A svájci frankban, ritkábban euróban felvett lakáskölcsönök szárnyalásának éveit éljük, ugyanis a forintban történő eladósodás – bár védett az árfolyam kilengéseivel szemben – olyan jelentős kamatfelárat jelent, amelyet ma kevesen vállalnak. A lakáshitelező bankok közötti verseny, a többi pénzügyi termékhez hasonlóan, elsősorban a kölcsönök költségeinek szintjén zajlik, de a tapasztalatok alapján nem jellemző, hogy a szinte megszámlálhatatlan konstrukció közül válogató ügyfelek a minden költséget és jutalékot tartalmazó, teljes hiteldíjmutatókat (THM) hasonlítanák össze. Ennek az a prózai oka, hogy a jogszabályok nem minden konstrukció esetén teszik kötelezővé a THM kiszámítását, és így nehezebbé válik az összehasonlítás. A BG Hitel és Lízing felmérése szerint a választásnál az elsődleges szempont a havi törlesztőrészlet nagysága, míg második helyen a részletek futamidő alatti változatlansága szerepel, ezt pedig a felvételkor fizetendő egyszeri költségek, valamint a hitelhez jutás egyszerűsége, gyorsasága követi.

© Horváth Szabolcs

A jelzáloghitelek közötti választás egyik szempontja lehet az előtörlesztés szabályozása – legalábbis erre utalnak a külföldi tapasztalatok. A hosszú, jellemzően 15–25 éves lejáratú hitelek előtörlesztés nélkül sokak számára túl hosszú ideig terhelik a háztartás költségvetését. A nemzetközi tapasztalatok szerint sokan döntenek úgy, hogy amikor lehetőségük adódik, lejárat előtt kifizetik a tartozást, azaz a pluszköltségek ellenére is megszabadulnak a jelzáloghiteltől.

A fejlettebb és régebben kialakult pénzügyi rendszerrel rendelkező Nyugat-Európában tipikus, hogy a 20 éves hitelek tényleges futamideje 8–12 év, azaz az ügyfelek nagyjából félidőben előtörlesztenek. Bár a kedvezőbb kondíciók miatt hosszú futamidőre vesznek fel hitelt, eredetileg is azzal számolnak, hogy azt korábban visszafizetik. Nyugat-Európában az előtörlesztés az egyik legérzékenyebb terület, amit jól mutat, hogy a bankok és a fogyasztóvédők között az Európai Bizottságban (EB) készülő specifikus Fehér Könyv e fejezete váltja ki a legtöbb vitát. Kötelezettség vagy lehetőség lesz-e a jelzáloghitelek előtörlesztésének biztosítása, és milyen kompenzáció illeti meg a hitelintézeteket lejárat előtti visszafizetés esetén? – ezek a fő kérdések.

A kínálati oldal képviselői szerint ennek rendezését a szerződő felekre kell bízni, az ügyfelek érdekeit védők azonban törvényben mondanák ki e jog megadásának kötelezettségét, mivel a fogyasztók és a hitelezők közötti tárgyalások nem tekinthetők két egyenrangú fél egyeztetésének. A fogyasztóvédők szerint az előtörlesztési jog megteremtése a piac megerősödéséhez vezet, és a hitelezők költségeit is csökkenti. Az utóbbi évben szinte csak abban sikerült Brüsszelben megegyezni, hogy előtörlesztés esetén „igazságos és objektív módon” kompenzálni kell a hitelezőket.

Már csak az a kérdés, hogy ki mit is ért pontosan ezen kifejezések alatt. A bankok szerint a lejárat előtt törlesztő ügyfélnek nemcsak az azonnali költségeket, hanem az elmaradt hasznot is meg kell fizetnie, a fogyasztóvédők szerint viszont ez nem fér bele az igazságosság és az objektivitás fogalmába, mivel lehetetlenné teszi a tényleges előtörlesztést. Valamilyen kompenzáció azonban mindenképpen indokolt, ellenkező esetben ugyanis az előtörlesztési költségeket a bankok minden bizonnyal úgy hárítanák át az ügyfelekre, hogy kockázati prémiumot építenének be a kamatokba, azaz az előtörlesztéssel nem élő kliensek költségeit is megemelnék.

Az előtörlesztéssel kapcsolatos viták során a bankok általában azzal érvelnek, hogy ez az eljárás felborítja a tervezhetőséget, ám a valódi ok sokkal inkább az, hogy előtörlesztés esetén a hitelnyújtásból és az ehhez kapcsolódó szolgáltatásokból élő hitelintézet üzlettől esik el, anyagi hátrány éri. Az előtörlesztés kérdését nem egységesen kezelik a különböző uniós tagállamok. Van olyan tagállam, ahol jogszabály foglalkozik vele, és van, ahol a szerződő felekre van bízva, hogy írásba foglalják-e az ezzel foglalkozó kitételt – derül ki az Európai Bizottság által tavaly létrehozott, a jelzálogszakma és a fogyasztók szakértőit egyaránt magában foglaló Mortgage Industry and Consumer Dialogue (MICD; Párbeszéd a Jelzáloghitel-ipar és Fogyasztók Között) jelentéséből.

A magyar piac viszonylagos fiatalságával magyarázható, hogy az ügyfelek egyelőre nem fordítanak különösebb figyelmet a jelzáloghitelek előtörlesztésével kapcsolatos részletekre, ugyanis a piac felfutása óta nem telt még el annyi idő, hogy tömegesen fizessenek vissza hiteleket a kliensek, és így az ezzel kapcsolatos gondok nyilvánosságra kerüljenek – mutatnak rá a banki szakemberek. Magyarországon az előtörlesztések nem előre eltervezettek, nagy részüket az egyik hitelről a másikra váltás magyarázza. Tipikus ok a kedvezőbb kondíciók megjelenése, amelyekkel a kölcsönváltás akár 6 hónapon belül megtérülhet. A másik jellemző ok a lakáscsere, amikor a régi hitelt visszafizetik, és az új lakást másik konstrukcióval vásárolják meg. Ez a két jelenség adja az előtörlesztések 60–70 százalékát, a fennmaradó rész pedig abból adódik, hogy hirtelen pénzhez jut a hitelfelvevő. Magyarországon a legnagyobb volumenben a legkedvezőbb kamatozású, állami támogatású hiteleket törlesztik a lejáratnál korábban, ami azért is különösen fájó a bankoknak, mert nemcsak a kamatokat veszítik el, hanem az állami támogatást is, márpedig ez adja a hitelintézeti profitok jelentős részét.

A jelenlegi magyarországi szabályozás törvényi szinten nem rendelkezik a kérdésről, azzal csak a konkrét hitelszerződések foglalkoznak, amelyek tipikusan blankettaszerződések, azaz az ügyfelek nem kezdhetnek tárgyalni a hitelezővel a kondíciós listáról. A PSZÁF-nak van egy, elsősorban a tájékoztatásra koncentráló ajánlása, de ez természetesen nem kötelező jellegű. A tapasztalatok alapján a magyar bankok jellemzően 30–50 ezer forintot és az előtörlesztett összeg 2–4 százalékát kitevő összeget számolnak fel, azaz gyakorlatilag az egyéves marzsukat terhelik a hitelfelvevőre. A törvény értelmében a bank a jelzáloglevéllel refinanszírozott hitelek esetében előtörlesztéskor nemcsak a költségeket, hanem az elmaradt hasznot is érvényesítheti. A részletekkel kapcsolatban sok a vita, mert a bankok minél magasabbra akarják emelni a kompenzációs értéket, azaz minél több mindent számolnának el a költségek és az elmaradt hasznok között. Az előtörlesztés kérdését tovább bonyolítja, hogy a költségek és a kondíciók nagymértékben meghatározzák a bankok versenyképességét is.

A hitelintézeteknek egyensúlyoznia kell, az alacsony előtörlesztési díj ugyanis vonzza az ügyfeleket, de könnyen lecserélhetővé teszi a hitelt. A magas díj pedig elriasztja az ügyfeleket, de aki egyszer már felvett egy ilyen kölcsönt, az ritkán vált idő előtt, akkor sem, ha máshol jóval kedvezőbbek a feltételek. Az előtörlesztés banki következményei természetesen számos tényezőtől függenek. Nem mindegy például, hogy fix vagy változó kamatozású konstrukcióról van szó, hogy milyen kondíciókkal tudta a pénzintézet a kölcsönt refinanszírozni, valamint hogy mennyi volt a marketing- és az egyszerre kifizetendő költség.

A fogyasztóvédelmi feladatokat ellátó PSZAF és a Bankszövetség is foglalkozik a Brüsszelben készülő Fehér Könyvvel, de egyelőre még egyik szervezetnek sincs hivatalos álláspontja a kérdéssel kapcsolatban – tudtuk meg az illetékesektől. Földi Tamás, a pénzintézeti érdekképviseleti szerv nevében elmondta, hogy egyelőre nem egyértelmű, hogy ajánlást fogalmaz-e meg az EB, vagy pedig kötelező érvényű jogszabályt alkot, mivel erről még az egyeztetés terén jóval előrehaladottabb fázisban levő fogyasztói hitelek esetében sem született döntés. Igazi megoldást a verseny fokozódása hozhat, ahhoz azonban elengedhetetlen a jelzáloghitelekkel kapcsolatos tudásszint emelése.

Előtörlesztési kondíciók

OTP Bank: A forintban nyilvántartott konstrukcióknál, elő- vagy végtörlesztés esetén 35 ezer forint, devizában nyilvántartott konstrukcióknál 1,7 százalék, de minimum 220 svájci frank, illetve 140 euró. A végtörlesztés miatti szerződésmódosítási díjat a forint alapú jelzálog típusú hitel OTP deviza jelzálog típusú hitellel történő kiváltása esetén nem kell megfizetni. CIB Bank: Az előtörlesztés díja általában 30 ezer forint, a CIB Otthonteremtő Hitel esetében egyszeri 4 százalék. Devizahitelek előtörlesztése esetén a CIB pénztári devizaeladási árfolyamot alkalmazza a bank. A közokirat módosításának díját a közjegyzőnek kell megfizetni. Raiffeissen Bank: Euró és svájci frank alapú hitelnél 35 ezer, forint alapú hitelnél 60 ezer forint, rugalmas törlesztés esetén 35 ezer forint (kétszer, de összesen maximum a folyósított kölcsönösszeg 30 százalékáig díjmentes). K&H Bank: Minden K&H üzleti lakáshitelre 1,5 százalék, de minimum 50 ezer forint. A díj nem kerül felszámításra, amennyiben korábbi K&H Bankos hitelét ugyanazon személy újabb K&H Bankos hitellel váltja ki. Erste Bank: A 2006. augusztus 1-jétől befogadott ügyletek esetében az előtörlesztés alkalmanként 30 ezer, végtörlesztés esetén 50 ezer forint. A jelzáloglevél kamattámogatás mellett nyújtott ügyletek esetében, ha kamatperiódus fordulónapján történik, és az összeg meghaladja a 100 ezer forintot, de nem haladja meg az aktuális tőketartozás 30 százalékát, úgy 2 százalék, egyéb esetekben 4 százalék.

Kolozsi Pál

(Cikkünk megtalálható az e heti HVG Ingatlan mellékletben)