Tavaly év elején alakult meg a Nemzeti Eszközkezelő Zrt. (NET), mely azoknak a devizahiteles családoknak a jelzáloggal terhelt ingatlanát vásárolja meg, melyek már végképp nem tudtak hova fordulni: lakásukat kényszerértékesítésre jelölték ki. A szóba kerülhető érintetteknek ugyanakkor szigorú feltételeknek kell megfelelniük ahhoz, hogy saját lakásuknak, melyet a NET felvásárol, a bérlőjévé válhassanak.

Egy darabig úgy tűnt, a rendszer nem váltja be a hozzá fűzött reményeket. Bár az érdeklődés nagy volt, lassan haladt az ingatlanok megvásárlása, kevés lakást is ajánlottak fel az adósok. Az utóbbi hónapokban ugyanakkor kezdtek felpörögni a felajánlások, egyre többen adják a NET kezébe ingatlanjukat. A nagy kérdés az, hogy állami oldalon hosszú távon mi lesz az így megszerzett több tízezer építménnyel, és mekkora az a végösszeg, amivel az államnak be kell szállnia a konstrukcióba.

Elterjedt a híre

Az utóbbi 2-3 hónapban 5 ezerrel nőtt az eszközkezelőnek felajánlott ingatlanok száma, és megközelítette a tízezret. Ebből mintegy 3 ezernél zárult már le a tranzakció, vagyis ennyien már bérlőkként élnek volt ingatlanjaikban. Ha marad a mostani ütem – havi 1000-1500-zal nő a szám –, akkor a 25 ezres törvényi keretet a határidőként szabott 2014 végéig kihasználhatja a társaság.

A konstrukcióval a bankok is pénzhez jutnak

Kiss-Kuntler Árpád

A kezdeti lassú indulás, mely a legtöbb külső szemlélőnek szemet szúrhatott, több okra vezethető vissza. Egyfelől maga a konstrukció nem tartozik a legegyszerűbbek közé, figyelni kell arra, hogy megfelel-e az ügyfél a törvényi feltételeknek. Másodsorban az ügyfélnek mérlegelnie kell, hogy milyen előnyökkel, hátrányokkal jár a konstrukció, illetve – bár az ügyintézés már egyszerű – az ügyfeleknek pontosan el kellett magyarázni, hogy miről is van szó, mivel hasonló konstrukcióval eddig nem lehetett se Magyarországon, se külföldön találkozni. A NET látókörébe az ingatlantulajdonosok a legelesettebbek közül kerülnek ki, akik már nem tudtak máshova fordulni, őket sok esetben személyesen kellett meggyőzni, még mindig ez a legjobb opció. Ez a nevelői folyamat is időbe került, különösen, hogy ebben a bankoknak is részt kellett venniük, melyekbe ezek az emberek a legkevésbé sem bíznak. A NET-es konstrukcióban a banknak vagy az ügyfélnek kell jelezni, hogy ezt a megoldást szeretné választani. Idáig eljutni azonban nem egyszerű: a bizalmat a felek között újra kell építeni.

A konstrukcióban a NET ugyanakkor komoly diszkontrátát érvényesít: a vásárlás során a lakás hitelfelvételkor megállapított piaci értéknek az 55, illetve 35 százalékát fizeti ki a bankoknak. Ez az összeghatártól függ, 20 milliós ingatlannál 55 százalékot, 15 milliósnál 50 százalékot, 10 milliósnál pedig 35 százalékot. A mintegy százezer bedőlt ingatlanhitelből az eszközelő belépésének köszönhetően így egyre több pénzt láthatnak viszont a bankok, még akkor is, ha jelentős kedvezményeket kellett adniuk. Az adósoknak is jó ez a megoldás, hiszen maradhatnak abban az ingatlanban, ahol eddig is laktak. Az államnak szociálpolitikai szempontból pedig így kisebb gond szakad a nyakába, mintha az árverés után az utcára került adósok tömegével kellene foglalkoznia. De hogyan is alakul a NET és a bérlők közötti viszony a bérleti szerződés kezdete után?

Alacsony bérleti díjak, minimál-szolgáltatás

Eddig kevés konkrétum hangzott el azzal kapcsolatban, hogy mi történik az után, miután a NET megvásárolta az ingatlanokat, és határozatlan idejű bérleti szerződés jön létre a társaság, illetve az ingatlan volt tulajdonosa között. Itt akár évtizedes kapcsolat születéséről is beszélhetünk, hiszen ez fennmarad akkor is, ha a bérlő meghal, és a lakásban maradnak az örökösök.

Miközben mindenki arra fókuszál, hogy a NET-nek mennyi ingatlant ajánlottak fel, és ez mennyi pénzbe került – több tíz milliárdba –, addig ha bejönnek a várakozások, akkor jövő év végére már 25 ezer felajánlott ingatlannal rendelkeznek majd, ami a társaságot az ország legnagyobb magáncélú lakás-bérbeadójává teszi majd. Ehhez komoly ingatlankezelői, informatikai hátteret kellett kiépíteni, egységes fizetési rendszert kidolgozni. A NET az ingatlankezelést a MÁV Ingatlankezelővel oldja meg. A cég már eddig is 4500 ingatlant kezelt az ország minden pontján. Információink szerint az állami tulajdonú cégek közül őket találták a legalkalmasabbnak, hogy informatikai háttérrel és ingatlankezelői tapasztalattal beugorjanak a NET mögé.

Az eszközkezelőnek ugyanakkor szigorú rendelkezések szerint kell az ingatlanok átvételét lebonyolítani, mivel azok az adásvétellel állami vagyonelemekké válnak. Alapos műszaki állapotfelmérés előzi meg a megvásárlást, hogy a későbbi vitákat elkerüljék. A bérlő olyan állapotban köteles az ingatlant fenntartani, ahogy átvette. A kezelője csak a főbb szerkezeti elemek karbantartásáért felel, ám a belső állapot megőrzése már a bérlő feladata. A "fapadosabb" konstrukció azért is alakult ki, mivel a bérleti díjak, melyek egy 20 milliós ingatlan esetében is alig haladják meg a 20 ezer forintot, rendkívül barátiaknak mondhatóak, ezért sok mindent nem lehet elvárni, csak a legszükségesebbeket. Például ha a műszaki átvételnél kiderül, hogy szabálytalanul van bekövetve a kazán, nincs kibélelve a kémény, akkor ezt a fűtési módot nem lehet tovább üzemeltetni. Az alternatív fűtésről ekkor már a lakónak kell gondoskodnia. Ilyenkor a hibát még az adásvétel előtt korrigálni kell. A későbbiekben a bérlőnek a gondja az is, ha például eltörik a mosdókagyló.

Az igencsak alacsonyan tartott, rendeletben rögzített bérleti díjak befizetése ugyanakkor nem történik a legzökkenőmentesebben. Bár bérleti szerződést még nem kellett egyik ügyféllel sem felmondani, információink szerint a bérlők 25 százalékának vannak fizetési problémái. Vannak olyanok, akik csak egy hetet csúsznak a bérleti díjjal, de van példa 2-3 hónapos tartozást felhalmozókra is. (A 25 százaléknyi hátralékos ügyfél ugyanakkor információink szerint jobb arány, mint amennyivel korábban kalkuláltak).

A bérleti díjak helyzetét a NET úgy próbálja kezelni, hogy ha lehet, akkor mindenképp igyekszik megelőzni a több hónapos tartozás felhalmozódását. Ha már egy hét után csúszást látnak a befizetésben, felkeresik az ügyfelet, és igyekeznek megoldást találni a problémára. Ez eddig hatékony módszernek bizonyult. Információink szerint előfordul olyan is, hogy – bár nem tartozik feladataik közé – igyekeznek elmagyarázni az ügyfélnek, nem feltétlenül egy másik, kevésbé fontos tételre kellene költeni a családi kasszából, hanem a lakbérre. Pénzügyi-életviteli tanácsadásra az ügyfelek komoly részének szüksége lenne, ám ez nem a NET feladata, ehhez más, a szociális szférában tevékenykedő civil szervezeteket, intézményeket kellene bevonni. A NET igyekszik felhívni arra is a figyelmet, hogy az érintett család adott esetben a helyi önkormányzatnál lakásfenntartási támogatásért folyamodhat, és ezzel is csökkenthető a már így is alacsony havi bérleti díj összege.

Szociális bérlakás-hálózat magja alakul?

A bérleti díjakból befolyó összeg kapcsán érdemes lehet átgondolni azt is, hogy a lakbérből származó összeg fedezni fogja-e a társaság működését (melyre 2013-ban 1 milliárdot fordít az állam). Magyarán: kérdéses, hogy mennyire játszik szerepet a rentabilitás, vagy a kormányzat pusztán szociálpolitikai transzferként kezeli a megoldást. Információink szerint az eszközkezelőnél nem zárják ki, hogy a működés költségeit a teljes felfutáskor már ki tudja termelni a felálló rendszer.

Az ócsai lakópark 80 házát első körben nem sikerült megtölteni, ez a program kevésbé tekinthető sikeresnek

MTI / Kovács Tamás

A 25 ezresre – kormánydöntés esetén még többre – duzzadó ingatlanállománnyal a NET a magáncélú ingatlanbérlési piaci legnagyobb, ugyanakkor speciális szereplőjévé válik. A bérlők ugyanis hosszú távra köteleződnek el, a lakbér jutányos és csak az infláció mértékével emelkedhet. Ekkora lakásállománnyal ugyanakkor már el lehet gondolkodni azon, hogy az állam mit is szeretne kezdeni ilyen hatalmas mennyiségű ingatlannal. Itt több út vázolódhat fel. Egyfelől a már meglévő tapasztalatokra építve megindulhat egy állami szociális bérlakás-program, a NET tulajdonában lévő ingatlanokra építve. Ám itt a speciális konstrukció következtében limitált lehet a lakásállománynak a részvétele, illetve nem biztos, hogy a bankoktól visszavett ingatlanokkal kellene a hálózatot kiépíteni.

Abban viszont lehet ráció, hogy az önkormányzatoknak adja át a NET az ingatlanokat, akik a már meglévő bérleményeikkel együtt kezelik az érintett lakásokat, mivel például a nagyvárosokban ésszerű, hatékonyabb lehet az, ha az ottani önkormányzat által kezelt több ezer ingatlan mellé beviszik a bedőlt hitelesek lakásait is. Az egységes rendszerrel a munkaerő-piaci mobilitás elősegíthető lenne, és a már állami tulajdonú ingatlanok között is elképzelhető lenne egyfajta áramlás: ha a család valamelyik tagja otthonától távolabb találna munkát, létezhetne olyan opció, hogy ott keressenek cserelakást a munka idejére, de ez már bőven túlmutatna a NET feladatkörein. Mielőtt bármelyik alternatíva irányába elindulna a kormány, az igazi kérdés ugyanakkor az marad, hogy hosszú távra is állami tulajdonban szeretnének-e tartani ennyi ingatlant. Ha igen, akkor ideje elkezdeni az ötletelést, a rendszer továbbfejlesztését.

Ha a cikket érdekesnek találta, látogasson el a hvg gazd Facebook-oldalra, és nyomjon rá egy "Tetszik"-et. Nem bánja meg!