Átrendeződő ingatlanpiac: idén még pangás közelitő reményekkel

Egy hónappal ezelőtt már arról lehetett olvasni, hogy elkezdődhet a várva várt keresletélénkülés az ingatlan piacon. Az ingatlanértékesítési piacon az FHB szakértői pedig idén a kereslet mérsékelt emelkedését várják. A Colliers International ingatlanpiaci tanácsadói szerint az irodapiac jelenlegi 26,6 százalékos kihasználatlansága az év végére 20 százalékra csökken, és a mélypont után elindulhat az emelkedés.

D&B

Az Ablon ingatlanfejlesztő társaság legfrissebb jelentéséből is kiolvasható a fellendülés reménye, legalább is szerintük az irodapiaci bérlők egyre aktívabbak. Mint írják, 2010 csaknem egészében megfigyelhető volt a bérlői piac fokozódó aktivitása, és közben a bérleti díjak mérséklődése. Ezzel együtt elsősorban a hosszabbítások, és a bérlemények bővítésének ideje jött el, az új tranzakciók dömpingje még várat magára. Bár a bérleti díjak emelkedése már most is megfigyelhető, számottevő növekedésre várhatóan csak jövőre számíthat az irodapiac.

A D&B elemzéséből kitűnik, hogy a korábbi 12 százalék közeli cégszám-bővülés néhány év alatt az iparágban 3 százalékra csökkent, és jelentősen megemelkedett a szektor vállalatainak bedőlési valószínűsége.

Egész Magyarországon, így az ingatlanügyletek területén is, folyamatosan nő a cégek száma, azonban a növekedés üteme csökken. Az ingatlanügyletekkel foglalkozó társaságok növekedésének üteme jelentősen csökkent a válság hatására. 2008-ról 2009-re még közel 12 százalékkal emelkedett az iparágban tevékenykedő cégek száma, addig 2010. január 1-jén már csak 5,6 százalékkal több vállalkozás működött ezen a területen, mint egy évvel korábban. Idénre pedig csupán 3 százalékos volt az éves cégszám-növekedés, ami már a teljes magyarországi cégszám-bővülésnél is kevesebb. Azaz a piac azonnal reagált a változásokra, és a korábban sikeriparágnak tekinthető ingatlanszektor igazodott a változó kereslethez.  Jelenleg közel 43 ezer vállalat van valamilyen ingatlanértékesítéshez, vagy bérbeadáshoz kapcsolódó főtevékenységgel bejegyezve, ami a magyar cégek 7,6 százaléka.

Az új cégalapítások száma az iparágban szintén a 2008 ősze után bekövetkezett változást erősíti meg, ugyanis abban az évben még közel 5400 vállalkozást alapítottak ingatlanügyletekkel kapcsolatos főtevékenységgel, 2009-ben ez a szám már több mint 40 százalékkal volt kevesebb, azaz alig több mint 300 új cég alakult az iparágban. A jelentősen csökkenő cégalapítási szám mellett a válság hatására a felszámolások és végelszámolások száma is a teljes magyar átlag felett nőtt az elmúlt években. Így 2008-ban még jóval az országos átlag alatti, 1,67 százalék volt az iparági bedőlési arány (felszámolások és csődök aránya a cégek számához képest), 2010-ben már elérte a 3,04 százalékot, ami az országos 3,2 százalékos fizetésképtelenségi arányt majdnem eléri. Az iparág cégeinek kockázatossága a válság hatására jelentősen megemelkedett, ami a drasztikusan lecsökkent kereslet hatására nem meglepő.

D&B

A szektor kockázatnövekedését az iparági fizetési tapasztalatok is alátámasztják. Míg 2009-ben amennyiben késtek az ingatlanügyletek szereplői számláik kiegyenlítésével, a késés mértéke nagyjából 31 nap volt, addig 2010-re az átlagos késés mértéke már megközelítette a 35 napot. Az ingatlan értékesítéséből és bérbeadásból, ingatlankezelésből és közvetítésből élő cégek ráadásul kisebb arányban egyenlítik ki számláikat időben, mint a magyarországi átlag. Hazánkban az elmúlt évben a számlák 52 százalékát fizették ki a vállalatok időben, az ingatlanügyletekkel foglalkozó társaságok azonban csak a számlák 47 százalékát teljesítették időben.

Az FHB szakértői idén a lakáskereslet mérsékelt emelkedését várják, sőt az üresen álló irodaházak számában is csökkenést várnak, ami az ingatlanügyletekkel foglalkozó iparág szereplőinek jó hír. Így várhatóan a cégszám-emelkedés továbbra sem áll meg. Az ingatlanpiaci változásokat a bankok is követték, és tavaly az ingatlanfejlesztőkkel újratárgyalták a hiteleket. A hitelezésben is változások álltak be, mivel már csak magas önerővel lehet az új fejlesztésekhez finanszírozást szerezni. A jövőben feltehetően a tőkeerős társaságok tudnak hosszú távon is nyereségesen üzemelni. A keresletnövekedés lassúsága miatt előfordulhat, hogy az iparág cégeink rohamosan növekvő bedőlési aránya még nem állt meg.