Egy orosz vevő idén januárban azért gondolta meg magát, mert túl kicsinek találta az exkluzív budai villa belső terében kialakított úszómedencét. Inkább a másik kiszemelt lakást választotta, Bécs elegáns külvárosában. Igaz, annak egyáltalán nincs úszómedencéje, viszont nagyságrendekkel fényűzőbb a belső kialakítása – emlékszik vissza egy ügyfelére a prémium ingatlanokkal foglalkozó szakértő, érzékeltetve, milyen „apróságokon” múlhat az értékesítés a luxusingatlanok piacán. 

Az orosz vevő készpénzben, egy összegben fizette volna ki a budai villa 1,53 millió eurós (459 millió forintos) vételárát, ezért az összegért az osztrák fővárosban „csak” egy 340 m2-es, duplex elrendezésű, 5 szobás penthouse ingatlant kapott, 70 m2-es panorámás tetőterasszal. Vagyis a kifinomult orosz vevő könnyedén lemondott a barokkos oszlopfőkkel és rózsaszín hálószobával „tarkított” budai villáról egy kisebb, de prémium minőségű anyagokkal berendezett bécsi lakásért.

Luxusfelszereltség

A fenti példa jól érzékelteti a luxusingatlan fogalma körüli hazai bizonytalanságot. „A mai magyar piacon elvétve találni igazi luxuslakást, a legtöbb ilyennek hívott ingatlan nyugat-európai mércével legfeljebb az erős-átlagos szintet üti meg” – mondja Huszka Judit, az Engel&Völkers Budahill Center irodavezetője. A luxusingatlanokra specializálódott nemzetközi cég menedzsere úgy véli, a befektetők gyakran hónapokig válogatnak 100 millió forintnál drágább ingatlanok esetében is, ha egyáltalán találnak az igényeiknek megfelelőt. Jelenleg több mint száz prémium kategóriás lakóingatlan van a társaság portfóliójában, de ez a szám folyamatosan bővül.

Hasonlóan gondolkodik a piacról Magyar Tamás, a Buda Gold ingatlaniroda vezetője is. Szerinte a luxus attól luxus, hogy a lakás vagy ház tulajdonságainak mindegyike magasan az átlag feletti minőséggel rendelkezik. „Bár a helyszínválasztás alapvető fontosságú, egy ingatlant elsősorban a prémium márkájú felszereltség tesz luxussá. Ilyen például a sokak által itthon még nem is hallott márkák használata, mint például a Graniti Fiandre olasz fürdőszoba, a Gagenau konyha, a trópusi merantil fa ablakok, vagy a belga Vasco design radiátor” – mondja Magyar, aki szerint jelenleg Budapesten egymillió forintos négyzetméter ár alatt nem lehet jó helyen, megbízható prémium kategóriás lakást találni. Bár gyakran luxusprojektnek nevezik a 400 ezer forint/négyzetméter ártól kapható lakóingatlanokat is, ezek nem feltétlenül tesznek eleget az európai értelemben vett luxus fogalmának.

Felkapott helyek

Budapest II. és a XII. kerületei a legfrekventáltabb helyek a luxust keresők körében. A négyzetméterárak átlagosan 500 ezer forinttól kezdődnek, így ezeket csak kevesek engedhetik meg maguknak, a valóban egyedi módon felújított vagy átalakított luxusvillákra pedig akár egymilliárd forintért is akad vevő. A vevői igények azonban jellemzően itt is túllépnek a kínálaton, így továbbra is kevés az olyan lakás és ház, amely állja a versenyt a francia, a brit vagy az amerikai luxusingatlanokkal. 

Budán elsősorban a hegyoldal panorámája és a század eleji villák indítják be a vevők fantáziáját. A százmillió forint feletti budai otthonok többnyire önálló, parkosított kerttel körülölelt, zöldövezeti ingatlanok. A legtöbb ilyen ingatlant a Sváb-hegyen keresik, elsősorban a Béla király és a Mátyás király úton, de feljövőben van a II. kerületben a Kuruclesi és a Verecke út is.

Moziterem is kell

A szokatlan extrák köre is bőséges: fűthető járda és autóbeálló, szauna, edzőterem, nagy terasz, kandalló, központi porszívórendszer, klíma és beépített világítás tesz exkluzívvá egy ingatlant. Ezen a szinten már természetes a 3-4 háló- és fürdőszoba, valamint a 100-140 négyzetméteres nappali. „Ma már nem elegendő a kisebb medence, s egyre inkább a 100-150 négyzetméteres mozi válik elfogadottá. Legalább 9-10 autó elhelyezésére alkalmas garázzsal kell a háznak rendelkeznie, de emellett követelmény a nagyméretű kerti fogadóterület is” – mondja Szathmáry Zsolt, az Otthon Centrum franchise partnere, aki szerint a 90-es évek stílustalan, kezdetiesnek mondható hazai házépítési hullámát követően manapság már jóval több minőségi ingatlan épül. Ezzel együtt a nyugat-európai és tengerentúli színvonaltól még messze vagyunk, mind tervezésben, mind a kivitelezés minőségében. Ennek legfontosabb oka a szűk hazai piac, valamint a nyugat-európai belső- és külsőépítészeti megoldások hiánya és a gyakori sablonosság – mondja az irodavezető. 

Belvárosi luxus

A budai hegyvidék mellett a budapesti belváros néhány utcája is tartja magát a luxusért folytatott versenyben. Az Andrássy út, a Károlyi kert, az Opera és annak környéke magasan frekventált helyszínnek számítanak. Horváth Boglárka, az Otthon Centrum franchise partnere szerint az V., VI. és VII. kerületekben a 100 négyzetméter feletti ingatlanok tekinthetők luxusnak. Ám ezek is csak akkor, ha igényesen felújított vagy átalakított, liftes házban vannak, ablakaik az utcára néznek, tájolásuk pedig napos, és tartozik hozzájuk tetőterasz vagy használható méretű erkély. Az igazán döntő azonban a belső kialakítás, az összkép. „Attól még, hogy berakunk egy jacuzzit a nappaliba, még nem lesz prémium kategóriás az eladni kívánt lakás. Egy értő szem könnyen felismeri a különbséget az intarziás parketta és a laminált burkolat között is. A külső-belső nyílászárók, az ingatlan burkolatai szintén beszédesek” – mondja Horváth Boglárka.

A világgazdasági válság – és ami utána jött

A hazai luxusingatlan-piac a rendszerváltástól kezdve nagyon szűk, de lassan és folyamatosan bővült, Budapesten tavaly körülbelül 3-4 ezer darab százmillió forintnál drágább ingatlan cserélt gazdát. Bár a vevők között szép számmal voltak magyarok, meghatározó részben külföldiek vásárolták az ingatlanokat, főként befektetési céllal. Hosszú távon ugyanis kifizetődő nagy értékű ingatlant vásárolni. A 90-es években a relatív alulárazottság miatt olcsón lehetett luxuslakáshoz jutni, amelyet néhány évvel később azután magas hozammal lehetett továbbadni. Elég csak arra gondolni, hogy a magyar gazdaság fejlődésével együtt – 1998 és 2005 között – a fővárosi ingatlanárak megduplázódtak. Márpedig a luxuslakások magyarországi szegmensében az értéknövekedés sokkal gyorsabb volt, mint a „normál” lakások piacán. 

A luxuslakások iránti folyamatosan növekvő kereslet egészen a világgazdasági válság októberi kirobbanásáig tartott. Mivel a piac különösen érzékenyen reagált a hitelválságra, azonnal érezhető volt a befektetői céllal vásárló nyugat-európai és magyar vevők eltűnése.  A piacon jelenleg stagnál. „A nyugat-európai ügyfelek magyarországi befektetési kedve egyértelműen megcsappant, jelenleg nem látnak perspektívát a kelet-európai piacon” – mondja Huszka Judit, aki szerint a magáncélra vásárolni kívánó potenciális vevőkört ugyanakkor mégsem érinti olyan mélyen a válság, mint a piac többi szereplőjét. Olyannyira nem, hogy az Engel&Völkers tapasztalatai szerint Budapesten jelenleg döntően orosz, tehetős ügyfelek érdeklődnek luxus jellegű, nagyobb értékű ingatlanok iránt. A külföldiek többsége a belvárosi, szép nagypolgári épületekben kialakított, eredeti pompájukban helyreállított, de a XXI. század igényeit kielégítő műszaki tartalommal – például mennyezet vagy falfűtéssel, megfelelő minőségű beépített konyhagépekkel – felszerelt lakások iránt érdeklődnek. Érdekesség, hogy ilyen minőségre – bár csak elvétve – készpénzes hazai befektetők is jelentkeznek. „Ezzel szemben az orosz vevőkör előszeretettel választ budai, újépítésű penthouse vagy önálló villaépületeket” – mondja Huszka Judit.

Eliav Maimon, az Autóker Holding Zrt. vezérigazgatója lapunknak ugyancsak stagnáló luxuspiacról számolt be, áraik is csak minimálisan nőttek az elmúlt időszakban. A legdrágább lakást is itt adták el 2008-ban: a Marina Part IV. ütemében egy panorámás lakás cserélt gazdát 163 millió forintért. A vevő Magyarországon élő külföldi volt, aki nem befektetésnek, hanem lakáscéllal vásárolta meg a luxusingatlant.

Magyar vevők: félnek a vagyonosodási vizsgálattól

Szathmáry Zsolt tovább árnyalja a képet. Szerinte a 200 millió forint feletti ingatlanok piacán egy ideje valóban eltűntek a hazai vásárlók. A gazdag magyar befektetők már korábban bevásároltak, részben háttérbe szorultak, vagy racionális alapon döntve kissé alább adtak az igényeikből. „A kereslet csökkenése nem a válsággal, hanem a vagyonosodási vizsgálatok elindulásával kezdődött” – mondja az Otthon Centrum szakembere, aki szerint az elmúlt hónapokban, a válság hatásaként, a kereslet némileg még bővült is. Ezek a vevők – annak ellenére, hogy többnyire befektetői körök tagjai – nem a magas hozamok, sokkal inkább az értékállóság miatt költik luxusingatlanokra a pénzüket.

Értékesítés

A luxusingatlanok értékesítési folyamata sokkal bonyolultabb, mint egy átlagos lakásé – elsősorban a szűkebb fizetőképes kereslet, valamint az összetett igények miatt (lásd keretes írásunkat). „Az elvárt diszkréció miatt nincs könnyű dolga az ingatlanközvetítő cégeknek, ugyanis a tulajdonosok sokszor nem engedélyezik ingatlanjuk meghirdetését, sem újságban, sem az interneten” – számol be egy sajátos problémáról Magyar Tamás. Ilyenkor a saját ügyfélkörön belül kell megtalálni a potenciális vevőt. A tulajdonosok többnyire az ingatlan bemutatásánál sem hajlandóak közreműködni, kizárólag a megállapodás aláírásakor fedik fel a kilétüket. A staging – vagyis az ingatlan úgynevezett „színpadra állítása” – itt is fontos szerepet kap, egy újépítésű lakás például sokkal vonzóbb berendezve, mint üresen. 

Adóelkerülési trükkök

A nagy értékű lakások értékesítésénél könnyen ki lehet játszani az illetéket és a személyi jövedelemadót. Sokan céget hoznak létre, amelybe apportként beviszik az ingatlant, így a társaság törzstőkéje könnyen eléri a 200-500 millió forintot. Értékesítéskor nem az ingatlan, hanem a mögé alapított társaság üzletrésze cserél gazdát. Gyakori megoldás az is, hogy nem is magyar, hanem ciprusi, karibi vagy más offshore cégbe szervezik ki az ingatlanokat. Amennyiben a vevő is offshore céget hoz létre, akkor olyan offshore cégek közötti üzletrész-tranzakció jön létre, amelyben jogilag nem szerepel az ingatlan, így nem csak az adó- és illetékfizetés kerülhető el, hanem a tulajdonosi kör is háttérben maradhat.