hvg.hu: „"Telítődik a "hipermarketpiac", erősítenek a szupermarketek: a Tesco és a Spar is offenzívába lendült, a kisebb alapterületű üzletek újjáéledőben vannak.".” Mit szól a hét híréhez?

Az ingatlanguru

Tóth-Deme Miklós építési műszaki menedzsment szakon végzett az Ybl Miklós Műszaki Főiskolán, majd MBA diplomát szerzett az IMC-Graduate School of Business és a Case Western Reserve University közös képzésén. 2001-től a Merkantil Ingatlanlízing Csoport vezérigazgatója, 2006-tól az Unicredit Bankcsoport – Pioneer Alapkezelő Zrt. ingatlan befektetési igazgatója, az Európa Alapkezelő Zrt. igazgatóságának elnöke.

Tóth-Deme Miklós: Tény hogy a kereskedelmi piac, ennek hatására pedig a kereskedelmi ingatlanok piaca is átalakul. Azzal, hogy erősödik a verseny, újabb és újabb szereplők lépnek be a magyar piacra, így például a Lidl és az Aldi. A már jelenlévő cégek igyekeznek "előremenekülni", és kiépíteni a megfelelő pozíciókat, legalább ingatlanok szintjén. Az, hogy a végén melyik lánc(ok) lesz(nek) majd a verseny győztese(i), és ki kit vásárol majd fel, azt még nem lehet megmondani.

A bevásárlóközpontok szegmense is hasonló képet mutat. Sokszor mondjuk, hogy telített már a piac, mégis sorra nőnek ki a földből új komplexumok. Volt szerencsém részt venni a Mammut 1, a miskolci Szinvapark és a tatabányai Vértes Center bevásárlóközpontok megvalósításában. Nem részletekbe bonyolódva, de nagyon érdekes megfigyelni az első, második és harmadik generációs bevásárlóközpontokat. Főleg a vidéki helyszíneken lehet erős versenyt tapasztalni, vagyis olyan városokban, amelyekről azt gondolnánk, hogy már "túlépítették plázával". Egy jó helyen, belvárosban, vagy közlekedési csomópontban megépített, jó bérlői mix-szel rendelkező háznak mégsem nagyon akad a "régiek" közül ellenfele. A Mammut 1 és 2 esete jó példa a régi és új generációs bevásárlóközpontokra. A 2-es egy befelé nyitott ház, jó átláthatósággal, átgondolt közlekedési irányokkal, és többek között ennek köszönhetően nagyon jó bérlői összetétellel. Ha ugyanez a "felállás" lenne egy gyengébb lokációban, akkor az 1-es ütem már valószínűleg tönkrement volna a 2-es mellett.

Érdemes megfigyelni a strip mallok (bevásárlóudvarok) előretörését is. Sikerük okát elsősorban a könnyű, szabad ég alatti parkolási lehetőség, az olcsóbb építési költség és a hatékonyabb üzemeltetésnél lehet keresni. Összegezve, úgy gondolom, hogy a jövő a minél szélesebb körű szolgáltatást nyújtó kereskedelmi ingatlanoké. Én már nem építenék szabadon álló (ún. Stand alone) hipermarket vagy szakáruházat. Ki kell szolgálni a változó vásárlói igényeket, ez pedig teret ad az újabb épületek számára.

hvg.hu: Milyen ingatlanbefektetést ajánl az intézményi és a kisbefektetőknek?

T-D.M.: Nem tennék különbséget a kisbefektetők és az intézményi befektetők között, hiszen az ingatlanalapokba való befektetés, amelyet javaslok, nincs összeghatárhoz kötve. 2007. júniusában a Jegybank meglépte a régen várt kamatvágást, így az alapkamat 7,75 százalékra csökkent. Az év végéig további kamatvágásra számítunk, ami azt eredményezi, hogy mind a bankbetétek kamatai, mind pedig az államkötvényeken elérhető hozam csökkenni fog. Ennek eredményeképpen az ingatlanbefektetési alapok által kínált alacsony kockázatú hozamok újra vonzóak lehetnek. Az ingatlanalapok ingatlanjainak nagy része általában hosszú távú, indexált bérleti díjú szerződésekkel van bérbe adva, így a hozamszint hosszútávon is fenntartható.

Aki rövid távú befektetést szeretne, és éven belül hozzá akar jutni a pénzéhez, annak pénzpiaci típusú alapba való befektetést javaslok. Ezzel el lehet érni a lekötött betét hozamát úgy, hogy bármikor hozzá lehet jutni a befektetés egy részéhez, vagy egészéhez. A középtávon (legalább egy éven túli) befektetőknek az ingatlanalapot ajánlom. Úgy gondolom, hogy a Kelet-Közép Európai ingatlanok piaca továbbra is növekedni fog, ami kedvezően hat az ingatlanalapú befektetésekre. Aki legalább 3 évre be tudja fektetni pénzének egy részét, annak a részvény típusú alapokat ajánlom. Hosszú távon ezeken lehet a legnagyobb hozamot elérni.

Tartalmi partnerünk a Bookmark Media ingatlanpiaci hírügynökség