Könnyen pofára eshet a bankban a hitelre pályázó ingatlanfejlesztő

Könnyen pofára eshet a bankban a hitelre pályázó ingatlanfejlesztő

Utolsó frissítés:

Szerző:

szerző:
bankmonitor.hu

A piac pörög, az árak az égben, nem csoda, hogy sok vállalkozó vágna bele ingatlanfejlesztésbe, ha sikerül megcsípnie egy jó építési telket. A kezdők a bankban kaphatják az első kijózanító pofont.

 A Bankmonitor összegyűjtötte azt a négy legfontosabb szabályt, amelyek betartás alapfeltétele annak, hogy a bankok egyáltalán szóba álljanak a vérmes reményekkel érkező vállalkozókkal.

1, Referencia

Miért hinné el bárki is, hogy egy asztalos majd jó kenyeret tud sütni? Erről csak nehezen lehetne bárkit is meggyőzni, hát még a bankokat…

Leggyakoribb probléma, hogy sokszor ingatlanfejlesztési múlt és tapasztalat nélkül szeretnének a vállalkozók értékesítési célú lakásokat építeni. E nélkül azonban banki finanszírozásra nem lehet számítani, akármilyen kecsegtető is tervezett beruházás megtérülése. Optimális esetben a beruházónak már volt dolga hasonló nagyságrendű sikeres ingatlanfejlesztéssel, mint amihez finanszírozást keres. Nagyságrendet előrelépni persze lehet, de a bankok szemében is fő a fokozatosság: 5-10 lakásos társasház referenciával nem érdemes több száz lakásos projektbe fogni.

Mi lehet tenni abban az esetben, ha egyáltalán nincs meg a beruházói tapasztalat?

  1. Ha már vett részt akár kivitelezőként, akár alkalmazottként (pl.: projekt menedzserként) ingatlan beruházásban, cél, hogy a jelentkező a tulajdonosi elkötelezettséget is meg tudja mutatni a banknak:

Itt fontos szerepet játszik a magánszemélyként történő tulajdonosi kezességvallás (ami a bank szemében a tervezett projekt sikerességébe vetett erős elkötelezettséget mutatja), a minél magasabb önerő, illetve az addicionális ingatlan fedezet.

  1. Érdemes elgondolkozni azon is, hogy a pályázó tud-e tulajdonostársként bevonni olyan vállalkozót, aki már rendelkezik a szükséges referenciával, de legalább komoly szakmai múltú szakembert megbízni a projekt levezénylésével.
  2. Megoldást jelenthet, ha a kérelmező az üzleti élet más területén eredményes vállalkozással bír és a meglévő vállalkozása által termelt profitból fedezni tudja a kívánt hitel adósságszolgálatát (kamat és tőkefizetési kötelezettségét).

Ez az út több szempontból is szerencsés: A bank a finanszírozást nem projekt alapon fogja kezelni, így a pénz lehívása jóval egyszerűbbé és olcsóbbá válik. (Nincs szükség például megbízott független műszaki szakember által elkészített riportokra.) További előny, hogy a vevők által befizetett előlegeket is fel tudja használni, alacsonyabb saját forrásra van szükség tehát. (Szemben a projekthitelekkel, ahol a vevő befizetések egy zárolt számlára kell, hogy kerüljenek a beruházás befejezéséig.) Az addicionális ingatlan fedezet itt is szükséges lehet.

Ha szeretné megtudni, cége eddigi működése mekkora hitelfelvételt tesz lehetővé, használja a Bankmonitor.hu vállalati hitel-kalkulátorát! 

2, Önerő

A bankok jelenlegi gyakorlata szerint ingatlanfejlesztési projektek esetében az átlagos önerő elvárás 30%. A bankok még mindig óvatosabbak, ha ingatlan fejlesztésről van szó, hiszen az egyéb beruházási hitelek önerő elvárása 20% körül alakul.

Az önerő számításánál egy nagyon fontos dolgot nem szabad figyelmen kívül hagyni: Az önerőbe nem lehet beleszámítani az előértékesítések során befizetett vevői pénzeket! A bank azokat egy elkülönített óvadékszámlán kezeli, és csak a beruházás befejezését követően teszi azt szabaddá. (Ezt azért teszik így, hogy a beruházás esetleges csődje esetében a vevői pénzek visszakövetelése megoldott legyen.) A finanszírozási igény tervezésénél tehát pusztán saját önerőből lehet kiindulni.

Meglévő telket hogyan lehet beszámítani az önerőbe? A tényleges tulajdonosi ráfordítás, azaz a vételár a meghatározó a bankok szemében. A korábban (például még az ingatlan árak robbanása előtt) olcsón beszerzett telek mai piaci áron történő beszámítása önerőként sajnos nem járható út. Néha még a telek önerőbe történő beszámításáért is kisebb csatát kell vívni a bankkal.

3, Előértékesítettség

A bankok 30%-os előértékesítettségi szintet követően lépnek be először finanszírozóként egy projekt mögé. A mai keresleti piacon talán ez a pont biztosítása mehet a legkönnyebben, nem árt azonban néhány pontra itt is odafigyelni.

Már az első vevői szerződések tartalmát érdemes előzetesen a bankokkal egyeztetni, fölösleges utólagos köröktől, kellemetlenségektől kímélhetjük meg magunkat. A szerződések kritikus pontja minden esetben a befizetések: Az első befizetés nagysága – elvárt foglaló mérték a min. 10% - , illetve a vevő befizetések felhasználhatósága.

4, Kivitelezés

Kritikus pontja a mai ingatlanfejlesztésnek a kivitelezők hiánya. A bankok is kiemelt figyelmet fordítanak arra, hogy az általuk finanszírozott projekt kivitelezője milyen szakmai háttérrel rendelkezik (és itt más megint a referencia kerül előtérbe), illetve a kivitelezői szerződés keretében milyen időzítést és garanciát vállalnak.