Az adósok minősítésének alapját képező kölcsönkérelmi lapok legfontosabb részét minden esetben a fedezetre és a jövedelemre vonatkozó kérdések alkotják. Kormos Zoltán szerint a fedezett ingatlanhitelek elbírálásakor ezen tényezők súlya 95 százalékos is lehet. Az elsődleges szempont az, hogy az ügyfélnek mennyi a nominális jövedelme, valamint, hogy abból mennyi marad a havi rendes kiadások után, a pénzintézetek ugyanis a ténylegesen rendelkezésre álló jövedelem bizonyos hányadára adnak csak hitelt. Vagyis nem engedik, hogy valaki túlzottan eladósodjon. A banki gyakorlat azt mutatja, hogy sok olyan hitelfelvevő van, aki nem is gondolja végig, miből fizeti majd vissza a hitelt, így ez az „atyáskodó” hozzáállás nem csak a bankok, hanem végső soron az adósok érdekeit is szolgálja – véli a szakértő.

Más adatokból is lehet a visszafizetési hajlandóságra következtetni. Az iskolai végzettségre vagy éppen az idegennyelv-tudásra koncentráló kérdéseket azért teszik fel, mert feltételezik, hogy ezek érezhetően befolyásolják az elhelyezkedési esélyeket, ha a kérelmező esetleg elveszti munkáját és jelenlegi jövedelmét. Olyan kérelmi lap is akad, amely arra kérdez rá, hogy mióta lakja a kezes a fedezetül szolgáló ingatlant. A banki okoskodás szerint az adós nem válik meg könnyen az évtizedek óta lakott ingatlantól, így kisebb a hitel bedőlésének esélye. A hitelkérelmek elbírálásakor a bankok gyakran telefonálnak a leendő ügyfélnek, vagy akár találkozóra is invitálják, hogy személyes benyomásaikat is felhasználják a kockázatelemzéshez. Aki például ellentmondásba kerül önmagával egy ilyen beszélgetés alkalmával, az jó eséllyel hitel nélkül maradhat akkor is, ha a bírálati lapon szereplő adatok alapján jogosult lenne a kölcsönre.

A devizahitelek térnyerése

A lakáscélú hitelek piaca 2001-ben pörgött fel igazán, méghozzá elsősorban az akkor életbe lépő lakástámogatási rendszer hatására. A hitelnövekedés robbanásszerű volt, és ekkor még jellemzően a támogatott forinthitelek voltak a legnépszerűbb konstrukciók. A piacon a következő jelentős átalakulás 2004-ben következett be, a lakáshitelezés állami támogatásának szigorítása miatt ugyanis a forintban denominált lakáshitelek iránti kereslet drámaian visszaesett – derül ki a Magyar Nemzeti Bank egy korábbi tanulmányából. A devizahitelek felfutása annak volt köszönhető, hogy a korábbi, jelentős hiteligényre kiépített banki kapacitások miatt volumennövelési kényszerbe kerültek a pénzintézetek, amelyek a szabályozási környezet változása után gyors termékfejlesztésbe is kezdtek és meg is jelentek az alacsonyabb törlesztőrészletű, deviza alapú termékekkel. Keresleti oldalon a devizahitelek érezhető kamatelőnye, azaz a kisebb törlesztőrészletek voltak igazán vonzóak, főleg azzal együtt, hogy a felmérések szerint a háztartások az árfolyamkockázatot kisebbnek érzékelik vagy kevésbé kockázatkerülők, mint a pénzügyi piacok szofisztikáltabb szereplői. A jegybank legfrissebb jelentéséből kiderül, hogy 2006 végére a háztartások hitelállományának felét a deviza- (jellemzõen svájci frank) hitelek tették ki, és a teljes portfolió közel 60 százaléka jelzálogfedezettel volt biztosítva.

Az ügyfelek által képviselt kockázatok felmérésének banki szemszögből akkor van értelme, ha ahhoz a bankok különböző konstrukciókat tudnak kapcsolni, azaz ha magasabb árat lehet kérni a magasabb kockázatot képviselő ügyféltől. A banki termékek azonban standardizáltak, ami azt jelenti, hogy nem lehet minden egyes ügyfélre különböző terméket kidolgozni. A bankok első körben jellemzően három csoportba sorolják a hiteligénylőket. Ha valaki elegendő jövedelmet tud igazolni, akkor jövedelem alapon kap hitelt, azaz a lakás értékének viszonylag nagy részét (akár 80 százalékát is) megelőlegezi a pénzintézet viszonylag kedvező kamatozás mellett. Ha papíron minimálbért kap, akkor ennél rosszabbak a feltételek, ha pedig jövedelemigazolás nélküli a hitel, akkor még kisebb hányadot finanszíroz a bank, ráadásul magasabb kamatot számol.

E három kategórián belül is árnyalhatók a feltételek. A legegyszerűbb a hirdetményekben jellemzően sávosan megadott finanszírozási arány igazítása, de ezzel értékesítési és marketing szempontok miatt nem sokszor élnek a bankok. Jellemzőbb, hogy a magasabb kockázatot jelentő igénylők esetében nem a piaci értékre, hanem az ennél megközelítőleg 20 százalékkal kisebb hitelbiztosítási értékre vetítik a meghitelezett összeg nagyságát. Banki szempontból vigyázni kell a finanszírozási összeg megállapításával, ugyanis a túl magas hitelarány növelheti a hitel bedőlésének esélyét: egy jó áron értékelt ingatlanra felvett 80 százalékos hitelt bizonyos körülmények között érdemes nem visszafizetni, ugyanis a hitelfelvevő számára ez akár a lakás nyomott áron történő értékesítését is jelentheti – a banknak azonban mindez költséget okozhat, mivel az értékesítésig a pénze nem dolgozik.

Hitel a passzív listásoknak is

Az adósok minősítésének legegyszerűbb módja a pozitív adóslista lenne, de ennek létrehozására Magyarországon a személyiségi jogi aggályok miatt egyelőre várni kell, mondja Kormos Zoltán, a BG Hitel és Lízing igazgatója, aki. Listából egyelőre csak a korábbi Bankközi Adós- és Hitelinformációs Rendszert (BAR) 2005-ben váltó Központi Hitelinformációs Rendszer (KHR) áll a bankok rendelkezésére. A rendszer azonban csak a rossz adósok – azaz akik legalább a minimálbért kitevő kötelezettség megfizetésével több mint 90 napon át késlekednek - adatait tartalmazza. A hitelintézetek a KHR adósnyilvántartásában szereplő, tartozását  nem  rendező  adósoknak jellemzően nem adnak kölcsönt. A passzív nyilvántartásban  való szereplés (a tartozás rendezése után az adós öt éven át a rendszerben marad) viszont nem jelent automatikusan elutasítást – mondta el Bagó Edit, a CIB osztályvezetője.

KOLOZSI PÁL PÉTER