Gulyás Gergely Miniszterelnökséget vezető miniszter az e heti Kormányinfón jelentette be – egy sor gazdasági intézkedés mellett –, hogy a rozsdaövezetekben épülő új lakások esetében 27 helyett 5 százalék lesz az áfa. Kiderült az is, hogy ez az új lakások értékesítésére és azok bérbeadására lesz érvényes.

Rozsdaövezeteknek azokat a használaton kívül került vagy alulhasznosított, általában leromlott fizikai állapotban lévő, és/vagy környezetszennyezéssel terhelt egykori iparterület, gazdasági területeket nevezzük, amelyek főként a nagyvárosok külső részein húzódnak, és szinte a világ összes nagyvárosában mára bevett gyakorlat lett ezeknek a területeknek az újrahasznosítása.

Gulyás Gergely

MTVA

Egy 2007-es kutatásból tudható, hogy a barnamezős térség, ahol korábban ipari tevékenység folyt, nagyjából 70 négyzetkilométert foglal el Budapest közigazgatási területéből, ám hogy pontosan mely területeket fogja érinteni majd a mostani bejelentés, az majd csak a kormányhatározatból fog kiderülni, ami még nem jelent meg.

Az ördög a részletekben rejlik

– reagált a hírre a hvg.hu-nak Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Az intézkedést azzal magyarázta, hogy a korábban éppen az 5 százalékos lakásáfa miatt lendületet kapott építkezések mára visszaestek, „ez már az idén januárban és februárban kiadott építési engedélyekből is látszik”. A szakember úgy fogalmazott, hogy

az 5 százalékos lakásáfa megszűnése fájó pont az építőiparban.

A mostani bejelentésről azt feltételezi, hogy az egy kompromisszumos megoldás: hozzájárul ahhoz, hogy a lakásépítések ne csökkenjenek olyan mértékben, ami már veszélyeztetheti az építőipar gazdasághoz adott értékét, továbbá kifoghatja a szelet a spekulációs célú ingatlanberuházók vitorlájából is. Balogh László szerint a kedvezményes lakásépítési áfa nem pusztán egy kedvezmény, hanem feltehetően egy ösztönzés is arra, hogy a rozsdaövezeteket rendbehozzák a fejlesztők, több helyen ugyanis szennyezett lehet a talaj és közművesítésre is szükség lehet. Az extra fejlesztések az alacsonyabb áfával már vonzóbbak lehetnek. Balogh szerint ugyanis eddig a rozsdaövezetek azért kerülhettek ki a fejlesztők látóköréből, mert a beruházáshoz szükséges infrastrukturális fejlesztésekre nem érte volna meg költeni a lakásépítések mellett.

Most komplett városrészek nőhetnek ki a földből

– mondta a szakértő, aki szerint az intézkedés "elsülhet jól és akár rosszul is", attól függően, hogy milyen megoldások születnek.

"Az mindenképpen jó, hogy újabb területeket lehet majd bevonni a lakásépítésbe, hiszen minél több a terület, ahol építeni lehet, annál nagyobb a kínálat" – véli Balogh László, aki szerint már a koronavírust megelőző időszakban is az volt az egyik legnagyobb tanulság, hogy a lakáspiaci árakat csak a kínálat bővülésével lehet ellensúlyozni. A korábbi áfacsökkentésre utalva a szakértő emlékeztetett, hogy hiába volt kedvezményes, 5 százalék az áfa az újlakások esetén, ez a vételárban nem jelent meg,

a befektetők és a beruházók élvezték ki a lehetőséget.

Az ingatlanpiacot azonban a koronavírus alaposan átalakította: a bérleti díjak csökkentek, a kínálat nőtt. Ugyanakkor a járvány miatt most kevesebb a megrendelés az újlakás-építési piacon.

Reviczky Zsolt

Azt, hogy ma Magyarországon hány rozsdaövezetben és pontosan hol épülnek lakások, amelyekre ez a kedvezmény vonatkozik, nem lehet tudni.

Balogh szerint rozsdaövezetben a jelenlegi szabályok szerint nem is lehet csakúgy lakást építeni, a területet át kell minősíteni. Ha épülhetnek is lakások, csak kombinált formában, például irodákkal együtt.

Erre egyébként volt példa a IV., a IX., a X. és a XI. kerületben. Szintén a XI. kerületben, a népszerű Kopaszi-gát mellett épülő új rozsdaövezeti városnegyedben a legújabb ütem lakásainak 50 százalékát már eladták. A beruházó Orbán Viktor miniszterelnök barátja, Garancsi István cége, a Market Zrt. Balogh László a III. kerületben tud még hasonló projektről, és mint mondta, már azokba a lakásokba is beköltöztek.

Az ingatlan.com vezető szakértője a most bejelentett áfacsökkentéstől nem várja azt, hogy akkora építési boomot hoz, mint ahogyan azt 2016-ban látni lehetett. Az új lakások eladásának áfája 2016. január 1-jétől csökkent 5 százalékra, és 2019. december 31-ig volt ez a szabály érvényben. Az ingatlanfejlesztők szerették volna, ha marad az alacsony forgalmi adó. Azzal érveltek, hogy ellenkező esetben drágább, elmaradottabb lakások épülhetnek és a kínálat is szűkebb lesz.

ingatlan.com

Verseny kell és megfizethető árak

Azt, hogy valami nincs rendben a lakáspiacon, már a jegybankelnök is észrevette. Matolcsy György idén januárban azt fejtegette, hogy kudarcos a magyar lakáspolitika. Úgy fogalmazott,

az új lakáspolitika már indulásakor több sebből vérzett: nem volt felelős állami gazdája, nem volt megvitatott és kiérlelt stratégiája, féloldalas eszközöket alkalmazott, mert kizárólag a keresletet erősítette, a kínálatot nem, ezért eleve inflációt gerjesztett. Nem hangolták össze a területpolitikával, a közlekedési fejlesztésekkel, az építőipar és az építőanyag-ipar beruházásaival, valamint a szakképzéssel. Nem volt zöld, nem adott esélyt a bérlésnek, csak a tulajdonnak, és egyetlen sikeres nemzetközi példát sem vett figyelembe.

Nem sokkal utána Budapest és az agglomeráció fejlesztéséért felelős államtitkár, Fürjes Balázs a Népszavának adott interjújában azt javasolta, hogy bizonyos városrészekben állítsák vissza az 5 százalékos lakásépítési áfát, egyben azt is mondta, hogy programot indítana a rozsdaövezeti, lepusztult állami-önkormányzati területek hasznosítására.

Balogh László szerint a most bejelentett áfacsökkenés sikere azon múlik, hogy ezeknek a lakásoknak az építése milyen széles kört tud megmozgatni.

Ha ezt csak néhány vállalkozó tudja kihasználni, és csak néhány száz ilyen lakás épül, azzal nem lesz kisegítve az újlakás-piac.

Ha azonban több ezres számban épülhetnek új lakások, akkor a kereslet-kínálat alapján sokkal nagyobb lesz a verseny és ennek köszönhetően valószínűleg az árak is visszatérnek majd a megfizethető kategóriába.

Fülöp Máté

Erő Zoltán, Budapest főépítésze a Portfolio.hu-nak úgy reagált, Budapest stratégiai fejlesztési céljait szolgálja egy olyan intézkedés, amely egykori ipari és vasúti területek rendbetételére irányul.

Ezek, a sokszor a városközponthoz is közel eső, de elhanyagolt területek a városmegújítás legfontosabb tartalékterületei, ideje helyzetbe hozni őket

– hangsúlyozta.

A fővárosi önkormányzat 2015-ben bízta meg a Városépítési Tervező Kft.-t, hogy készítsen adatbázist Budapest barnamezős beruházásairól. Eszerint barnamezős az a terület, amelyik

• alulhasznosított,
• vélt vagy valós környezeti szennyezéssel terhelt,
• részben vagy egészben fejlett városi térségben található,
• újra használatba vételük beavatkozást igényel.

Budapesten a használaton kívüli, illetve alulhasznosított területek jelentős hányada barnamezős területnek tekinthető, korábban ipari, közlekedési vagy katonai funkcióval bírt.