A Bank Center irodatömbje a budapesti bevárosban. 126,3 millió euróért cserélt gazdát © Bank Center

Hamish White, partner és a Colliers International budapesti irodájának befektetési üzletág vezetője a következőket emelte ki: „Várakozásaink szerint a hozamok esni fognak 2009-ben, hiszen a befektetők, akik szigorúbb finanszírozási feltételekkel kell majd, hogy szembenézzenek és más befektetési lehetőségeik is vannak, jelentős árcsökkentési igénnyel fognak fellépni a piacra való visszatérés előtt.”

White szerint nehéz év volt a tavalyi, hiszen a minőségi ingatlanok tulajdonosai a kivárásra játszottak, a legtöbb 2008-ben lezárt tranzakció még 2007-ben elkezdődött. A budapesti ingatlanbefektetési piac most az összes európai várossal versenyben áll a befektetők kegyeiért. „A magyar piac fundamentumainak jelenleg nagyon kicsi a súlya: a befektetők látják, hogy akár Londonban is vásárolhatnak irodaépületeket 7,5 százalék körüli hozamszinteken, minek vegyenek hát drágábban budapesti épületeket, még ha jó minőségűek is. Az eladásra kényszerülő tulajdonosok ezt mindenképp szem előtt kell, hogy tartsák az elvárásaik megfogalmazásakor. A hozamok Budapesten is vissza fognak térni a 2002/2003-as szintekre” – összegezte a helyzet tanulságait Rémi Couture, a Colliers International piackutatási igazgatója.

Forrás: Colliers

A magyar befektetési piacot 2008-ban alacsony eladási volumen, szinte változatlan hozam és a minőség felé való elmozdulás jellemezte. A befektetők inkább a jó ajánlatra vártak, ám eladási kényszer híján ezek nem jelentkeztek. A helyzet azonban várhatóan gyökerestül megváltozik 2009-ben. Tavaly tőzsdén jegyzett vállalatok részvényárai zuhantak, esetenként akár 90 százalékot is. Megdrágult a hitel. Azoknak, akik rákényszerülnek a finanszírozásuk újratárgyalására, keményebb feltételekkel, magasabb kamatszintekkel kell szembenézniük, és nagyobb önerőt kell biztosítaniuk, hogy át ne hágják a bankkal kötött szerződésüket. Sőt, mi több, a kialakuló recesszió a bérlőket is sújtja, így csökkenhetnek a bérleti díj-bevételek.

Ennek eredményeképp néhány tulajdonos a piac által diktált áron kényszerül értékesíteni, nem pedig saját elképzelései szerint. Ezek után a 2009-es év várhatóan a vásárlók éve lesz, és a befektetők a körülményeknek megfelelő (alacsonyabb) áron és magasabb hozamszinten juthatnak jó minőségű termékekhez és projektekhez. Mindez valószínűleg a piac korrekcióját is maga után fogja vonni, visszatérve a 2003 előtti tranzakciós szintekre.

Nagyon kevés üzletet kötöttek 2008-ban. A befektetők tavaly év eleje óta alacsonyabb árakra várva nem sietik el a vásárlást, és egyelőre ezen a téren nem is látszódik változás. A legtöbb tulajdonos megengedhette magának a várakozást, hiszen ingatlanjaik egészséges bevételt produkáltak. Így a tavalyi évben 411 millió euró beruházás történt a kereskedelmi ingatlanpiaci szektorokban összesen (az iroda, ipari és kiskereskedelmi szegmensekben).

A tavalyi év irányadó tranzakciója a Bank Center, egy A-kategóriás belvárosi irodaépület eladása volt 126,3 millió euróért (a teljes tavalyi beruházási volumen 31 százaléka). Az épület eladási folyamata 2007 nyarán kezdődött. Az előszerződéses tranzakciók, amelyek oly gyakoriak voltak az utóbbi években, mára teljesen eltűntek. A Colliers csupán egyetlen ilyen üzletet ismer, melynek során a belga Codic értékesítette a Buda-Központ alpiacon (amely alacsony üresedési rátáiról és igen magas bérleti díjairól közismert) található Krisztina Palace projektjét.

Forrás: Colliers

A nyugat-európai piacokkal ellentétben (például Londonnal, ahol az átlagos, irodaterületre vonatkozó hozam 200 bázispontot ugrott 2008-ban) a hozamok Budapesten még nem produkáltak számottevő emelkedést. 2007-ben a budapesti hozamok nagyjából 50 bázisponttal voltak a prágai vagy a varsói szint felett. Mivel az ingatlanok nem voltak túlárazva a többi közép-és kelet-európai piachoz képest, nem volt várható nagymértékű korrekció a magyar piacon, különösen nem az irodapiacon.

Meglepetésként érte tehát a piaci szereplőket az A-kategóriás irodák átlagos hozamának 35 bázispontos esése 6,46%-ra 2008 folyamán. Az esés oka főképp az előszerződéses értékesítések fogyatkozásának köszönhető (csak egyetlen ilyen szerződés köttetett 2008-ban), amelyek általában magasabb hozamszinteken forognak. Az alacsonyabb hozam oka volt még a magasabb minőség felé való elmozdulás is, hiszen az a kevés épület, amely elkelt a tavalyi évben, mind első osztályú ingatlan volt, hasonló hozamszinteken.

Az irányadó hozam azonban 60 bázispontot emelkedett, amely azt mutatja, hogy a piac kimozdult a holtpontról, és ennek a mozgásnak 2009-ben is folytatódnia kell ahhoz, hogy Budapest visszacsábítsa a befektetőket. Akik értékesíteni kívánják ingatlanjukat, nagyobb árengedményekkel kell versenyképessé tenni a kínálatukat a közép- és kelet-európai régió más országaival, és ami még fontosabb, nyugat-európai piacokkal. Ebben az esetben a hozamok is felfelé fognak elmozdulni.

Az ipari ingatlanok 2008-ban nem bizonyultak olyan értékállónak, mint az irodaépületek. A Colliers 100 bázispontos emelkedést figyelt meg, bár ez az adat is egy szinte teljesen mozdulatlan piacon született. A kiskereskedelmi ingatlanok piacán szintén nagyon kevés tranzakció történt a tavalyi év folyamán, a Colliers ezek közül is csupán a hipermarket méretű (és csak egyetlen nagyobb kereskedelmi lánc által bérelt) ingatlanok esetében tud nyilatkozni. Az irodapiachoz hasonlóan ezen a területen is kevés épület került eladásra, kb. 6,6 százalékos hozamszinten, 20 bázisponttal a 2007-es szint felett.

Új logisztikai bázis Dunaharasztiban. Vannak optimista forgatókönyvek is © logsped.hu

Az általános nézet szerint a hozamszintek nagyobb emelkedése várható 2009-ben. Több tőzsdei vállalat, amely a közelmúltban szenvedte el piaci kapitalizációjának jelentős visszaesését, a szükséges tőke előteremtéséhez ingatlanjainak eladására kényszerül majd. Egyelőre az sem biztos, hogy a bankok számára újra rendelkezésre áll-e majd a kellő pénzügyi háttér a hitelezés újraindításához, illetve az sem világos még, hogy változik-e majd a hitelezés törvényi háttere. A befektetők tisztában vannak azzal, hogy Magyarországot recesszió sújtja majd 2009-ben, és hogy sok új irodaépület érkezik a piacra, amely lenyomja a bérleti díjak szintjét, vagy legalábbis meggátolja a növekedést. Mindez bizonytalansághoz, és végső soron rövidtávú stagnáláshoz vezet.

Sajnálatos módon, nem lehet előrejelezni a hozamkorrekció mértékét. A borúlátó verzió szerint a finanszírozók ragaszkodni fognak fizetésképtelen ügyfeleik felszámolásához, amely óriási hozamemelkedést vonna maga után, hasonlót a 2008-as londoni 200 bázispontos ugráshoz. Ez a helyzet pánikkeltő lehet, amely további értékcsökkenést és felszámolásokat hozhat magával. A derűlátóbb változat viszont az lenne, hogy a finanszírozók megőrzik nyugalmukat és nagyon konzervatív hitelezési politikába kezdenek, amely kevésbé drasztikus hozamemelkedést okoz. Addig azonban, amíg nem stabilizálódnak a banki és pénzügyi szektorok, a tulajdonosok két tűz között lesznek. 2009-ben a minőségé lesz a főszerep.

Sok jó minőségű ingatlan van Magyarországon, amelyek várhatóan népszerű célpontok lesznek 2009-ben. Piaci pletykák szerint a befektetők 2009 június-júliusig várnak majd, addig az oldalvonalról figyelve a magyarországi befektetési piaci helyzetet. Azonban ha túl sokan várnak a mélypontra, az lehet, hogy el is fog múlni, mire belépnének a piacra. Ezért talán nem is érdemes várni, főleg, ha a befektetés célja hosszú távú.

Bár Magyarország most kockázatos befektetési célpontként él a köztudatban, ez a megállapítás nem megalapozott. Sok más uniós tagállam, mint például Olaszország, Belgiumnak vagy Görögországnak magasabb eladósodottsága, ingatagabb a kormánnyal vagy éppen ziláltabb a közélete, mint Magyarországnak. Az ország középtávú növekedési kilátásai jók, és a szállítási infrastruktúra is magas szintű. Emiatt a hosszútávú befektetők számára jó alkalom kínálkozik, hogy jó minőségű termékekre tegyenek szert alacsony áron.