Külföldi szakmai partnert akar bevonni a jegybank Pallas Athéné-alapítványainak vagyonát kezelő cég a Váci útra tervezett hatalmas irodakomplexum finanszírozásába és megvalósításába. „A megállapodás tárgyalása folyamatban van” – közölte a vagyonkezelő cég, az Optima Zrt. a hvg.hu-val.

Azt már 2019 tavaszán elárulták a Világgazdaságnak, hogy befektetőtárssal képzelik el a beruházás tető alá hozását, a külföldi befektetővel folytatott tárgyalást most azzal magyarázták, hogy attól kapták a legkedvezőbb ajánlatot. Ugyanakkor semmilyen, az ilyen projekteknél szokásos finanszírozási megoldást nem vetettek el.

A gigaberuházás 2016 óta lóg a levegőben, ekkor szerezték meg az alapítványok 17 milliárd forintért a Váci út 160-168. alatti telkeket. Illetve egész pontosan az Optima leányvállalata, az Optimum-Béta Kft. megvette az ingatlan tulajdonosát, az ARI Ingatlanforgalmazási és Hasznosítási Kft.-t.

A Béta erre úgy szerzett pénzt, hogy 2031-ben lejáró vállalati kötvényeket bocsátott ki 21 milliárd forint értékben, amelyeket az alapítványok felvásároltak – más szóval gyakorlatilag ekkora hitelt adtak saját vagyonkezelőjük leányvállalatának. A kötvények azonban 2019 második negyedévében eltűntek az alapítványok portfoliójából – derült ki az adatokból, amiket az Optima a hvg.hu-nak adott ki. A kötvényeket a Béta visszavásárolta, majd bevonta – magyarázta a cég a változást.

Nem világos, hogy a Bétának miből volt pénze a kötvények visszavásárlására (avagy az alapítványoktól kapott hitel visszafizetésére). Az biztos, hogy a Váci úti ingatlan tulajdoni lapján (egyelőre) nem látszik változás, és az ARI Kft. még mindig a Béta tulajdonában van. Ugyanakkor szinte biztosra vehető, hogy a kötvények visszavásárlásához kapcsolódóan zajlott vagy zajlik valamilyen, a Bétát, az ARI-t vagy a telket érintő ügylet.

Fazekas István

Fazekas István

Ehhez az alapítványok bukszája sem elég vastag

Az nem meglepő, hogy az alapítványok partnert keresnek a beruházáshoz. A Béta 2018 végén indította el az építkezéshez kapcsolódó környezetvédelmi hatósági eljárást. Az eljárás közleményéből tudható, hogy a telekre öt (18, 10 és 7 emeletes) épületből álló komplexumot terveznek, aminek föld feletti része több mint 140 ezer négyzetméter bruttó szintterületű lesz, a háromszintes mélygarázsban több mint kétezer parkolóhellyel.

Összehasonlításképpen, az elmúlt évek legnagyobb irodaház-beruházása, a Népligetnél a Wing Zrt. által épített Telekom-székház bruttó alapterülete mélygarázzsal együtt 105 ezer négyzetméter – ez nagyjából 50 milliárd forintba kerülhetett. A Telekom-székház két és fél év alatt, 2018 őszére készült el, az építőipari árak azóta egészen biztosan nem mentek lejjebb (sőt), ráadásul a Váci úti komplexum jóval nagyobb is lenne. Vagyis jóval drágább.

MTI / Illyés Tibor

Az alapítványok nincsenek híján a pénznek, az Optima közlése szerint 2019 második negyedévének végén 274 milliárd forintjuk volt. Ugyanakkor ebből 83 milliárd ingatlanokban volt lekötve. A maradékot befektetési jegyekben, bankbetétekben és vállalati kötvényekben tartották, szóval ez a szűk 200 milliárdos summa papíron mozdítható. A gyakorlatban azért nem lenne egyszerű feladvány, az alapítványok elég bonyolult konstrukcióban helyezték ki a vagyonukat céghálójukba, illetve a befektetési alapjaikba. Ráadásul ha sok tízmilliárdot fektetnének a Váci úti beruházásba, az a pénz nem tudna folyamatosan hozamot termelni, vagyis nem tudnának minden negyedév végén győzelmi jelentést közölni arról, milyen jól sáfárkodnak a rájuk bízott vagyonnal – a pénzt csak folyamatban lévő beruházásként tudnák elkönyvelni.

Amúgy sem lenne feltétlenül okos döntés egyetlen projektbe fektetni ennyi pénzt. Az ingatlanpiac most még pörög, beleértve az irodapiacot, de ki tudja, mit hoz a jövő? Az biztos, hogy egy ekkora beruházás rövid idő alatt nem térül meg.

Frankfurt közbeszólhat?

Az sem mellékes szempont, hogy az Európai Központi Bank (EKB) már többször figyelmeztette a jegybankot az alapítványok miatt. Az EKB nehezményezi egyrészt, hogy az alapítványok a jegybank pénzéből folytatott „társadalmi tevékenységükkel” (oktatás, kutatásfinanszírozás, könyvkiadás például) állami funkciókat látnak el; másrészt, hogy ingatlanüzleteikkel piaci tevékenységet folytatnak, beavatkoznak az ingatlanpiac működésébe; harmadrészt, hogy állampapír-vásárlásaikkal az államadósságot finanszírozzák és beavatkoznak az állampapírpiac működésébe.

A figyelmeztetésektől (meg persze az alacsony hozamoktól) nyilván nem függetlenül az alapítványok állampapírjaiktól fokozatosan megváltak, a folyamat 2018-ban zárult le. A pénzt amúgy vállalati kötvényeken keresztül saját cégeikbe, elsősorban az Optimába pumpálták, de így adtak ugye a Bétának is. Ugyanakkor se a „társadalmi tevékenységükkel”, se az ingatlanüzleteikkel nem hagytak fel – legalábbis a cégeik nem. Például a Széll Kálmán téri volt Postapalotát az Optima egy másik leánya, az Optimum-Penta Kft. vette meg és újította fel.

Furcsa ügylettel szerezte meg a Postapalotát az MNB

Az épület felújítása még nem készült el, ám kiderült: a jegybank nem csak a Postapalotát vette meg a Pallas Athéné alapítványoktól, hanem az egész céget, amely a projektet bonyolítja, jórészt a cég adósságának megvásárlásával. Az alapítványok rekordösszeget, majdnem 200 milliárd forintot fektettek a saját cégeikbe.

A Pentát Postapalotástul 2019 májusában a jegybank vásárolta meg, korábbi bejelentés szerint nagyjából 15 milliárd forintért. Ez sem kis összeg, de egy nagyságrenddel elmarad a Váci úti beruházás becsülhető értékétől, ami már valóban az (iroda)ingatlan-piac egésze szempontjából is nagyon jelentős projektnek ígérkezik.

Toronyházról és lakásokról is volt szó

Bár egyelőre nem több ígéretnél, annak is elég homályos. 2017-ben még teljes új városközpontról, üzleti negyedről volt szó, Fekete Zoltán, az Optima vezérigazgatója (aki amúgy több Optimum-cég, többek közt a Béta ügyvezetője is) 2017 májusában a Portfoliónak azt mondta: az elkészült koncepcióterveket „akár nyár végén be is mutathatja a cég a nagyközönség számára”. Ez azóta sem történt meg, 2019 őszén még az a kérdés, lesz-e külföldi partner a beruházáshoz.

Így az sem egészen világos, pontosan mit szeretnének építeni a telekre. 2017 decemberében az Optima a 24.hu egyik cikkére reagálva vehemensen tagadta, hogy lakásokat vagy 90 méteres magasházat akarna építeni a telekre. Holott korábban lakásokról is beszéltek: „az új negyedben 150 ezer négyzetméter iroda várja majd az érdeklődőket, de üzletek, szolgáltatói bázisok, lakások, új, revitalizált közterek, parkok is lesznek majd, ahogy az egy új központhoz illik”. Ami a 90 méteres magasházat illeti, ekkora épület felhúzását a hatályos fővárosi rendezési szabályzat (FRSZ) nem tette lehetővé – az FRSZ emiatt szükséges módosításához készült műszaki dokumentáció.

A legfrissebb hivatalos dokumentum, a környezetvédelmi hatósági eljárást megindító hirdetmény szerint ugyebár nem lesz 90 méteres épület (abban csak 18 emeletesről esik szó). És a jelek szerint a komplexum kisebb is lesz az eredetileg tervezettnél, nemhogy 150 ezer négyzetméter iroda nem lesz, a teljes bruttó szintterület sem fogja elérni ezt.