Szeretne azonnal értesülni a legfontosabb hírekről?
Az értesítések bekapcsolásához kattintson a "Kérem" gombra!
Az értesítés funkció az alábbi böngészőkben érhető el: Chrome 61+, Firefox 57+, Safari 10.1+
Köszönjük, hogy feliratkozott!
Hoppá!
Valami hiba történt a feliratkozás során, az oldal frissítése után kérjük próbálja meg újra a fejlécben található csengő ikonnal.
Már feliratkozott!
A böngészőjében az értesítés funkció le van tiltva!
Ha értesítéseket szeretne, kérjük engedélyezze a böngésző beállításai között, majd az oldal frissítése után kérjük próbálja meg újra a fejlécben található csengő ikonnal.
[{"available":true,"c_guid":"a991663a-d80f-48f8-a7ec-be021a79b205","c_author":"BioTechUSA-cégcsoport ","category":"brandcontent","description":"A modern életmód számos olyan rejtett terhet ró a szervezetünkre, amelyeket nem mindig érzékelünk azonnal. Ahhoz, hogy hosszú távon is energikusak, kiegyensúlyozottak és egészségesek maradhassunk, elengedhetetlen, hogy ne csak a mozgásra és a kalóriákra figyeljünk oda – hanem a tudatos, célzott vitaminpótlásra is. ","shortLead":"A modern életmód számos olyan rejtett terhet ró a szervezetünkre, amelyeket nem mindig érzékelünk azonnal. Ahhoz...","id":"20250430_BiotechUSA-vitaminok-taplalekkiegeszito-multivitamin-tapanyagok","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/a991663a-d80f-48f8-a7ec-be021a79b205.jpg","index":0,"item":"6fbcb8da-4e7e-40f3-a3ca-d6ee30618b68","keywords":null,"link":"/brandcontent/20250430_BiotechUSA-vitaminok-taplalekkiegeszito-multivitamin-tapanyagok","timestamp":"2025. május. 08. 19:30","title":"Teljesen kimerültél? A modern életmód csapdáira a kellő vitaminpótlás lehet a megoldás","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":true,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":true,"c_isbranded":true,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"89666cd9-8853-4be9-a822-41c12a72882a","c_author":"HVG","category":"tudomany","description":"Ivóvíz kinyerése a levegőből, de ételmaradékok felhasználásával – ezt az egyszerre figyelemre méltó, és első hallásra kissé talán bizarr módszert dolgozták ki a Texasi Egyetem kutatói.","shortLead":"Ivóvíz kinyerése a levegőből, de ételmaradékok felhasználásával – ezt az egyszerre figyelemre méltó, és első hallásra...","id":"20250507_viz-szurese-levegobol-biomassza-hidrogel-etelmaradek","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/89666cd9-8853-4be9-a822-41c12a72882a.jpg","index":0,"item":"a23ccfc8-4974-45e6-9975-ec6c2150eb2a","keywords":null,"link":"/tudomany/20250507_viz-szurese-levegobol-biomassza-hidrogel-etelmaradek","timestamp":"2025. május. 07. 08:03","title":"Naponta 14 liter tiszta ivóvizet von ki a levegőből a kidobott ételmaradékokkal működő új módszer","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"c74da1e0-6fd0-43ce-b4c4-e8aba574763d","c_author":"HVG","category":"vilag","description":"Légicsapásokról és lelőtt drónokról számolt be India és Pakisztán is. A halálos áldozatok száma mindkét oldalon nőtt.","shortLead":"Légicsapásokról és lelőtt drónokról számolt be India és Pakisztán is. A halálos áldozatok száma mindkét oldalon nőtt.","id":"20250508_dron-india-pakisztan-tamadas","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/c74da1e0-6fd0-43ce-b4c4-e8aba574763d.jpg","index":0,"item":"f642235d-341f-4e29-b3b9-55235eeca671","keywords":null,"link":"/vilag/20250508_dron-india-pakisztan-tamadas","timestamp":"2025. május. 08. 15:09","title":"Drónokkal támadja egymást India és Pakisztán","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"9a2c5edb-6f62-4151-a764-20e0badd5371","c_author":"HVG","category":"gazdasag","description":"A GKI kutatóintézet megvizsgálta a pénzbeli uniós támogatások hatásait. A csatlakozás óta több mint 21,5 ezer milliárd forint támogatás érkezett Magyarországra. Felhívják a figyelmet azonban, hogy a pénzek egy része nem hatékonyan, túlárazott beszerzések során lett elköltve.","shortLead":"A GKI kutatóintézet megvizsgálta a pénzbeli uniós támogatások hatásait. A csatlakozás óta több mint 21,5 ezer milliárd...","id":"20250508_EU-s-penzek-nelkul-meg-jobban-docogne-a-magyar-gazdasag","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/9a2c5edb-6f62-4151-a764-20e0badd5371.jpg","index":0,"item":"1026ba77-2311-4490-80f9-d01d69d81eff","keywords":null,"link":"/gazdasag/20250508_EU-s-penzek-nelkul-meg-jobban-docogne-a-magyar-gazdasag","timestamp":"2025. május. 08. 15:01","title":"21,5 ezer milliárd forint EU-támogatás érkezett Magyarországra 2004 óta","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"f0964e41-bd0b-4d5f-84e8-cb2d663c2ac0","c_author":"Maltofer","category":"brandchannel","description":"A világon elegendő élelmiszert termelnek ahhoz, hogy mindenki jóllakjon, mégis 815 millió ember éhezik az ENSZ Élelmezésügyi és Mezőgazdasági Szervezetének (FAO) 2018-as adatai szerint. Ezért nagyon sokan szenvednek nyomelem- és vitaminhiányban, de ez – például a vashiány – nemcsak a kórosan soványakat, hanem a túlsúlyosokat is érintheti. ","shortLead":"A világon elegendő élelmiszert termelnek ahhoz, hogy mindenki jóllakjon, mégis 815 millió ember éhezik az ENSZ...","id":"20250508_Vashiany-testsuly-osszefugges-tunetek-maltofer","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/f0964e41-bd0b-4d5f-84e8-cb2d663c2ac0.jpg","index":0,"item":"f0c6e523-7326-42fb-ac87-8747d59242b5","keywords":null,"link":"/brandchannel/20250508_Vashiany-testsuly-osszefugges-tunetek-maltofer","timestamp":"2025. május. 08. 07:30","title":"Nem a testsúlyán múlik, hogy vashiányos-e","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":true,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":true,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":"Maltofer","c_partnerlogo":"b5850ba1-e583-4d22-9186-688d82b8c838","c_partnertag":""},{"available":true,"c_guid":"b867ffcc-e4d2-456d-b08c-6d823b64caef","c_author":"hvg.hu","category":"elet","description":"Nem csak az emelkedő élelmiszerárak, a költési szokások is drasztikusan leszívhatják a pénztárcánkat. Mutatunk pár trükköt arra, hogyan lehet tenni ez ellen.","shortLead":"Nem csak az emelkedő élelmiszerárak, a költési szokások is drasztikusan leszívhatják a pénztárcánkat. Mutatunk pár...","id":"20250507_sporolas-felesleges-koltes-trukk-tipp","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/b867ffcc-e4d2-456d-b08c-6d823b64caef.jpg","index":0,"item":"991a01d4-d24c-40f7-94bc-84c3708b156a","keywords":null,"link":"/elet/20250507_sporolas-felesleges-koltes-trukk-tipp","timestamp":"2025. május. 07. 06:59","title":"Három trükk, amellyel minimalizálhatja a felesleges költéseket","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"5f73dc4f-113c-41ce-9e73-7e6929de4728","c_author":"Dobszay János","category":"360","description":"Azok számára is láthatóvá vált, hogy Orbánnak csak a hatalom megtartása számít, akik eddig félrenéztek – mondja Majtényi László, jogtudós, korábbi ombudsman.","shortLead":"Azok számára is láthatóvá vált, hogy Orbánnak csak a hatalom megtartása számít, akik eddig félrenéztek – mondja...","id":"20250507_hvg-Majtenyi-Laszlo-Foszlik-a-paravan","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/5f73dc4f-113c-41ce-9e73-7e6929de4728.jpg","index":0,"item":"abab9905-02c7-4115-9652-88dcee265c81","keywords":null,"link":"/360/20250507_hvg-Majtenyi-Laszlo-Foszlik-a-paravan","timestamp":"2025. május. 07. 06:45","title":"Majtényi László: „Foszlik a paraván, látszik a rendszer züllöttsége”","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":true,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"7e099f9e-72b9-4f40-9a00-291d1f2b3f86","c_author":"HVG","category":"tudomany","description":"Egy washingtoni trösztellenes perben, eskü alatt tett vallomásban erősítette meg a Google-birodalom vezérigazgatója, hogy tárgyalásokat folytat az Apple vezetésével arról, hogy Gemini mesterséges intelligencia kerüljön az iPhone-okban.","shortLead":"Egy washingtoni trösztellenes perben, eskü alatt tett vallomásban erősítette meg a Google-birodalom vezérigazgatója...","id":"20250507_google-apple-megallapodas-gemini-integracio-iphone-mesterseges-intelligencia","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/7e099f9e-72b9-4f40-9a00-291d1f2b3f86.jpg","index":0,"item":"61403fe6-c6d4-4c1b-af9f-c788aa2abce2","keywords":null,"link":"/tudomany/20250507_google-apple-megallapodas-gemini-integracio-iphone-mesterseges-intelligencia","timestamp":"2025. május. 07. 15:03","title":"Eskü alatt vallották: mesterségesen bebetonozhatják az iPhone-okba a Google-t","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null}]
Ilyen eszement árak mellett még mindig jó befektetés az ingatlan?
szerző:
bankmonitor.hu
Tetszett a cikk?
Az élénkülés a befektetők figyelmét a lakáspiac felé fordította, ugyanakkor egyre többet kell fizetni egy ingatlan megvásárlásáért. Ebben a helyzetben érdemes még vásárolni, akár lakáshitellel kiegészítve? A várható hozamok és kockázatok elemzése segítséget nyújthat a kérdés megválaszolásában.
Amikor az ingatlan befektetés, akkor nem szabad összekeverni az otthonnal. A saját lakás ugyanis nem tekinthető igazi megtakarításnak, azt a család saját életkörülményeit, elvárásait figyelembe véve választja ki, nem pedig befektetési szempontokat alapul véve. Egy megtakarítás döntésnél viszont a legfontosabb a várható hozam és a kockázati szint. A bevétel származhat egyrészt a lakáskiadásból, másrészről önmagában az ingatlan árának emelkedéséből, amennyiben az ingatlan eladásra kerül. Példaképpen megnéztük, hogy egy 35 négyzetméter alapterületű, átlagosnak számító budapesti lakás megvásárlása milyen hozamot és kockázatokat jelenthet aktuálisan.
A havi jövedelem kiegészítése: bérleti díj
A bérleti díj viszonylag fix bevételi forrást jelent havonta, ám további előny, hogy a rezsi költségeket (víz, villany, gáz…) is a bérlő fizeti. A példa pesti lakást az ingatlannet.hu adatai alapján 25,2 millió Ft-os áron lehetne most megvásárolni, és 120 000 Ft/hó díjért bérbe adni. (Ebből jönne még le a 15%-os adó.) A befektetett összegre, azaz a vételárra vetítve ez a bevétel évi 5,13%-os hozamot eredményezne.
A felmerülő további kiadások jelentős részét az albérlő fizeti, hiszen a díjon felül a rezsi költségek is őt terhelik. Ugyanakkor érdemes lehet egy meghatározott összeget elkülöníteni az ingatlan állagmegóvására: erre a célra elégséges lehet egyhavi bérleti díj évente, ebből az összegből 5 év után egy több mint félmilliós felújítás is elvégezhető.
Az is elképzelhető, hogy nem áll rendelkezésre a teljes vételár, és valamilyen lakáshitel konstrukcióból szükséges a meglévő önerőnket kipótolni. Mindenképpen érdemes egy futamidő végéig fix kamatozású hitelt választani, mert számos kockázata van ennek a befektetésnek, ezek közül legalább a kamatkockázatot érdemes minimalizálni.
Átlagosan a vételár 50%-át szokták hitelből finanszírozni, ebből kiindulva a befektető a példánkban 13 millió Ft hitelt venne fel, 20 éves futamidővel és fix kamatozással. A Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátor szerint erre a legkedvezőbb ajánlat havi törlesztője fixen 88 620 Ft, ami összességében 21 445 468 Ft teljes visszafizetést jelent. Vagyis a havi törlesztők összege éves szinten 1 063 440 Ft, míg a bevételi oldalon – az adóval és a felújításra elkülönített összeggel csökkentve – 1 104 000 Ft van.
Ugyanakkor a hitel költsége nem azonos a törlesztők összegével, a kamat az, ami havonta a bank „díja”. Ezt figyelembe véve az első évben a nyereség 412 397 Ft - a nyereség számításakor már levonásra került a 120 000 Ft-os felújítási tartalék -, ami évről évre emelkedne, az utolsó évben pedig már meghaladná az 1 millió Ft-ot.
Ez a nyereség azonban nem kerül évről évre kifizetésre, ehhez az ingatlan értékesítésekor lehet hozzájutni. Amennyiben eladásra kerülne az ingatlant az 5. év után a mostani vételáron, akkor a befektető visszakapná az önerőt, azaz 12,2 millió Ft-ot, emellett előtörlesztené a meglévő hitelét is. (A teljes visszafizetés 1%-os előtörlesztési díjat feltételezve 11 032 966 Ft.)
A fennmaradó összeget csökkentve a felújításra szánt tartalékkal 1 310 000 Ft-ot kapunk, amihez hozzájön még a havi bérleti díjból el nem költött összeg (5 év alatt 202 873 Ft). Összességében a befektetett önerőre vetítve az éves hozam így 2,57% lenne.
Fix kamatozású 15 éves futamidejű hitelnél még magasabb lehet a nyereség. Mivel itt a törlesztőrészlet minimálisan meghaladja a bérleti díjat, 5 év alatt összesen 7 762 Ft-ot kell még ezen felül befizetni ahhoz, hogy a hitel rendezve legyen. Ugyanakkor a piacon elérhető legkedvezőbb kamatszint jelenleg 4,90%, ami kisebb, mint a bérbeadáson elérhető nyereség, így az önerőre jutó hozam ebben az esetben már évi 4,3% lehetne.
Az eladáskor realizálható nyereség - Ingatlanárak alakulása
Ugyanakkor az ingatlanárak jelentős mértékben változhatnak az idő múlásával. A várakozás az, hogy a lakások értéke a továbbiakban is emelkedni fog, köszönhetően többek között a 2019. július 1-től használt lakásokra is felhasználható csok hitelnek, valamint a Babaváró támogatás bevezetésének.
Milyen hatással lenne a lakás forgalmi értékére az, ha az következő 3 évben ugyanúgy alakulna az ingatlanpiac, mint az elmúlt három esztendőbe? Az eddigi példában megismert 13 millió forint összegű, 20 éves futamidejű, fix kamatozású hitel esetében a hitel teljes díja 8 445 468 Ft, míg 15 éves futamidőnél 5 872 718 Ft-ot kellene visszafizetni. Jól látható, hogy ebben az esetben már 2021 januárjára, azaz 21 hónap alatt kitermelné az ingatlan ára a hitel teljes díját még a drágább, 20 éves futamidejű, fix kamatozású hitel esetében is. Természetesen nincs garancia arra, hogy a piac ugyanúgy fog alakulni, mint az elmúlt 3 évben, ezért érdemes más forgatókönyvvel is számolni.
Kockázatok és mellékhatások
Tegyük fel hogy az ingatlanok ára 5 év múlva 20%-kal alacsonyabb lesz, mint ma, míg a bérleti díjak 15%-kal esnek vissza. (Ez az állapot hasonló a 2008-as válság hatásaihoz.)
5 év alatt összesen 5 520 000 Ft gyűlhet össze az albérleti díjakból – az adóval és a felújításra elkülönített összeggel csökkentve –, az ingatlan értéke pedig a visszaesést követően még mindig 20 160 000 Ft volna. Ha ekkor adná el a lakást a befektető, akkor még mindig pozitívban lenne: a nyereség a teljes időszakra 480 000 Ft. (Ez 0,38%-os éves hozamot jelentene, ami bár alacsony, még egy ilyen válsághelyzetben se veszítene a tőkéjéből.)
Az albérleti díjak csökkenése után a havi bevétel 86 700 Ft lenne adózás után. Ha ezen időszakra nem különít el belőle az ingatlan modernizálására semmit, akkor nagyságrendileg még mindig elégséges a fenti példában felvett fix kamatozású, 20 éves futamidejű hitel törlesztésére a bérleti díj.
A változó kamatozású hitelek törlesztője alacsonyabb volna, mégsem javasolt ennek választása, mert egy ilyen válsághelyzetben nagy a kockázata a kamatemelkedésnek, ami a havi törlesztőket is megdrágítaná. Például, ha a szóban forgó hitelt referencia-kamatlábhoz kötötten vennénk fel, akkor találhatnak akár 2,73%-os kamatozású, 12 havi BUBOR-hoz kötött ajánlatot is. A példában szereplő 13 milliós Ft-os, 20 éves futamidejű hitelnél az induló törlesztő így 70 597 Ft lenne.
Ugyanakkor, ha a választott referencia mutató 6,19%-ra emelkedne (ez az érték megfelel a korábbi, válság alatti 12 havi BUBOR szintnek), akkor a kamat 8,45%-ra nőne, a törlesztőrészlet pedig 112 405 Ft-ra ugrana. Emellett az adózás utáni bérleti díj havi 86 700 Ft-ra csökkenne. Ekkor ahhoz, hogy rendezve legyen a hitel, 25 705 Ft-tal kellene kiegészíteni minden hónapban az ingatlanból származó bevételeket. A hitel miatt azonban nem lehet pozitívra kihozni a hozamot értékesítés esetén sem.
Ez egy olyan csapda, aminek a lehetőségét mindenképpen érdemes elkerülni. A számos változóból egyetlen olyan elem van, amelyet a befektető képes befolyásolni, ez pedig a kamatkockázat csökkentése, megszüntetése. Ezért javasolt mindenképpen a fix kamatozású hitelt választani egy ilyen típusú befektetés esetében.
Ha összehasonlítjuk, hogy mikéntteljesített az ingatlanpiac a Budapesti Értéktőzsdéhez képest 2008-tól napjainkig, akkor kijelenthető, az ingatlanok árváltozása összességében hasonló utat járt be, mint a BUX Index. (A BUX Index a Budapesti Értéktőzsdén forgó legnagyobb kapitalizációjú részvények árfolyammozgását reprezentálja).
AFP / Boris Horvat
A lakásárak átlagos emelkedése 2008 óta 77%, ez közel azonos a tőzsdei részvények átlagos teljesítményével, ugyanakkor jóval kisebb kilengések mellett.
Összességében kijelenthető, hogy a lakásvásárlás jó alternatívája lehet egy kockázatosabb befektetésnek, de az alábbiakat fontos szem előtt tartanunk:
Csak olyan pénzösszeg kerüljön befektetésre, ami hosszú távon, akár 15-20 évre is nélkülözhető. Ez természetesen nem azt jelenti, hogy addig nem lehet értékesíteni az ingatlant, de ilyen időtáv szükséges lehet ahhoz, hogy a megfelelő elvárt hozamot elérjük.
A lehető legtöbb önerőből és legkevesebb hitelösszegből vásároljunk ingatlant.
Minél hosszabb, vagy akár futamidő végéig fix kamatozású hitelkonstrukció kerüljön kiválasztásra. Ez fontos, mert ezzel kiküszöbölhető a befektetés egyik veszélyforrása, a kamatkockázat.
A hitel törlesztőrészlete ne legyen magasabb az albérleti díjnál, azaz a vásárláshoz kapcsolódó rendszeres kiadásokat fedezzék a hozzá kapcsolódó bevételek.
* * *Milliókat lehet spórolni a legolcsóbb lakáshitel kiválasztásával!
A lakásvásárlás előtt állóknak sokszor hitelre is szükségük van céljuk megvalósításához. A jelenlegi gazdasági környezetben még fontosabb megtalálni a legolcsóbb ajánlatot, amivel akár milliók is megtakaríthatók. Ehhez érdemes a Bankmonitor lakáshitel kalkulátorát használni.