értéktőzsdén forgó legnagyobb kapitalizációjú részvények árfolyammozgását reprezentálja).
AFP / Boris Horvat
A lakásárak átlagos emelkedése 2008 óta 77%, ez közel azonos a tőzsdei részvények átlagos teljesítményével, ugyanakkor jóval kisebb kilengések mellett.
Összességében kijelenthető, hogy a lakásvásárlás jó alternatívája lehet egy kockázatosabb befektetésnek, de az alábbiakat fontos szem előtt tartanunk:
Csak olyan pénzösszeg kerüljön befektetésre, ami hosszú távon, akár 15-20 évre is nélkülözhető. Ez természetesen nem azt jelenti, hogy addig nem lehet értékesíteni az ingatlant, de ilyen időtáv szükséges lehet ahhoz, hogy a megfelelő elvárt hozamot elérjük.
A lehető legtöbb önerőből és legkevesebb hitelösszegből vásároljunk ingatlant.
Minél hosszabb, vagy akár futamidő végéig fix kamatozású hitelkonstrukció kerüljön kiválasztásra. Ez fontos, mert ezzel kiküszöbölhető a befektetés egyik veszélyforrása, a kamatkockázat.
A hitel törlesztőrészlete ne legyen magasabb az albérleti díjnál, azaz a vásárláshoz kapcsolódó rendszeres kiadásokat fedezzék a hozzá kapcsolódó bevételek.
* * *Milliókat lehet spórolni a legolcsóbb lakáshitel kiválasztásával!
A lakásvásárlás előtt állóknak sokszor hitelre is szükségük van céljuk megvalósításához. A jelenlegi gazdasági környezetben még fontosabb megtalálni a legolcsóbb ajánlatot, amivel akár milliók is megtakaríthatók. Ehhez érdemes a Bankmonitor lakáshitel kalkulátorát használni.