szerző:
Torontáli Zoltán

Az új otthonteremtési támogatást nem a szegény családoknak találták ki, elsősorban a jómódúaknak jöhet nagyon jól, nekik is inkább arra, hogy még nagyobb lakásba költözzenek. Ráadásul mindezt úgy is megtehetik, hogy pár millió forintot – okos és legális döntésekkel, ügyeskedéssel, vagy egyenesen csalással – a saját zsebükbe is átcsatornáznak. Bemutatunk mindezekre néhány példát.

A Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) 10 millió forintra való kiterjesztése (három gyerek vállalása vagy megléte esetén), és a hozzá tartozó 10 millió forintos kedvező kamatozású hitel szinte minden családban beindította a tervezgetést. Az első visszajelzések alapján a régi szocpol utódjának tekinthető program újítása iránt elsősorban azok a családok érdeklődnek, ahol már megvan a három gyermek, hiszen nekik gyakorlatilag az ölükbe hull 10 millió forint, ezért pusztán annyit kell tenniük, hogy új építésű lakás megvételére fordítják, és oda be is költöznek. Mivel a háromgyermekes családok döntő része ma is lakik valahol, ők a lakásuk eladásával még az esetleg szükséges önerőt is viszonylag könnyen teljesíteni tudják, de ha nem, akkor nagyon kedvezményesen felvehetnek akár 10 millió forint hitelt is.

A 10+10 millió forintos CSOK feltételei ugyan elég bonyolultak (a részletekről itt tájékozódhat), és bizonyos élethelyzetekben kimondottan nehéz megfelelni az elvárásoknak, a szinte ingyen adott 20 millió forint mégis akkora összeg, hogy pillanatnyilag óriásinak tűnik az érdeklődők köre.

A bevezetés óta még csak pár nap telt el, a rendeletet pedig sok ponton nehéz értelmezni, de jelenleg egyértelműen úgy tűnik, hogy a támogatás elsősorban nem a szegény családok lakásgondjait fogja enyhíteni. A 20 millió forinthoz ugyanis többek között bejelentett munkaviszony, és a havi legalább 50 ezer forint körüli törlesztőrészlethez kellő hitelképességet biztosító kereset szükséges, közmunkások és büntetett előéletűek pedig egyenesen ki vannak zárva a konstrukcióból.

Ez eleve a jobb anyagi helyzetben lévők felé tereli a programot, ám közülük is azok járhatnak a legjobban, akik hajlandóak és képesek kihasználni a rendeletben lévő kiskapus lehetőségeket. Merthogy kiskaput ezúttal is igen nagy számban hagyott nyitva a rendelet alkotója. Ezekből mutatunk be most hat alapesetet, de persze nem kétséges, hogy a lakásépítők kreatív észjárását ismerve a következő években hasonló okoskodások garmadája jellemzi majd a piacot.

1. Csalás a kőművessel összejátszva

Az ügyeskedésnek ez a fajtája kockázatos, és büntetendő, mégis egészen biztosan lesznek, akik próbálkoznak vele. A CSOK feltételeit teljesítő család eladja 15 milliós lakását, és új házat épít 30 millió forintból, a kivitelezőkkel azonban leboltolja, hogy az általa elvégzett munkákat számlázza nagyobb összegre, és így összességében 35 milliós bekerülési költséget mutassanak ki a papírokon, hogy az államtól lenyúlt nyereségen osztozzanak. Ha ugyanis ezután a család felveszi a 10 milliós kedvezményes hitelt, majd az „okosba” kiállított számláknak megfelelően lehívja a 10 millió forint vissza nem térítendő támogatást, 5 millióval többet számol el, mint amennyit jogszerűen megtehetett volna. A felek (a család és az építő cég) az építkezés végén így összesen 5 millió forinton osztozkodhatnak. (Pontosabban valamivel kevesebbet oszthatnak fel, mert az erre jutó lakásszerzési illeték, 200 ezer forint lejön ebből.)

A kivitelezők persze jobbára inkább abban érdekeltek, hogy minél kevesebb bevételt kelljen bevallaniuk, de a hazai kreatív számlázási szokások ismeretében valószínűleg ezzel a csalással is többen próbálkoznak majd, kérdés, hogy a törvényalkotó képes lesz-e az ilyesmit kiszűrni. A csaló család és a vállalkozó kezére játszhat, hogy a feltupírozott CSOK olyan óriási keresletet generálhat az új lakások iránt, hogy nehéz is megmondani, hogy adott pillanatban adott környéken mi is a lakások piaci értéke, hiszen vélhetően sokáig, évekig tart majd az árfelhajtó kereslet az ilyen új ingatlanok iránt.

©

2. Amikor az eladott lakásnak kreatív ára van

Erre az ügyeskedésre is akad majd példa, már csak azért is, mert hasonló csalás a jelenlegi lakás-adásvételek során is előfordul. Ha a CSOK-ra jogosult családnak van egy 20 milliós lakása, és kinéz magának egy – például – 37 milliósat, úgy a CSOK szabályai szerint csak 17 milliós támogatást kaphatnak, vagyis annyit, amennyi a 20 milliós ellenértéken felül a 37 millióhoz hiányzik. Ha viszont a család azt mondja a lakás potenciális vevőjének, hogy 19 millióért is odaadják neki a lakást, cserében viszont az adásvételi szerződésben csak 17 milliót szeretnének feltüntetni, úgy a papíron 17 millióért eladott lakás mellett máris jogosultak a teljes, 20 milliós állami támogatásra: így a családnál 2 millió forint marad, a vevőjük pedig 1 millióval olcsóbban jut hozzá az általa kinézett ingatlanhoz. (Még úgy is vonzerőt jelenthet ez – a szintén csalásnak számító technika –, hogy ha a 2 milliós fekete jövedelemre eső 80 ezer forintos lakásszerzési illetéket levonjuk – a lakásszerzéskor ugyanis az egy éven belül eladott és a vásárolt ingatlan különbözete a 4 százalékos illeték alapja főszabályként.)

A CSOK az új lakások iránt megnövekvő kereslettel párhuzamosan a használt lakások kínálatát is növeli (hiszen sokan el akarják majd adni a használt lakásukat, hogy a CSOK-kal kiegészülve új lakást tudjanak venni), vagyis azoknál még az árak csökkenése sem kizárt.

3. Lakásvásárlás a gyereknek

Tipikus élethelyzet, amikor a szülők saját ingatlan vásárlásával szeretnék elindítani a gyereküket a nagybetűs életben. Erre is kiváló lehetőséget ad a CSOK, mert nincs kikötve, hogy csak az első ingatlanra lehet igényelni. Ha tehát a család lehívja az államtól a 20 millió forintot, vehet belőle egy új lakást (ha kell, akkor némi önerő segítségével). Ezután papíron mindenki beköltözik az új lakásba, de lehet, hogy a valóságban a két ingatlant megosztják, és csak a gyerekek, vagy éppen hogy a család másik része költözik át az új lakásba.

Ennek azonban hátulütői is vannak, nevezetesen az, hogy hivatalosan mindenkinek a lakcíme 10 évig az új lakásban lesz, ennek minden következményével, vagyis abban a körzetben kell intézniük minden hivatalos ügyüket, a gyerekek oda járhatnak iskolába. Egy fővárosi belvárosi család nem biztos, hogy örülne annak, ha a kisebb gyerekeket a külvárosi iskolába kellene járatni, csak mert hivatalosan ott élnek, új építésű lakást pedig jelenlegi lakhelyükön kisebb eséllyel találnak. Nem világos, hogy fogja-e és tudja-e bárki ellenőrizni, hogy életvitelszerűen hányan laknak az új lakásban, és hányan maradtak a régiben, vagy csak az számít majd, hogy a lakcímkártyáján mindenkinek az új ingatlan szerepeljen.

©

4. A családi bevétel és ingatlanvagyon növelése

A család a 20 millió forint felhasználásával vesz egy új lakást, átköltözik oda, a jelenlegi lakását pedig kiadja albérletbe. Vagy fordítva: ha nem akar elköltözni, akkor még az új lakást is kiadhatja, de csak úgy, hogy lakcímkártya szerint mindenkinek ott kell laknia. A 10 millió forintos CSOK-hitel havi törlesztője 25 éves futamidő esetén mindössze 50 ezer forint (ami az első öt évre garantált), márpedig ennél jóval többet el lehet ma kérni albérleti díjként. A családnak tehát szinte semmit sem kell tennie, és jelentősebb havi bevételi forráshoz juttatja őket az állam.

5. A továbbköltözéses ügyeskedés

A család ebben a verzióban eladja a jelenlegi lakását, és a 20 millió forint felhasználásával beköltözik egy új lakásba, amelynek ára (csak a példa kedvéért) 35 millió forint. Bizonyos idő elteltével azonban eladják ezt a megvett új lakást, mondjuk 33 millió forintért, de az adásvételi papírokon – a korábban ismertetett csalással – csak 30 milliót tüntetnek fel. Ezek után a család vesz egy használt lakást 30 millióért és oda költözik. Ezt csak úgy tehetik meg, ha a papírokon szereplő összeget, jelen esetben 30 millió forintot mind lakásvásárlásra költik, máskülönben vissza kell fizetniük a 10 millió forintos támogatást.

A valóságban azonban a családnál, és annál, akinek az új lakást eladták, összesen 3 millió forint megmarad tisztán, ezen osztozhatnak. Ráadásul itt lakásszerzési illetéket (és személyi jövedelemadót) sem kell becsengetni az államhoz, mert ha a vásárolt lakás olcsóbb, mint az eladott, akkor nincs illetékfizetési kötelezettség. Ennél a manővernél arra kell figyelni, hogy a CSOK-ból vett új építésű lakáson az államnak 10+10 millió forint erejéig jelzálogjoga lesz, illetve elidegenítési és terhelési tilalom alá is kerül. Ez azonban nem akadály, mert ha a család a lakás eladásából (papíron) származó 30 millióját újból lakásvételre költi (márpedig a példa szerint igen, és ekkor elég már használt lakást venni), akkor ezek a terhelések oda átvihetőek. A CSOK ugyanis csak a lakáscél (és nem a konkrét lakás) megtartását követeli – ez nyitja meg a kiskaput.

Ebben a trükkben tehát azok gondolkodhatnak, akik nem akarnak az új lakásban maradni, mert azt csak arra próbálják felhasználni, hogy a programból némi készpénzt vegyenek ki maguknak. Vagy azért nem, mert eredetileg is egy – például más környéken lévő – használt lakás megvásárlásában voltak érdekeltek, amelyhez viszont az állam nem adott volna támogatást. Az ügyeskedő családnak azonban számolnia kell az adásvételekhez és a költözésekhez kapcsolódó költségekkel, amelyek mind csökkentik a várható hasznot.

©

6. Amikor az államtól kapott ingyenpénzt az államnál forgatják meg

Ez lehet a legokosabb húzása egy családnak, és még ügyeskedésnek sem tekinthető.

Elég sokan lehetnek azok, akiknek már megvan a három gyermekük, laknak is valahol, és van némi spórolt pénzük, amit egyébként is lakásbővítésre akartak költeni. Egy korábbi cikkünkhöz például a Facebookon szinte azonnal több, ehhez hasonló hozzászólás is érkezett:

Van, akinek most ez jókor jött, pl. nekünk, 3 gyerek már megvan, építkezni akartunk még akkor sima lakáshitellel + van egy saját ingatlan, úgyhogy mi éppenséggel örülünk.

Amellett, hogy ők most örülnek, azon is elgondolkodhatnak, hogy az államtól felveszik a 10 milliós támogatást, hozzá a 10 milliós, kedvezményes kamatozású hitelt is, a spórolt pénzüket pedig lekötik, ahelyett, hogy elköltenék. A 10 millió forintot a CSOK-ban jelenleg körülbelül 3 százalékra, ötéves kamatperiódus mellett vehetik fel az ügyfelek, ezzel szemben a Prémium Magyar Államkötvény 2020-as lejáratra jelenleg 3,5 százalék + infláció hozamot garantál. Mivel a Magyar Nemzeti Bank inflációs célja 3 százalék, várhatóan szépen lehet majd ezzel a kis trükkel keresni.

Ebben a megoldásban a család végső soron nem tesz mást, mint az államtól 3 százalékra kapott 10 millió forintot egy másik zsebéből visszaadja az államnak, várhatóan 5-6,5 százalékos hozamra. Ráadásul ez garantált, hiszen államkötvényről van szó. Így kapható egészen gáláns ingyenes támogatás az államtól, amit ráadásul egy olyan családnak adnak, amelynek már most is van megtakarítása, tehát nem tartozik éppen a szegényebb rétegek közé.

A Bankmonitor a hvg.hu kérésére kiszámolta, hogy a várható inflációs folyamatok figyelembe vételével mennyit kereshet egy 3 gyermekes család, amelynek most van készpénzben 10 milliója, és éppen kezdte volna a lakásvásárlást (vagy építkezést), de e helyett inkább igénybe veszi a 10+10 milliós CSOK-ot, a meglévő 10 milliós tőkéjét pedig állampapírba fekteti.

A számolás azt feltételezi, hogy a 3,5 százalékos reálhozamú államkötvény 5 éves, és a család 5 év alatt vissza is fizeti a felvett 10 millió forintos hitelt. Ehhez olyan kereset szükséges, amiből a havi törlesztőket fizetni tudják. Azt is feltételezték, hogy az államkötvény évente egyszer kifizetett kamatát a család 3 százalékkal újra befekteti a futamidő végéig.

Ennek alapján a végeredmény: öt év elteltével a család bankszámláján nettó 1,8 millió forint megtakarítás lesz (tehát az összegből már levontuk a 10 milliós hitel törlesztőrészleteit).

Ha viszont a családnak a kiindulási állapotban nem 10, hanem 20 milliója van a bankban (amit házépítés helyett inkább befektet, hiszen az államtól kapott 20 millióból építkezik), akkor a végeredmény döbbenetes: 5 év múlva nettó 14,4 millió forint megtakarítása lesz, miközben a háza megvan, és a 10 milliós hitelét is letudta már.

Ugye említettük már, hogy a CSOK-kal nem a rászorulók járhatnak majd igazán jól?

Cikk megosztása
Címkék