Mennyivel változik a törlesztő? Mi lesz a lakásárakkal? Minden, amit az 5 százalékos thm-ről tudni érdemes

Bombaként robbant a hír szeptember 19-én: a Nemzetgazdasági Minisztérium újabb önkéntes thm-plafon bevezetését kéri a bankoktól. A tervek szerint az 5%-os szintet nem léphetné át a teljeshiteldíj-mutató (thm) értéke egy lakáscélú jelzáloghitel esetében.

Több mint 10%-ot spórolhat egy átlagos hiteligénylő az 5%-os thm-plafon miatt.

Egy átlagos hiteligénylő számára komoly segítséget jelentene a kamatcsökkenés. Az MNB statisztikái alapján júniusban 19,4 millió Ft volt az átlagos kölcsönösszeg használtlakás-vásárlás céljára. A júniusi, nettó 359 200 Ft-os mediánbért keresők egy ilyen kölcsönt jelenleg 6,34%-os kamat és 6,68%-os thm mellett tudnának felvenni. A hitel havi törlesztőrészlete 20 éven keresztül 144 399 Ft lenne.

Az 5%-os thm-plafonhoz nagyságrendileg 4,7%-os kamat tartozik (a maradék 0,3% az egyéb költségekből tevődik össze), a fenti átlagos kölcsönösszegre ilyen kamat mellett havi 124 838 Ft-ot kellene fizetni. Azaz az új szabály bevezetésével 19 560 Ft-ot spórolhat egy átlagos hiteligénylő havonta, ami 20 év alatt 4,7 millió Ft-ra nőne. Összességében 13,55%-kal csökkenne a teljes visszafizetendő összeg.

Ez mindenképpen élénkítené a keresletet, hiszen ilyen költségek, törlesztőrészlet mellett többen igényelnének lakáshitelt, mint eddig.

Nagyobb kölcsönösszeg felvételére elegendő az átlagbér

Természetesen a kedvezőbb kamatoknak van egy másik hatáuk is, ami talán még fontosabb is, mint a törlesztőrészletek csökkenése. Ugyanazon havi részlet ugyanis egyre nagyobb kölcsönösszeg felvételét teszi lehetővé.

Van a jövedelem terhelésének egy jogszabályi korlátja, ezt szokás adósságfékszabálynak is nevezni. A Bankmonitor szakértői azonban az elemzés során egy ennél szigorúbb, a banki gyakorlatot jobban tükröző korlátból indultak ki: a nettó jövedelemnek legfeljebb 40%-a fordítható kölcsön törlesztésére. A szakértők abból indultak ki, hogy az érdeklődők 20 éves futamidejű kölcsönt igényelnének, a jelenleg elérhető kamat 6,39%.

3 élethelyzetet vizsgáltak meg a szakértők:

• A mediánbérnek megfelelő fizetéssel rendelkezik az érdeklődő, ez 2024 júliusában nettó 361 900 Ft volt. Ezzel a bérrel 19,5 millió Ft lakáshitelt lehetne jelenleg igényelni, ami az új, önkéntes thm-plafon indulásával 22,5 millió Ft-ra emelkedne.
• Az átlagbérnek megfelelő fizetéssel rendelkezik az érdeklődő: a kedvezmények nélküli nettó átlagbér 423 400 Ft volt júliusban. Ezzel a bérrel 22,9 millió Ft lakáshitelt lehetne jelenleg igényelni, ami az új önkéntes thm-plafon indulásával 26,3 millió Ft-ra emelkedne.
• Egy házaspár szeretne kölcsönt igényelni, a pár mindkét tagja a nettó mediánbérnek megfelelően keres. Ez havi 723 800 Ft-os nettó bevételt jelent. Ezzel a bérrel 39,1 millió Ft lakáshitelt lehetne jelenleg igényelni, ami az új, önkéntes thm-plafon indulásával 44,9 millió Ft-ra emelkedne.

Vagyis az adott élethelyzetben lévő érdeklődők 2,9-5,8 millió Ft-tal több lakáshitelt kaphatnának az önkéntes thm-plafon bevezetése miatt. Az elérhető kölcsönösszeg 14,8 százalékkal emelkedne.

Természetesen nem elég, hogy az érdeklődők fizetése elbírja a kérdéses kölcsön törlesztőrészletét, szükséges a kölcsönhöz egy megfelelő ingatlan is. Érdemes azt is megnézni, hogy a pluszkölcsönösszeg mekkora segítséget jelent a lakásvásárlók számára. A KSH adatai szerint 2024 I. negyedévében (ennél frissebb adat sajnos nincs) az országos átlagár 521 ezer Ft/m² volt, míg Budapesten átlagosan 918 ezer Ft-ot kellett fizetni egy használt lakás egyetlen négyzetméteréért. Vagyis egy 60 négyzetméter alapterületű átlagos használt lakást országosan 31,26 millió Ft-ért, míg a fővárosban 55,08 millió Ft-ért vásárolhatnak meg az érdeklődők.

A pluszkölcsönösszeg országosan a vételár 9,31-18,62%-át, míg Budapesten 5,28-10,57%-át teszi ki. Egy fiatal házaspár, ahol mindketten átlagos keresettel rendelkeznek, érdemben több lakáshitelt tud felvenni, még a budapesti négyzetméterárak mellett is kitenné a pluszkölcsönösszeg a vételár 10%-át. Ez drasztikus különbség, ami mindenképpen megjelenne a lakásárakban is.

Ez a thm-plafon kicsit más, mint a korábbiak

Természetesen a lakáspiacra gyakorolt összhatást akkor lehet jól megbecsülni, ha tudjuk, pontosan kire lesz érvényes az új intézkedés. Eddig két önkéntes thm-plafonnal találkozhattunk, amelyek más piaci körülmények között és más módszerrel lettek bevezetve.

Például érdemben eltérő volt a bankok profitabilitása a hiteleken. Ennek szemléltetésére a Bankmonitor szakértői a thm-plafon értékét a banki forrásköltségeket leíró BIRS-mutató értékével hasonlították össze:

• 2023. október 9-én induló önkéntes thm-plafon esetén a lakáshitelek thm-értékét 8,5%-ban maximálták, a 10 éves futamidejű BIRS értéke pedig 7,50% körül mozgott. Vagyis 1,00% nyereségszint volt a kérdéses hiteleknél.
• A 2024 januárjában szigorodó önkéntes thm-plafon esetén a lakáshitelek thm-értékét 7,3%-ban maximálták, a 10 éves futamidejű BIRS értéke pedig 5,90% körül mozgott. Vagyis 1,10% nyereségszint volt a kérdéses hiteleknél.
• A jelenleg bejelentett intézkedés alapján az önkéntes thm-plafon értéke 5,00% lenne, míg a 10 éves futamidejű BIRS értéke 5,90% körül mozog. Ez már 0,90% körüli veszteséget jelentene a bankok számára.

Az eddigi intézkedésekhez az összes bank önként csatlakozott, ilyen nyereségráta (vagy inkább veszteségráta) mellett azonban már könnyen elképzelhető, hogy egyes pénzintézetek kimaradnának.

A másik komoly eltérés, hogy a mostani bejelentés nem tartalmazott konkrét induló dátumot. Sőt kifejezetten egy két hónapos időszakot biztosítanának a bankoknak, hogy kidolgozzák, hogyan is valósítanák meg ezt az intézkedést. Márpedig a jelenlegi profitabilitást figyelembe véve könnyen lehet, hogy a pénzintézetek igyekeznek majd az eddigi általánosan érvényes, szigorú szabályokon könnyíteni. Ennek a feltételezésnek felel meg az a hír is, melyet a portfolio.hu oldalán lehetett olvasni: a bankok kizárólag a fiatal, első lakást vásárlók számára biztosítanák a kedvező, 5%-os thm-et, amennyiben megfelel az ingatlan a zöld, energiatakarékossági előírásoknak. Márpedig ez a csoport jóval szűkebb, mint a teljes hitelpiac, így a lakáspiacra gyakorolt hatás is jóval kisebb lenne.

Mit tegyen ebben a helyzetben az, aki lakást szeretne venni?

Ez természetesen attól is függ, hogy milyen hatása lehet ennek a lépésnek a lakáspiacra, illetve milyen egyéb tényezők befolyásolják még az ingatlanárakat.

Az biztos, hogy egy ilyen intézkedés – a kamatok érdemi csökkenése – növelni fogja a keresletet, ami a vételárak emelkedését eredményezheti. (Elég csak arra gondolni, hogy a korábbi példában szereplő fiatal házaspár mennyivel több forráshoz juthat ugyanakkora törlesztőrészlet bevállalásával.) Ez a hatás azonban nagymértékben függ attól, hogy végeredményben milyen formában és mikor fog életbe lépni a kérdéses intézkedés. (A két hónapos kidolgozási idő alapján legkorábban az idei év végére várható valami konkrét szabály az új önkéntes thm-plafonnal kapcsolatban.)

Ugyanakkor más bejelentett intézkedések, piaci folyamatok is a kereslet emelkedését eredményezhetik. A hosszú megtakarításokat a tervek szerint adómentesen lakáscélra lehetne fordítani, márpedig ez előreláthatóan érintheti a nyugdíjcélú megtakarításokat is. Ezen intézkedésről sem lehet még sok mindent tudni, de előreláthatóan emiatt is megjelenhetnek vevők a lakáspiacon.

Nem szabad arról sem megfeledkezni, hogy 2025 első hónapjaiban fizetnek kamatot az inflációkövető állampapírok. Azt követően pedig már a következő évre ígért hozam érdemben csökkenhet, emiatt sokan eladhatják a befektetésüket a hozamfizetést követően. Az így felszabaduló, nagyságrendileg 1700 milliárd Ft egy része is ingatlanba fordulhat át.

Ha a gazdasági környezet más szempontból nem változik, akkor a lakáspiacon nagyobb kereslet jelenhet meg, ami növelheti az ingatlanárakat.

De mit érdemes tenniük ebben a helyzetben a vevőknek? Ez függ természetesen az adott élethelyzettől is.

• Érdemes lehet felgyorsítaniuk a vásárlási folyamatot azoknak, akik saját megtakarításból vennének ingatlant. Számukra nem jelent segítséget az új önkéntes thm-plafon, éppen ezért érdemes megelőzniük a potenciális áremelkedést.
• Nem érdemes azoknak sem halogatniuk a hitelfelvételt, akik hitelből vennének lakást, és már megkötötték az adásvételi szerződést. A fizetési határidő ugyanis közeledik, az új intézkedésről pedig még nem sok mindent lehet tudni, vélhetően hónapok múlva fog csak elindulni. A fizetési határidő lejárta, a foglaló elbukása potenciálisan nagyobb hátrányt jelenthet, mint a feltételezett kamatcsökkenés előnye.
• Érdemes fokozottan figyelniük a piacot azoknak, akik hitelből vásárolnának lakást, de még nincs meg a kiszemelt ingatlan. Fokozottan ügyelve arra, hogy ténylegesen mikor indul az új plafon, és kiket fog érinteni. Emellett a lakásárakat is érdemes szem előtt tartani. Ha ott megkezdődik az átárazódás, akkor az értelemszerűen kihat a döntésre is.