Megvannak a felvételi ponthatárok, ezzel elkezdődik az évnek az az időszaka, amely tradicionálisan a leendő hallgatók – és szüleik – lázas albérletkereséséről szól. Albérletet – tulajdonképpen bérleményt, de a szó megragadt a köznyelvben, érti mindenki – találni ilyenkor a szokásosnál is nehezebb, ráadásul a fokozott keresletnek köszönhetően a bérbeadók hagyományosan válogathatnak a bérlők közt, és a ceruza is foghat valamivel vastagabban, amikor a bérleti díjra terelődik a szó.

Felborult a menetrend

Izgalmasnak ígérkezik az idei főszezon a bérleti piacon – jósolja a HVG-nek Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Már csak azért is, mert az elmúlt években semmi sem úgy alakult, ahogy szokott. Hagyományosan június-júliusban kezd bővülni a kínálat a bérleti piacon, majd július végén berobban a kereslet.

A csúcspont augusztus közepén érkezik, majd szeptemberre lecseng a kereslet. Hagyományosan a főszezon pár ezer forintos drágulást hoz a bérleti díjakban, legalábbis kiugrásszerűen, a díjak a kereslet csökkenésével korrigálnak.

A pandémia óta a fenti menetrend felborult. A járvány idején történelmi csúcsra futott fel a kínálat, és mintegy 1,5 évbe telt, mire a többlet kínálatot a piac felszívta. Az adásvételekben a magas hitelkamatok miatt a 2023-as év „kuka volt” mind a tranzakciók számát, mind az árak alakulását tekintve – mondja Balogh László. A bérleti piac ugyanakkor pörgött, sőt még lökést is kaphatott az adásvételek visszaesése miatt, biztosan akadtak olyanok, akik adott körülmények közt inkább a lakásbérlést választották, mintsem hogy vásároljanak. Ráadásul a díjak alakulása elsősorban a keresetek változásától függ, így 2023-ban is nagyjából 14-15 százalékos növekedés történt.

Annyira drága, hogy már nem lehet ráemelni

Ennek eredményeképp a fővárosban már meghaladja a 250 ezer forintot az átlagos bérleti díj. „Ezek már olyan szintek, ahonnan nehezen látok magam előtt érdemi drágulást” – értékel Balogh László. A szakértő szerint így a kínálat-kereslet felfutási mintázat idén is megfigyelhető lesz, ám

díjkiszögellésre nem kell számítani.

Ami nem jelenti, hogy a bérleti díjak folyamatos, trendszerű emelkedése megállna. Annak ugyanis teret nyit, hogy a keresetek idén is jelentősen, egyelőre úgy tűnik, tartósan 10 százalék fölötti mértékben nőnek. Ennek megfelelően a bérbeadók most „szerencsés pályán” vannak – mondja Balogh László. Persze nem volt ez mindig így a pandémia idején például a bérbeadók pozíciója rossz volt, nemhogy nem emelkedtek a díjak, de volt példa díjcsökkenésekre.

A bérleti piac szezonalitása csökken, hiszen nem csak az egyetemisták laknak albérletben. Az ok, hogy a bérbeadók a szerződéseket egyre jellemzőbben januártól januárig fixálják – teszi hozzá Benedikt Károly, a Duna House marketing- és PR-vezetője. Persze a szeptember előtti időszakban kerülhetnek új ingatlanok a piacra, akár magasabb áron a megszokottnál.

Sok főbérlő kiszállt, vagy még mindig inkább Airbnb-zik

A legérdekesebb kérdés jelenleg a kínálat szintjének alakulása. A befektető lakáskiadók ugyanis a magas kamatok idején, amikor más eszközökkel – akár állampapírokkal – kedvezőbb hozamokat lehetett elérni, elszivárogtak. És nem látszik, hogy jelentős számban visszatértek volna a lakáspiacra. A kínálat érdemi bővülését az hozhatja el, ha beindul az „albérletkeringő” – hiszen természetesen nem csak egyetemisták laknak albérletben, sokan most próbálhatnak meg váltani.

A bérleti befektetők többsége egyelőre állampapírban vagy más eszközben tartja a pénzét, ők akkor mozdulhatnak, ha az ingatlanbefektetés újra jobb alternatívát kínál majd. Ha folytatódik az a trend, hogy a bérleti díjak emelkedésének üteme meghaladja az ingatlanárak emelkedésének ütemét, eljön majd az a pont, ahol sokan látják úgy: érdemes beszállni. De egyelőre nem látszik, ez mikor következik el.

A bérletet keresők alapvetően nincsenek könnyű helyzetben, kevés új ingatlan épült az elmúlt években, alacsony a kínálat, amihez képest magas a kereslet. A kínálati oldal azért is szűkös, mert a pandémia után felfutott a rövid távú lakáskiadás – vagyis sok hosszú távú bérbeadó inkább erre a megoldásra tért át. Azóta lezajlott egy visszarendeződés, de ez mind a mai napig nem volt teljes – mondja Benedikt Károly.

Felpörögtek az adásvételek

Ami az adásvételeket illeti, a jegybank ingatlanhitelezési statisztikái alapján úgy tűnhet, pörög a piac, a 110-120 milliárd forint körüli, illetve afeletti havi hitelkihelyezési volumen historikusan magasnak mondható. Azért érdemes szem előtt tartani, hogy a lakásárak az elmúlt években nőttek, vagyis az egy hitelfelvevőre jutó hitelösszegek nőttek – tehát nem vesznek fel feltétlenül többen lakáshitelt – figyelmeztet Balogh László. A tranzakciók száma még most sem éri el a 2022-es szintet.

Az adásvételi piacon a tavalyi – rendkívül gyenge – évhez képest jelentős növekedés történt idén, a tranzakciók száma 40 százalékkal magasabb, a hitelezés 144 százalékkal bővült. A jegybank még nem hozta nyilvánosságra júniusi hitelezési statisztikáit, a Duna House becslése szerint abban a hónapban is 110 milliárd forint volt a kihelyezett új hitelek volumene. Ez a piaci ütem nem kiugró, normálisnak tekinthető mind a tranzakciók számában, mind a hitelezésben. 2022-höz nem érdemes hasonlítani, az az év kiugróan erős volt – figyelmeztet Benedikt Károly.

A növekedés fontos tényezője a kamatszint csökkenése: az ingatlanhitel-kamatok a 6-7 százalékos sávban mozognak, de elérhetőek ötössel kezdődő kamatok is.

Megvan az utazósebesség, kérdés, meddig tart ki

Az idei első félévben ráadásul sok elhalasztott kereslet is megjelent. Egyrészt olyanok, akik az új lakástámogatási konstrukcióra, a csok pluszra vártak, másrészt olyanok, akik a 2023-as mélyponton inkább kivártak. Az ingatlanpiacon a vevők 80 százaléka saját célra vásárol, ezen belül 90 százalék valamilyen élethelyzeti változás kapcsán. Például ha gyerek születik a családba, válás történik, öröklés miatt lehetővé válik a továbblépés, stb. Az ilyen élethelyzeti vásárlásokat jellemzően nem lehet a végtelenségig húzni. A 2023-as ingatlanpiaci visszaesés egyébként nem volt sokkszerű – ellentétben azzal, ami a devizaválság idején történt, akkor akkora volt a visszaesés, amit csak 3-4 év alatt tudott behozni a piac – tette hozzá Balogh László.

A felpörgés mindenesetre kifulladni látszik, a lakáspiac felvette az „utazósebességet” – véli Balogh László. Pedig lehetnek még tartalékok a keresleti oldalon, jó eséllyel sokan még mindig kivárnak, még alacsonyabb hitelkamatokra és/vagy alacsonyabb árakra spekulálva. Pedig

a vevők most meglehetősen jó pozícióban vannak, a kínálat bőséges, 40 százalékkal nagyobb, mint 2022-ben volt, az átlagos alku mértéke ennek megfelelően 5-6 százalékos.

A hitelkamatok jelentős további mérséklődésére egyelőre aligha lehet számítani, sőt a bankok által vállalt „önkéntes” kamatplafon kifutásával megfigyelhető volt némi emelkedés. Az ingatlanárak pedig még 2023-ban sem csökkentek, csak éppen alkalmanként jó dealeket lehetett kifogni. Némi – éves szinten nagyjából 5 százalékos – drágulás most is van az ingatlanpiacon.

Az a kérdés, a jelenlegi ütem kitart-e a jövőben is. A Duna House-nál úgy látják, a harmadik negyedévben, sőt talán az első félévben kitarthat a tempó, „még nem találta meg mindenki álmai otthonát” – mondja Benedikt Károly. A szakember mindenesetre aktív második félévre számít. Nyáron az ingatlanpiac hagyományosan lelassul, ez már érződik. Aztán ősszel kezdődik a második hullám, végül az év vége hagyományosan megint csak gyenge.

Nyitóképünk illusztráció! Fotó: Túry Gergely