Toronydarukkal van tele Budapest, mégsem annyival, amennyit az ingatlanfejlesztők szeretnének látni. Szakmai konferenciákon már nyíltan beszélnek arról, hogy katasztrófával fenyeget az építőipari kapacitáshiány, mert ez felsrófolja az ingatlanárakat, így eladhatatlanok lesznek az új lakások. Az egymás elől elhalászott szakemberek beruházásokat dönthetnek be.

„Akár ma fel tudnék venni 20 embert darukezelőnek” – mondja az egyik kölcsönző cég tulajdonosa, Kukucska Imre a HVG érdeklődésére. Daru ugyanis bőven van, csak nincs, aki kezelje.

Ezért a cégük saját képzési programot indított, amelyre már egy járművezetői jogosítvánnyal is jelentkezni lehet. A szakképzésből ugyanis úgy jönnek ki a végzett diákok, hogy markológépen vizsgáznak, holott a valóságban egy hatalmas darut kell mozgatniuk, egy-egy nagyobb építkezésen akár több száz ember feje felett.

Nem véletlenül emelte ki a minap egy ingatlanszakmai konferencián a Kopaszi-gát fejlesztője, hogy náluk egyetlen cég lesz, amelyik megépíti a 3 ezer lakást. Ez ugyanis az anyacég, a Market Zrt., amelynek a tulajdonosa, Garancsi István személyes jó barátja Orbán Viktor kormányfőnek. A piacon ez a hátszél garanciának tűnik arra, hogy ha másoknak nem is, de a Marketnek lesz kellő kapacitása a megvalósításra, és így a tervezett időben, vagyis 2018 második felében valóban át tudják adni az első ütemben megvalósuló épületeket.

Akik azonban nem ennyire szerencsések, azok foghatják a fejüket. Az UniCredit ingatlanfinanszírozási igazgatója arra figyelmeztetett, hogy a kivitelezői árak a duplájára nőttek a válság, vagyis a 2008 előtti árakhoz képest. Így pedig bukik az a számítás, amellyel fenntarthatónak gondolták a fejlesztéseket.

Az alábbi térképen a legnagyobb budapesti beruházásokat tüntettük fel. Egy-egy projekt részleteinek és fotóinak megtekintéséhez klikkeljen az ikonokra):

Egy évvel ezelőtt ugyanis még azzal kalkuláltak az ingatlanfejlesztők, hogy az új lakásokra 2016-tól 5 százalékra csökkentett áfa nekik is megfelelő profitot garantál, és a vásárlók sem járnak rosszul. A mostani árak viszont arról tanúskodnak, hogy egyrészt a telektulajdonosok is vérszemet kaptak, másrészt a munkásokat is csak a korábbiaknál jóval magasabb bérekkel tudják magukhoz kötni a kivitelezők.

Bár a hivatalos statisztika szerint az építőiparban még mindig csak bruttó 170 ezer forint a havi kereset, ám név nélkül nyilatkozó munkaadók azt mondják, hogy 250-300 ezer forint nettót is fizetnek egy jó kőművesnek. Már csak azért is, mert Ausztriában az 1500 euró teljesen szokványos fizetés, márpedig ez 450 ezer forintot ér.

Igaz, kicsit máshová teszi a hangsúlyt az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének (ÉVOSZ) elnöke, Koji László. Ő azt mondja, hogy szó sincs kapacitáshiányról, csak az ingatlanfejlesztők hozzászoktak a nyomott árakhoz, és nem akarják tudomásul venni, hogy magasabb költséggel kell számolniuk, ha megfelelő számú és minőségű szakmunkást akarnak.

Ráadásul a kereslettel párhuzamosan az építőanyagok is drágulnak. A cement és az acélvas a környező országokban sehol sem kerül olyan sokba, mint nálunk – példálózott a HVG-nek Koji László. Ezt azonban még ki lehet kerülni, legalábbis az ÉVOSZ elnöke szerint a nagy projektek beruházói külföldről fogják behozni ezeket az árukat.

Ha azonban Koji Lászlónak van igaza, és a munkáltatók megfizetik az elvárt béreket, akkor a lakásárak tovább nőnek. Pedig Budapesten már így is az egekbe nőttek. Az Otthon Centrum (OC) adatbázisa szerint három kerületben (a II., V. és XII. kerületben) egymillió forint fölé kúszott az új építésű lakások négyzetméterének ára, és még vidéken is 350 ezer forint az átlagár.

Kérdés, hogy fenntarthatók-e ezek az árak. Az OC elemzési vezetője, Soóki-Tóth Gábor azt mondja, hogy a feszültség érezhető, hiszen míg szeptemberben az új építkezéseken a lakásoknak csak 40 százaléka volt szabad, és 60 százalékukat már eladták, addig ez az arány januárra megfordult, és a lakásoknak 61 százaléka szabad még.

Ez jó hír abból a szempontból, hogy van miből válogatni, viszont az árak egyelőre még emelkednek, Budapesten például szeptember óta további 7 százalékkal. A kivitelezési árak négyzetméterenként 300 ezer forint körül vannak, tehát sok projekt esetén lenne miből engedni.

Némelyiknél viszont rezeghet a léc, és ha nem sikerül tartani az árat, bedőlhet az építkezés. Soóki-Tóth Gábor szerint különösen azok a projektgazdák vannak veszélyben, akiknek nincs saját csapatuk, mert a beszerzésben verseny van, és a brigádok (alvállalkozók) oda mennek, ahol többet kínálnak.

Ebben pedig kulcsszerepe lehet annak, hogy a kormány még mekkora megrendelést zúdít a piacra a következő hónapokban. Egyelőre ugyanis nem mondtak le arról, hogy az idén kiírnak minden olyan pályázatot, amelyet az unió finanszíroz a 2020-ig tartó fejlesztési ciklusban.

Futószalagon dobják ki az olyan közbeszerzéseket is, mint a Puskás-stadioné, amelyről még a legnagyobb építőipari vállalatok közül is lemondtak néhányan, mert látták, hogy ennyi emberük semmiképpen sem lesz. Árverseny ide vagy oda, nem is sikerült lenyomni a kivitelezési árat, amely a becsült értéknél 5 százalékkal magasabb lett, pedig még egy kapavágás sem történt.

A legnagyobb potenciális kivitelezők már megkezdték azoknak a kapacitásoknak a lekötését is, amely a paksi atomerőmű bővítéséhez szükséges. Azt mondják, ez már mindenképpen külföldi toborzást jelent, hazai munkaerőből ez megvalósíthatatlan. Ennek alapján üres propaganda, amit Orbán Viktor kormányfő mondott, hogy nem fogják elárasztani az országot vendégmunkásokkal.

Mindez azt vetíti előre, hogy egyelőre nem lesz több szakmunkás a most induló projektekre (az iskolapadokban jelenleg mindössze 6800-an ülnek, miközben 30 ezerre saccolják a hiányt), és ez a lakásárak további emelkedését, illetve eladhatatlan lakásokat és bedőlt projekteket hozhat magával.