Az elhúzódó lakásépítések vihetik csődbe a családokat

Miután évekig alig épült új lakás Magyarországon, 2016 komoly fordulópontot hozott: két, 2015 végén bejelentett intézkedés egyszerre adott lendületet a szektornak. Az új lakások áfája 27 százalékról 5 százalékra csökkent – a kedvezményt ráadásul csak 2020-ig hirdették meg, mely a piac felpörgetésére ösztönözte a szereplőket –, miközben a családi otthonteremtési kedvezmény (csok) emelkedett. A robbanásszerű beruházási ciklust a GDP évi 4 százalék feletti bővülése, a lakásépítő vállalkozásoknak kínált kedvező, 3–7 százalékkal kamatozó bankhitelek, illetve a válság alatt elhalasztott kereslet aktivizálódása is ösztönözte.

Fazekas István

Mivel a jelenlegi hétéves európai uniós költségvetési ciklus (2014–2020) első három évében a pályázatok hosszú előkészítése miatt a támogatásokat időarányosan nem lehetett lehívni, az uniós források is éppen 2016 után adtak lendületet a közösségi infrastrukturális fejlesztéseknek, például az út- és vasútépítésnek vagy a közműberuházásoknak. Az ágazatot a stadionépítési láz is tüzelte: az olyan nagy volumenű beruházások, mint például a Puskás Ferenc Stadion mellett, súlyos milliárdokért megvalósuló vidéki stadionprojektek hivatottak beteljesíteni a klientúra álmát – és gazdagították a közbeszerzéseket sorra nyerő kormánybarát vállalkozásokat. Pedig a Medián márciusi felmérése szerint a stadionépítések támogatottsága már a Fidesz-szimpatizánsok körében is 25 százalékra csökkent.

Az ötszázalékos áfa megszűnése, illetve az uniós támogatások várható lecsökkenése külön-külön is komoly gondokat okozna az építőiparban, együttes hatásukról pedig egyelőre csak találgatni mernek a piaci szereplők. Az építőipar újabb aranykorának elmúlt másfél éve ráadásul a magasépítési ágazatban nem volt olyan egyértelmű sikertörténet, mint a mélyépítésben. Bár a magasépítést is az egekbe lökte a lakásprojektek intenzitása – az elkezdett lakásépítések száma elérte az évi 30-35 ezret –, a lendület már az idei első negyedévben megtört. A kedvezményes áfa visszavonásának hírére számos lakásprojekt a tervezőasztalon marad. A megkezdett fejlesztések többsége pedig a súlyos munkaerő- és építőanyag-hiány miatt kisebb-nagyobb mértékben csúszik – mondja Kozák-Tóth Andrea, a Duna-Terasz Premium Kft. marketingmenedzsere.

A recesszió hatására ugyanis 2007–2013 között 85 ezer foglalkoztatottól vált meg az ágazat. Az már tavaly év elején egyértelművé vált, hogy az egy évvel ezelőttihez képest megduplázódott beruházásokat – 2016-hoz képest 47 százalékkal magasabb, 2100 milliárd forintos értékben kezdődtek meg kivitelezések 2017-ben – nem tudja majd kiszolgálni a válságban lerobbant szektor nagyjából 280 ezer fős munkaereje. Az elmúlt években 60 ezer új munkavállaló jelent meg az építőiparban, többségük azonban nem szakember. Miközben a szakmunkások Nyugaton keresnek munkát, Magyarországra már nem is Romániából, hanem Ukrajnából jön a zömmel képzetlen munkaerő. Egy csokos házakat építő kisvállalkozó például arról számolt be a HVG-nek, hogy a burkolókat, ácsokat, villany- vagy vízszerelőket a helyszínről, napi pár száz forinttal magasabb ígérettel csábítják el a nagyvállalatoknak dolgozó „kupecek”. „Ha meg akarom tartani őket, havi nettó 300-400 ezer forintos bért kell fizetnem nekik.”

Fülöp Máté

A beruházók elsősorban magyar építőanyagokkal dolgoznak, a külföldi, jellemzően borsosabb árú termékeket ugyanis még a szállítási költség is drágítaná – mondja Koji László, az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének elnöke. Az ilyen profilú cégeknek jól is megy, a szigetelő- és burkolóanyagokat gyártó tőzsdei Masterplast például 2018 első félévében megduplázta a nyereségét a tavalyihoz képest. A teljes keresletet azonban nem képesek kielégíteni az építőanyag-gyártók.

Közben a kisebb építőipari cégek veszélybe kerülhetnek, főként ők azok ugyanis, amelyek nem tudják áthárítani a munkaerő- és építőanyag-hiányból, a megdrágult tervezési és egyéb alvállalkozói díjakból eredő többletköltségeket a vevőikre. Az épp csak hitelképes vállalkozások ebbe bele is rokkanhatnak. „Az elmúlt két évben évente 30-40 százalékkal emelkedtek a házépítési költségek. A megrendelők nem értik, miért lesz ennyivel drágább a lakás az eredeti kalkulációhoz képest. Az áremelkedés jelentős részét nekem kell lenyelnem, hiszen a legtöbben már kifeszítették magukat a lakáshitellel. Ha nem lennének jövedelmező céges megrendeléseim is, már rég bebuktam volna” – ecseteli a realitásokat a kisvállalkozó.

A lánctartozások – ha csökkentek is – változatlanul keserítik az építőipari cégek életét, 2017 végén 150 milliárd forintra rúgott az összegük. A tapasztalatok szerint ennek a felét soha nem fizetik ki. Az adós vagy eltűnik, vagy tönkremegy, ebben az ágazatban hagyományosan az egyik legnagyobb a cégfluktuáció.

hvg.hu

Strukturális sajátosságok is nehezítik Magyarországon az építőipar helyzetét. A teljesítményének ugyanis még mindig csak a 10 százalékát teszi ki a lakásépítés, szemben az Európai Unió gazdaságainak átlagosan 36 százalékos arányával. Az idén 18 ezer új lakás épülhet, pedig 30 ezer fölötti lenne a kívánatos, a lakásfelújítások száma pedig meg sem közelíti a szükséges 400 ezret (2017-ben 180 ezer lakást újítottak fel). A szektor biztosan nem fog egyhamar az ideális mutatókhoz közeli értékeket produkálni. Az Eltinga ingatlanpiaci kutatóközpont adatai szerint a megkezdett lakásépítések, illetve felújítások felénél csúszik a tervezetthez képest az átadás ideje, az otthonok 10 százalékánál pedig a befejezés már legalább egy éve késik.

A vevők kasszáját terheli, hogy a 2019 utánra eső vételárrészeket már az emelt áfával kell megfizetniük. A mostani szerződések jellemzően nettó árat rögzítenek, azzal a kitétellel, hogy az áfa mértéke a mindenkori törvényi mértékhez igazodik, mely egyértelműen a vevőre hárítja annak a kockázatát, ha a projekt csúszása miatt a vételár egy része a 2020 utáni 27 százalékos áfa alá kerül. A kormányzati berkekből javasolt előrefizetés viszont vállalhatatlan kockázatot jelentene a vevőknek. Hisz ki fizet ki előre, látatlanba egy fel sem épült lakást? Az egész piacot megrengetheti, ha a vevők a megnövekedett adóteher miatt tömegesen fizetésképtelenné válnak – riogatnak a szakértők. Ráadásul még ha a felek meg is egyeznének abban, hogy előrehozzák a fizetést, a legtöbben csak bankkölcsönből tudnának ennek eleget tenni. Azt pedig bankja válogatja, hajlandó-e a lakás elkészültét megelőzően meghitelezni a teljes vételárat. Feltehetően csak akkor teszik ezt meg, ha az adós plusz biztosítékokat, például egy másik ingatlant is képes felmutatni, ami tovább növeli a lakásvásárlók kiszolgáltatottságát.

DACZI DÓRA

szerzo@hvg.hu