Mennyit kell dolgoznia Önnek egy négyzetméternyi lakásért?

Idén sem állt meg a lakásárak zuhanása az FHB Lakásárindex 2013 első negyedéves adatai szerint. Ezzel együtt már több mint négy éve csökken folyamatosan a magyarországi ingatlanok ára. A bank piaci és NAV-adatok alapján becsült indexe szerint a lakásárak reálértelemben 2,2 százalékkal csökkentek az előző negyedévhez képest. Egyúttal a pénzintézet a 2012. negyedik negyedéves index értéket is csökkentette utólag. A piaci aktivitásra változatlanul a válságban eddig is tapasztalt alacsony forgalom jellemző.

Az FHB Lakásárindex alakulása

FHB

Az alkalmazásban állók havi nettó átlagkeresete ezzel párhuzamosan 2,6 százalékkal növekedett az év első negyedévében, ami együttesen növelheti a lakások iránti keresletet az FHB Bank szerint. 2013-ban ugyanis kevesebbet kell dolgozni egy négyzetméternyi lakásért, mint az utóbbi 13 évben bármikor.

Lakásárak alakulása a nettó keresetekhez viszonyítva

KSH adatok / FHB számítás

A bank várakozása szerint a jövedelmek emelkedése mellett a tavalyi év egészéhez viszonyítva továbbra is csökkenni fognak a lakásárak.

Van nálunk rosszabb? 

Több országban összességében növekedés történt 2008 és 2012 között, azaz a válság okozta árcsökkenés már nem érezteti hatását. Magyarországon azonban folyamatos a csökkenés, több kelet-európai és válságtól különösen sújtott országhoz hasonlóan. A válság továbbra is érzékelhető az európai lakáspiacon. A kivételt azok az országok jelentik, amelyekben emelkedett a lakásépítések száma az elmúlt öt évben a válság kitörése előtti időszakhoz képest. Törökország folytatja a felzárkózást, Lengyelország pedig jól vészelte át a válságot.

Lakásárak változása nominálisan 2008 és 2012 között

FHB gyűjtés, egyes országok statisztikai hivatalaitól, nemzeti bankjaitól

A válságból való kilábalás azonban differenciált képet mutat. A válság első két évéhez képest több országban megindult a fellendülés. Magyarország lakáspiaca sajnos nem tartozik ezek közé: a déli országokkal együtt további lassulást szenvedett el a válság kitörése óta is. Ezzel párhuzamosan Franciaországban, Németországban és a skandináv államokban 2011 óta már megindult a lakásépítés fellendülése.

Számos ország jelzálogpiacát továbbra is meghatározza a lakossági adósság leépítése. Az eladósodottabb országokban általában inkább csökkent a GDP-hez viszonyított állomány mértéke 2010 óta. Magyarországon a kedvezményes végtörlesztés hatására jelentősen csökkent az állomány, míg kelet-közép-európai régiónk többi országában a GDP-hez mérten is növekedett a jelzáloghitelezés.

A jelzáloghitelek állománya a GDP arányában 2012-ben, és a 2010 és 2012 között bekövetkezett változás

Eurostat

Az új lakások piaca kimerült

A lakásépítések is tovább csökkentek az év elején: 2013 júniusáig 2680 új lakást adtak át Magyarországon, ami az előző év első negyedévével összehasonlítva további lassulást jelent. A jövőbeni átadások számát jól jelzi a kiadott építési engedélyek száma. A kiadott építési engedélyek száma nem ad okot a bizakodásra: számuk továbbra is csökken, az első félévben mindössze 3401 lakásra adtak építési engedélyt.

Lakásépítési és használatbavételi engedélyek Magyarországon

KSH

A csökkenés ugyanakkor nem egyenletes az országban. A 8. ábra azt mutatja, hogy a válság négy évében (2008-11) hogyan változott az újonnan épített lakások száma a válság előtti négy évhez képest (2004-2007) a megyékben. Az élénkebb színek mutatják azokat a megyéket, amelyekben inkább tartotta magát a piac. Megfigyelhető, hogy az ország nyugati-középső tengelye mentén lévő megyékben volt kisebb a csökkenés, míg az ország három keleti megyéje: Hajdú-Bihar, Heves és Szabolcs-Szatmár-Bereg újlakás-piaca mutatta a legnagyobb visszaesést.

Lakásépítési és használatbavételi engedélyek Magyarországon: 2008-11-es időszak átlaga a 2004-07-es időszak átlagához képest

KSH

Közmunkások nem vesznek lakást

A FHB Bank közleménye szerint lakáspiac keresleti oldalán álló háztartások jövedelmi és foglalkoztatási helyzete erős korlátja az árak és a tranzakciószám növekedésének. A keresleti oldalt meghatározó foglalkoztatás az utóbbi időben emelkedést mutatott, az éves növekedés a pozitív tartományban mozog. Azonban az emelkedés nagy része a közmunkaprogramoknak tulajdonítható, és a foglalkoztatottak ezen köre csak csekély mértékben növelheti a lakáskeresletet – írja a pénzintézet.

Új tendencia, hogy a csökkenő infláció következtében a reálbérek növekedésére lehet számítani. Amennyiben ez a folyamat tartósnak bizonyul, illetve a stabilan foglalkoztatottak tartósnak gondolják, akkor ez növelheti a keresleti oldal erejét.

A csökkenő inflációval párhuzamosan folyamatosan csökkennek a betéti és hitelkamatok is. A Magyar Nemzeti Bank legfrissebb adatai szerint a piaci kamatozású hitelek THM szintje már átlagosan 10 százalék alá csökkent. Az államilag támogatot hitelek viszont 6-7 százalékos induló kamattal is igényelhetőek. Igaz, az állami támogatás csak a törlesztés első 5 évében jár, azután visszaáll a piaci kamatozás.

Az FHB Bank szerint a kedvező támogatási és kamatfolyamatoknak tulajdoníthatóan a hitelezés valamelyest élénkült az év első részében.