Az emberek szinte megőrültek a 10 milliós ingyenpénz és a hozzá kapcsolódó 10 millió forintos kedvezményes hitel kombójától.

Ilyet még nem éltem! Képzelje, már január 4-én, vagyis az első idei munkanapon (és pár nappal az után, hogy kiderültek a 10+10 milliós CSOK szabályai – a szerk.) tizennégyen kerestek és érdeklődtek komolyan a 98 négyzetméteres lakás iránt, amit kínálok. Mindegyik érdeklődő párnak már megvan a 3 gyereke

– mondja például egy építőipari vállalkozó.

A hirtelen megugró keresletre ő logikus választ adott: azonnal felemelte ennek a 98 négyzetméteres új lakásnak az árát. Míg december közepén 23 millióért kínálta az ingatlant, két héttel később már – a CSOK-nak köszönhetően – 25 millióért hirdeti. Másfél éve ugyanez a lakás még csak 21,5 millióért ment el nála, tehát a közelmúltban is volt jelentős drágulás, de mértéke a mostani robbanáshoz messze nem volt fogható.

Mindenki magának szeretne lecsípni a 10 millióból

A CSOK-ról ma a teljes építőiparnak, az ingatlanosoknak és a családoknak is ugyanaz jut az eszébe: a megszerezhető legfeljebb 20 millió forintból mindenki szeretne minél nagyobbat szakítani. Az elmúlt években jórészt haldokló, túlélésre játszó építőipari cégek (a kőművesbrigádoktól kezdve a Tüzép-telepeseken át a társasházépítőkig szinte mindenki) most arra készülnek, hogy a megemelt árakon keresztül végre rendbe teszik kicsit magukat. Az ingatlannal kereskedők is arra számítanak, hogy a magasabb árak mellett nekik is csurran-cseppen pénz, de a támogatást és hitelt felvevő családok is óriási reményeket fűznek ahhoz, hogy az ingatlanhelyzetüket egyszer s mindenkorra megoldják. Az eddigi visszajelzések alapján a program iránt elsősorban a háromgyermekes családok érdeklődnek, hiszen ők gyakorlatilag ingyen kaphatnak legfeljebb 10 millió forintot új lakás vásárlására.

Az emberek csillogó szemmel jönnek, és úgy vannak vele, ha lúd, legyen kövér, nyomban négy szobát szeretnének a nappali mellé, át is kell dolgoztatnom a következő terveket majd ennek megfelelően

– osztotta meg tapasztalatait a hvg.hu-val az építési vállalkozó, aki idén most már tíznél is több ház építését határozta el. De nemcsak a szűkös új építésű lakások árai ugrottak meg pillanatok alatt, a környéken sok telket kínálnak, és az egyik nagy tulajdonos már azt jelezte, hogy nemsokára 30 százalékkal fogja megemelni a telkek árát. Sőt, az építőipari vállalkozót már értesítette az egyik téglagyár is, hogy a téglákat is drágábban fogják innen kezdve adni, az állami 10 millió forint lehívásának ígérete tehát pillanatok alatt végigfutott a láncon.

Angyalföldön és Zuglóban teremhetnek a CSOK-lakások

"Várakozásaink szerint 2016-ban a CSOK-ot igénybe vevő családok száma elérheti a több tízezret" – mondja Kormos Zoltán, az OTP Bank lakáshitelezési igazgatója. A vezető kereskedelmi bank úgy számol, hogy a (nem csak a 10 milliós) CSOK esetében 50, a kamattámogatásos hitelek folyósításánál pedig 60 százalékos a piaci részesedése. Márpedig ha az OTP Bank jól becsüli fel a várható keresletet, akkor a számok szerint idén 10 ezres nagyságrendű lehet az új lakások iránti igény, ami elég nagy ugrás lenne, hiszen tavaly az Otthon Centrum adatai szerint csak 4300 körül volt az értékesített új lakások száma.

Túry Gergely

A növekvő kereslet árfelhajtó hatását csak a kínálat hasonló megugrása tudná ellensúlyozni, ahhoz azonban, hogy ennek bekövetkeztét megjósolja valaki, leginkább a beruházók lelkivilágát kellene feltérképeznie. Az biztos, hogy Budapesten és környékén a kínálat kulcsa az elérhető üres telkek mennyisége és minősége lesz. Bizonyos kerületekben (különösen Budán vagy a pesti oldalon például a IX. kerületben) ugyanis gyakorlatilag lehetetlen rámozdulni a 10+10 milliós CSOK-kal érkező új vevőkre, mert nincs ehhez kedvező fekvésű beépítetlen telek. Vagy az összeg nem stimmel (mert pl. Budán könnyen 800 ezer forintig kúszik fel a négyzetméterár), vagy a fekvés (mert például a IX. kerület rendezett részén jelenleg már nincs jól használható telek).

„Véleményem szerint a XIII. és XIV. kerületben fejlesztők gondolkodhatnak el leginkább azon, hogy az új keresletnek megfelelő lakásokat nagyobb számban építsenek. Ott még vannak elég nagy és jó fekvésű üres telkek, és van egy olyan, jellemzően magyar vállalkozói réteg, amely a 2009-től 2013-ig tartó komoly válságot átvészelte, és az utóbbi két évben már megerősödött annyira, hogy bele tud vágni a fejlesztésekbe” – mondja Gadanecz Zoltán, a GDN-Ingatlanhálózat tulajdonosa.

Egy ilyen, se nem belvárosi, se nem külvárosi helyen jellemzően 30-40 millió forintba kerül ma egy olyan üres telek, amelyre 10-20 lakásos társasházakat fel lehet húzni, összesen 120-200 millió forint közötti költségvetéssel. Az így elkészülő új lakások ára ma jellemzően 400 ezer forint négyzetméterenként, ami egy kicsit sok ahhoz, hogy egy CSOK-ot igénylő család pusztán a felvett 20 millióból megvásárolja – hiszen a CSOK előírásai szerint a lakásnak legalább 60 négyzetméteresnek kell lennie, de vélhetően egy három gyermeket tervező család ennél valamivel nagyobbat szeretne. Gadanecz Zoltán szerint azonban a fejlesztők megtanultak nagyon rugalmasnak lenni, a kivitelezést, az alaprajzokat és az egész konstrukciót akár még menet közben is hozzá tudják majd igazítani az újfajta kereslethez. Egy akár 30-40 lakásos társasházat jellemzően 9 hónap alatt fel lehet húzni, a projektek általában csak azért húzódnak 1,5 évig, mert a fejlesztő nem akarja teljes egészében zsebből fizetni az építést. Ha viszont tényleg olyan óriási lesz a kereslet, mint most az érdeklődés, akkor az első társasházak tényleg megépülhetnek 9-10 hónap alatt.

Hosszabb távon tehát az építőipar rugalmassága billentheti helyre a kereslet-kínálat egyensúlyát, azt azonban nagyon nehéz megjósolni, hogy a négyzetméterárak átlagosan az eddig vártnál jobban fognak-e emelkedni.

Csepp a tengerben az egész őrület

Az Otthon Centrum adataiból az is kiderül, hogy ha idén akár kétszeresére is nő az értékesített új lakások száma, akkor ez a teljes piacon még mindig csak pár százalékos részesedést jelent majd. Az ingatlankereskedő arra számít, hogy a lakásvásárlásukat korábban elhalasztó családok 2016-ban meghozzák döntésüket, tovább emelve a tranzakciók számát, de az új lakások csak a teljes lakásforgalom töredékét jelentik majd. A piacon ennek megfelelően 2016-ban 170-180 ezer tranzakció várható. (Ebben lenne egy-két tízezer az új lakások adásvétele.)

E szerint az új lakások növekvő kínálata nem tud elvonni akkora keresletet a használt lakások piacáról, hogy azt érdemben befolyásolja. Mivel a használt lakások ára az elmúlt időszakban ütemesen emelkedett, ezt a trendet a pár százalékos keresletelvonás várhatóan nem fogja megállítani. A pakliban persze az is benne van, hogy az új lakásokra rámozduló családok és a családot még csak tervező fiatal párok a CSOK miatt a jelenlegi lakásaikat eladják, és ezzel növelik a használt ingatlanok piacán a kínálatot, de ez legfeljebb az áremelkedés ütemének némi mérséklődését okozhatja a használtlakás-piacon.

Van, aki árcsökkenést vár, az áfa miatt

Az Otthon Centrum előzetes becslése szerint az áfa mértékének csökkentéséből „felszabaduló” bevétel egy részét a fejlesztők profitjuk javítása érdekében megtartják, és ezeket használják majd fel az újabb beruházások indítására. Az építési telkek iránt így valóban növekedhet a kereslet, viszont a vállalkozóknál az áfacsökkenés következtében felszabaduló összeg egy részét a magasabb telekárak elviszik. Ehhez jön még a CSOK új feltételei révén, elsősorban a nagyobb alapterületű lakások iránt élénkülő kereslet árfelhajtó hatása. Az Otthon Centrum ezek alapján olyan végkövetkeztetésre jut, amely ellenétes a pillanatnyi tapasztalattal: szerinte az áfacsökkenés (27 helyett év elejétől már csak 5 százalékos áfa terheli az új lakások értékesítését, építését) mértékénél jóval kisebb, mintegy 5-8 százalékos árcsökkenés következhet az újépítésű lakások piacán.

AFP / Frank May

Pillanatnyilag azonban nagyon hektikus minden, ahogy a hvg.hu-nak az építési vállalkozó mesélte, őt például nem is a fővárosból rohanták meg azonnal több mint egy tucatnyian az első 2016-os munkanapon, hanem Borsod megyéből, Szeged környékéről, és az ország messzebbi vidékeiről is komoly érdeklődők jöttek. Annyira megmozgatta az emberek fantáziáját a CSOK, hogy a nála kopogtató emberek simán otthagynának csapot-papot és elköltöznének a főváros közelébe. Meg is kívánják tartani az új lakást, mert ha megveszik, sokkal vagyonosabbak lesznek, mint most – mondta.

A villanyszerelő Londonban van, és nem fog egy CSOK-ért hazajönni

Tavaly 8-10 ezer új lakás épülhetett az országban, most pedig, hogy nagy lesz a késztetés ilyenek felhúzására, a szektor még így is csak 17-20 ezer lakást tud „kiköpni” magából – a vállalkozó érzése szerint. A tőkehiányt ráadásul szakemberhiány is súlyosbítja, sok ács, kőműves, burkoló, villanyszerelő, festő is külföldre vándorolt ki. A jobb vállalkozóknak ugyan akár több építő-szerelő csapata is van, de ezek jellemzően tele vannak munkával, és elég nehéz úgy csoportosítani a feladataikat, hogy a jelenlegi kapacitásuknál több lakást tudjanak felhúzni.

Az elmúlt években olyan mértékű lett a (jó) szakemberhiány a szektorban, hogy a kőművesek, a villanyszerelők, a burkolók és a társaik csak fokozatos béremelések fejében maradtak meg egy-egy vállalkozónál.

Ma már mindenfélével édesgetni kell a szakikat, gyakori, hogy a céges autót hétvégére hazavihetik magánhasználatra, vagy egyszerűen rá kell dobni a bérükre hirtelen 50 ezer forintot, máskülönben nagyon hamar külföldre vándorolnak, ahol jóval többet kereshetnek

– meséli egy ingatlanfejlesztő. Ha nő a kereslet, a szakemberek most még jobb tárgyalási pozícióba kerülhetnek, ők és az építési vállalkozók lehetnek a CSOK igazi, nagy nyertesei.