A lakásvásárlás a többség számára megoldhatatlan kihívást jelent hitelfinanszírozás nélkül, a bankok azonban a megvásárolni kívánt ingatlan becsült forgalmi értékének legfeljebb 80 százalékáig hiteleznek, vagyis legalább 20 százalék önerőre mindenképpen szükség van.

Óriási változás jöhet a lakáshiteleknél: feleakkora önerő is elég lehet az első ingatlan vásárlásánál

Jelentősen lazulhatnak az első ingatlan vásárlásának szabályai, ha az MNB és a bankok tárgyalásain erre jutnak.

A Duna House friss elemzése szerint egy pesti téglalakás átlagára 47,9 millió forint volt 2023. harmadik negyedévében, míg Budán 79,9 millió forint, a Belvárosban pedig 73 millió forint volt az átlagár. Vidéken alacsonyabb árakat mért az ingatlaniroda: Kelet-Magyarországon 28,3 millió forintot, míg Nyugat-Magyarországon 30,4 millió forintot kell kifizetni átlagosan a vevőknek egy téglalakásért. A panelek valamivel olcsóbbak, Budán 42,3 millió forint, Pesten 35,6 millió forint, Kelet-Magyarországon 25,2 millió forint, míg Nyugat-Magyarországon 25,7 millió forint ezek átlagára.

2,5 – 7,99 millió forinttal kell majd kevesebb önerő egy átlagos lakáshoz

A 20, illetve a 10 százalékos önerő ennyit jelent a különböző lakástípusoknál:

• Budai téglalakás: 15,98 millió Ft/ 7,99 millió Ft
• Pesti téglalakás: 9,58 millió Ft/ 4,79 millió Ft
• Belvárosi téglalakás: 14,6 millió Ft/ 7,3 millió Ft
• Kelet-Magyarországi téglalakás: 14,15 millió Ft/ 7,08 millió Ft
• Nyugat-Magyarországi téglalakás: 15,2 millió Ft/ 7,6 millió Ft
• Budai panel: 8,46 millió Ft/ 4,23 millió Ft
• Pesti panel: 7,12 millió Ft/ 3,06 millió Ft
• Kelet-Magyarországi panel: 5,04 millió Ft/ 2,52 millió Ft
• Nyugat-Magyarországi panel: 5,14 millió Ft/ 2,57 millió Ft

Ha kevesebb az önerő, akkor több hitel kell majd. De mennyi kölcsönt kaphatunk?

Mekkora segítséget jelenthet a hitelfedezeti mutató (HFM) korlát 10%-ra csökkentése az első lakást vásárlók esetében? Hogy a kérdésre válaszolni tudjunk, nem lehet szó nélkül elmenni a másik korlát, a jövedelem terhelhetőség szabályai mellett sem.

A kedvezmények nélküli nettó átlagbér a KSH adatai alapján 2023. júliusában 371 800 forint volt. Ezen fizetésnek legfeljebb a fele, maximum 185 900 forint fordítható lakáshitel törlesztésére. (Ez a szabály a legalább 10 évig fix kamatozású lakáscélú jelzáloghitelekre érvényes.)

A Bankmonitor lakáshitel kalkulátora alapján már 7,64 százalékos kamat mellett kaphat lakáshitelt egy átlagbérrel rendelkező érdeklődő. Ilyen kamat mellett 22,83 millió forint, 20 éves futamidejű lakáshitelnek lenne 185 900 forint a havi törlesztőrészlete, vagyis legfeljebb ekkora összeget tudna igényelni az adós.

Egy 25,3 millió forint értékű lakás megvásárlására lehet elég ez a hitelösszeg az új 10%-os HFM korlát mellett. Ez értelemszerűen azt jelenti, hogy 2,53 millió forint önerőre lenne szükség a vásárláshoz. A korábbi 20%-os önerő korlát mellett a kérdéses ingatlan megvételéhez legalább 5,06 millió forint saját megtakarításra lett volna szükség.

Mi tolhatja az önerőt?

Segíthet az önerő előteremtésében a Babaváró hitel, ennek egy része vagy egésze ugyanis önerőnek számít. Itt az a szabály, hogy amennyiben a Babaváró és a lakáshitel felvétele között nem telt el legalább 90 nap, akkor a Babaváró összegének 75 százalékát önerőként, 25 százalékát pedig hitelként veszik figyelembe a bankok. Ha a két hitel között legalább 90 nap eltelt, akkor a Babaváró teljes összege önerőnek minősül.

A meglévő gyerekre igényelt, akár 10 millió Ft összegű CSOK – családi otthonteremtési kedvezmény) teljes egészében önerőnek számít, míg vállalt gyerekeknél a legtöbb bank nem, vagy csak részben fogadja el ezt önerőként. Az ok az, hogy amennyiben a gyerekek nem születnek meg, a támogatást a családnak vissza kell fizetnie, illetve büntetést is kell fizetniük, ami mindenképpen kockázatot jelent.

Az önerő pótolható akár pótfedezet bevonásával is, ugyanis ebben az esetben a fedezetként szolgáló ingatlanok együttes értékének akár 80 százaléka is megigényelhető. Ha az MNB terve megvalósul, akkor ez is 90 százalékra nőhet.