Európa-szerte gondot okoz az albérleti díjak emelkedése
Európa majd minden nagyobb városban gyorsan nőnek az albérleti díjak, ami nagyban felelős a sok helyen kialakult lakhatási válságért. Határokon átnyúló adatelemző újságírói együttműködésben készült cikkünkben 26 EU-s nagyváros adatai mentén tárjuk fel a kialakult válság okait és lehetséges megoldásait.
A pénzügyi szakértők gyakran figyelmeztetnek egy általános szabályra:
ne költsd a fizetésed több mint 30 százalékát lakhatásra.
Ez a hagyományos bölcsesség azonban egyre inkább idejétmúlttá válik, legalábbis azok számára, akik Európa nagyvárosaiban szeretnének vagy kénytelenek élni. Az alacsony és közepes jövedelmű lakosok ugyanis egyre inkább kiszorulnak Európa nagyvárosaiból, hiszen a legalacsonyabb keresetűek, például részmunkaidős dolgozók, szabadúszók és alkalmi munkások alig keresnek eleget ahhoz, hogy egy szobát béreljenek, míg a közepes jövedelműek – a városi jövedelemeloszlás középső részén elhelyezkedők – jövedelmük több mint 30%-át kénytelenek bérleti díjra költeni, ha egyedül élnének egy lakásban.
26 nagy európai városból gyűjtöttünk adatokat a bérleti díjak és a fizetések arányáról, valamint a lakhatási költségek növekedésének okairól, hogy feltárjuk Európa lakhatási válságának okait és lehetséges megoldásait.
Az adataink alapján legjobban teljesítő város Bécs, amely köszönhetően a kiterjedt szociális lakásrendszerének, szigorú bérleti szabályozásának és a bérlőket támogató széles körű intézkedéseknek, nagyrészt elkerülte azokat a tényezőket, amelyek más helyeken felhajtják a bérleti díjakat. Ezzel szemben a legrosszabb helyezés Budapesté, amely szinte teljes mértékben híján van a hasonló intézkedéseknek, és a közeljövőben sem látszik megoldás, bár a kormány most a rövid távú lakáskiadás visszaszorításával igyekszik elejét venni a lakbérek emelkedésének.
Az esély nélküliek
Az egyéni bérlők és az alacsony jövedelmű bérlők, például a pályakezdő fiatalok, a fizikai munkások – például takarítók – és az alkalmi dolgozók, mint az ételkiszállítók egy város ökoszisztémájának kulcsfontosságú elemei, mégis őket veszélyeztetik leginkább az emelkedő bérleti díjak.
Ha a jövedelmük nem fedezi a munkahelyük közelében lévő megfelelő lakást, az komoly kihívások elé állítja őket. A hosszú ingázás az olcsóbb területekről a legtöbb városban nem reális megoldás a hosszadalmas tömegközlekedés miatt, vagy mert ilyen olcsóbb területek egyszerűen nem léteznek a vizsgált településen és környékén. Emiatt akár az is előfordulhat, hogy a munkaerőpiacról eltűnnek egyes kulcsfontosságú demográfiai csoportok. Egyszerűen fogalmazva, ki fogja tisztán tartani Európa városait, ha a takarítók nem engedhetik meg maguknak, hogy a közelükben éljenek?
A fizetésekhez a Salary Explorer nevű weboldalt használtuk, ami az egyik legnépszerűbb fizetés-összehasonlító platform globálisan. Ez, hasonlóan a bérleti díj adatainkhoz, némi fenntartással kezelendő. Az oldalon megjelenő fizetési adatok az emberek önbevallásán alapulnak, akik kitöltötték a weboldal kérdőívét. Ezért előfordulhat, hogy néhányan a minimálbérnél kisebb jövedelemről nyilatkoztak, és az átlag vagy medián eltérhet a hivatalos statisztikáktól. Viszont ennek van egy előnye is: azok az emberek, akik részmunkaidőben dolgoznak, vagy nem hagyományos munkaviszonyban vannak, megadhatják a valódi jövedelmüket, ami néha tényleg kevesebb lehet, mint a minimálbér. Emellett az adatok széles körben elérhetők a nagyvárosokra lebontva, így a vidéki régiók alacsonyabb bérei nem torzítják az eredményeket.
Ezeket az adatokat felhasználva kiszámoltuk, hogy az alacsony és a medián jövedelmekhez képest mekkora terhet jelent egy szoba, egy garzon vagy egy lakás bérlése a vizsgált városokban. A Housing Anywhere által lefedett 23 városon kívül további információkat is gyűjtöttünk Belgrádról, Bukarestről és Dublinról.
Kiemelt konklúziók
A Housing Anywhere index alapján vizsgált városok eredményei nem sok optimizmusra adnak okot. Az adataink szerint az általunk vizsgált összes városban a platformon hirdetett lakások átlagos bérleti díja megfizethetetlen az alacsony jövedelműek számára. Két városban, Budapesten és Lisszabonban a bérleti díj meghaladja az alacsony keresetűek bérének 300%-át. A helyzet a medián jövedelműek számára sem rózsás. Adataink szerint csak négy városban – Bécs, Torino, Helsinki és Brüsszel – van a bérleti díj a mágikus 30%-os határ alatt.
Lisszabon és Budapest különösen kritikus helyzetben van, ahol a bérleti díjak a medián jövedelem 88%-át teszik ki, gyakorlatilag lehetetlenné téve, hogy egy átlagos keresetű egyedül béreljen lakást. A probléma nem áll meg az EU határainál, Belgrádban saját adatgyűjtésünk szerint a bérleti díjak a medián jövedelem közel 58%-át teszik ki. Dublinban sem sokkal jobb a helyzet: ott ez az arány 69%, ami szintén nehézséget jelent bárkinek, aki egyedül szeretne lakást bérelni.
Összehasonlításunk egyértelműen mutatja, hogy mindkét város súlyos problémákkal küzd. Viszont érdemes figyelembe venni, hogy a mi adataink között nem szerepelnek a legrosszabb állapotban lévő lakások, ugyanis ezeket általában nem a HousingAnywhere-hez hasonló ingatlanoldalakon hirdetik meg. Több európai városban, köztük Budapesten ki lehet adni rosszabb állapotú ingatlanokat olcsóbb bérleti díjért, és vannak is, akik ilyenekben élnek. Másutt viszont, például német nagyvárosokban nem léteznek hasonló minőségi kompromisszumok, ugyanis szigorú rendelkezések védik a lakók érdekeit. Így ott szinte csak a magasabb minőségű budapesti ingatlanokkal összehasonlítható bérlemények léteznek, ezért is van az, hogy a magyar fővárosra egy lakásnál havi 1100 euróval számoltunk – még ha tisztában is vagyunk vele, hogy ennél alacsonyabb az átlagos budapesti ár, ám az összehasonlíthatóság kedvéért ezzel a számmal dolgozunk.
Szintén nem tudjuk hányan juthatnak ismeretségi vagy szívességi úton olcsóbb lakásokhoz. A lakás kategóriába Budapesten ráadásul a tágasabb ingatlanok tartoznak, a minilakásokat az oldal stúdióként kategorizálja, ezekre ‘csak’ a medián fizetés 44%-át kellene elkölteni. Ám érdemes belegondolni, hogy egy hasonló miniingatlan például már nem szolgálna ki megfelelően valakit, aki egy vagy több gyermekkel költözne, például egy elvált szülőt.
A lenti adatokból jól látszik, hogy az alacsony keresetűek szinte minden általunk vizsgált városban nehezen találnak megfizethető szobát piaci áron. Csak Brüsszelben közelíti meg a szobák ára az alacsony keresetűek jövedelmének 30%-át. Budapesten egy szoba ára még meg is haladja az önbevallásos alacsony keresetek összegét, igaz, egy minimálbérből már éppen kijönne az ár. Mindeközben Bukarestben egy szoba bérleti díja az alacsony keresetűek jövedelmének körülbelül 50%-át teszi ki, ami az átlagos európai városok közé helyezi a román fővárost.
Okok és megoldások
Turizmus
Európa lakhatási válsága egyértelműen összetett probléma, de néhány visszatérő motívum jól azonosítható, amikor az árak elszabadulásának leggyakrabban említett okait vizsgáljuk. Az egyik fő bűnös, amely sok városban előkerül a turizmus. Az Airbnb, illetve más hasonló oldalak ugyanis lehetővé teszik az ingatlantulajdonosok számára, hogy az egyébként hosszú távú bérbeadásra alkalmas ingatlanokat rövid távra adjanak ki turistáknak, magasabb áron, így sok lakásban nem laknak állandó bérlők.
Budapesten az üres lakások aránya az elmúlt két évtizedben folyamatosan növekedett: 2001-ben 10%, 2011-ben 13%, 2022-ben pedig 17% volt.”
– írta válaszában Misetics Bálint, a budapesti főpolgármesteri hivatal főtanácsadója, amikor a jelenségről kérdeztük. Az üres lakások közül sok valószínűleg rövid távú bérbeadásra szolgál.
„A lakások rövid távú bérbeadása (beleértve az Airbnbt is) észszerűen feltételezve hozzájárult a bérleti díjak meredek emelkedéséhez Budapesten. A Covid előtti elemzésünk kimutatta, hogy – a népességszámhoz viszonyítva – az Airbnb-k sokkal elterjedtebbek voltak Budapesten, mint Belgrádban, Pozsonyban, Bukarestben, Bécsben, Varsóban vagy Zágrábban” – mondja Misetics.
A rendelkezésre álló újságcikkek és szakértői vélemények alapján a vizsgált 26 városból 13 esetében a turizmus és a rövid távú bérbeadások a lakhatási problémák leggyakoribb okai között szerepeltek. E problémák kezelésére néhány turizmus által kedvelt város, például Barcelona és Firenze nemrégiben korlátozásokat vezetett be a rövid távú bérbeadásra, abban a reményben, hogy ezzel csökkenthetik a bérleti díjakat. Ennek ellenére a rövid távú bérleti piac a legtöbb városban továbbra is viszonylag zavartalanul működik.
Új lakók, országon belülről és kívülről
Egy másik gyakori jelenség, hogy a városokba nagy számban költöznek új lakók. Az országon belüli migráció korántsem új jelenség. Az ipari központok, például Németország nagyvárosai – Berlin, Frankfurt és Hamburg – különösen erősen vonzzák azokat, akik magasabb fizetésű vagy jobb feltételeket biztosító állások reményében költöznének. Néhány helyen, például Berlinben új építési programokat indítottak az új lakosok által kreált hatalmas lakhatás iránti kereslet kezelésére. Továbbra is kérdéses azonban, hogy ezek megfelelő ütemben haladnak-e, és elég nagy volumenűnek bizonyulnak-e majd, hogy valóban megoldást jelentsenek.
A bérleti díjakra a belső migrációnál sokkal nagyobb hatást gyakorol a nemzetközi migráció. Sok esetben az új lakosok távmunkában dolgoznak, vagy más forrásból származó jövedelemmel rendelkeznek hazájukból, ami lehetővé teszi számukra, hogy lényegesen többet fizessenek egy lakásért, mint a helyiek, ezzel is felhajtva az árakat. Lisszabon és Porto, amelyek a listánk legdrágább városai közé tartoznak, nemrégiben jelentős számú fehérgalléros, különösen tech szektorban dolgozó munkavállalót vonzottak más európai országokból. Belgrád pedig az ukrajnai háború kezdete óta a gazdagabb orosz bevándorlók miatt szembesült hasonló problémákkal.
Az oroszok úgy jöttek ide, hogy meg sem kérdezték, mennyi a bérleti díj, és már eleve hiány volt a bérlakásokból a piacon, valamint a megfizethető árú lakásokból is… Most már vannak bérlakások, főleg a régi belvárosban, és amikor az oroszok megérkeztek, a bérleti díjak megduplázódtak, mert az emberek rájöttek, hogy ez jó üzlet. Ami korábban 300 euróba került, az az oroszok érkezésével 600-700 euróra nőtt.”
– mondja Kaća Lazarević, aki több mint 30 éve dolgozik tanácsadóként a belgrádi ingatlanpiacon. Világos, hogy a város problémái nem kizárólag a külföldi bérlők érkezésére vezethetők vissza; Belgrád, hasonlóan a listánk más városaihoz, már a háború előtt is küzdött a bérlakások hiányával.
Pozitív példa viszont Brüsszel, amely a listánk egyik legmegfizethetőbb városa. Az ottani nemzetközi intézmények körül dolgozó szakemberek beáramlása nem szorította ki a helyi lakosokat, akik szintén versenyképes bérekkel rendelkeznek, így nincsenek jelentős hátrányban a piacon.
Alacsony kínálat és eltűnő környékek
Sok városban korlátozott, hogy mennyi új építkezést lehet megvalósítani, így elkerülhetetlen, hogy bizonyos helyeken alacsony kínálattal kell szembenézni. Emellett a dzsentrifikáció – amikor tehetősebb lakók költöznek szegényebb negyedekbe, teljesen átalakítva azok jellegét – szintén gyakori probléma. Egy jó ellenpélda Bécs, ahol a város kiépített és kiterjedt szociális lakásrendszere nemcsak a kínálat hiányát kezeli, hanem megakadályozza, hogy a tehetősebb lakók drága, elit negyedekké alakítsák az olcsóbb lakóövezeteket. Ezzel szemben a határ túloldalán Budapesten, a bérlőknek nyújtott állami támogatások éveken át tartó csökkenése súlyos problémákhoz vezetett.
„A kormány lakáspolitikája nagyon egyoldalú, kizárólag a tulajdonszerzést támogatja (kifejezetten a családokat célozva, különösen a három vagy többgyermekeseket), miközben semmilyen intézkedés nincs a köz- vagy megfizethető lakhatási szektor támogatására. A magyar jóléti rendszerből teljesen hiányoznak a bérlőket célzó támogatások, mint például a lakbértámogatás, a bérleti díj kompenzáció vagy lakhatási utalványok” – mutat rá Misetics, hangsúlyozva, hogy bár az önkormányzatok próbálnak segíteni a lakosoknak, az eszközeik messze nem érnek fel azzal, amit egy átfogó kormányzati intézkedés elérhetne.
Ha viszont nem százalékos arányokat, hanem nominális összegeket nézünk, látható, hogy a medián jövedelem magasabb szintje mennyire enyhítheti a lakhatási válság hatásait a lakók számára. Még abban az esetben is, ha nincs megfelelő támogatási politika. Budapesten vagy Lisszabonban például egy lakás vagy akár egy kis garzon bérlése a fizetések jelentős részét felemészti, így a lakóknak alig marad szabadon elkölthető jövedelmük a lakbér kifizetése után. Ezzel szemben a gazdagabb országokban hasonló árak a jövedelmek jóval kisebb részét veszik el, így a lakóknak még mindig marad elég pénzük, még akkor is, ha magas bérleti díjat fizetnek.
Ez azonban természetesen nem jelenti azt, hogy a magasabb bérekkel rendelkező országok mentesek lennének a lakhatási válságtól. Ahogy korábban is említettük, még ezekben az országokban is messze van attól, hogy az alacsony bérek elegendőek legyenek a bérleti piacra való belépéshez. Még ha egy medián jövedelmű lakos talál is megfizethető bérleményt, a városok továbbra is elveszíthetik a létfontosságú dolgozókat és a fiatalokat, akik egyszerűen nem tudják kifizetni a piaci árakat.
A cikk az EDJnet európai adatújságírói együttműködés keretein belül készült. Szerzők:
Kata Moravecz- EUrologus, Teodora Ćurčić- CINS, Maria Delaney, Alice Chambers- Noteworthy
, Laura Popa- PressOne
HVG-előfizetés digitálisan is!
Rendelje meg a HVG hetilapot papíron vagy digitálisan, és olvasson minket bárhol, bármikor!
