Születőben a devizahitelesek mentőcsomagja
Ha egyik fél sem rúgja fel a szóbeli megállapodást, várhatóan holnap délelőtt, de legkésőbb pénteken aláírja a Magyar Bankszövetség elnöke és a nemzetgazdasági miniszter azt az együttműködési dokumentumot, amely a nehéz helyzetbe került devizahiteleseket megsegítésének részleteit tartalmazza. Az elektronikus sajtóban ma már napvilágot látott – ám még aláírásra váró – dokumentum egyes pontjait a pénzügyi, illetve ingatlanpiaci szakértők vegyes véleménnyel fogadták.
A Magyar Hírlap internetes oldalán olvasható együttműködési megállapodás külön pontban foglalkozik a hitelek törlesztési árfolyamának korlátozásával, a Nemzeti Eszközkezelő Társaság (NET) feladatával, a fedezetül szolgáló ingatlanok árverezési korlátozásával, a kis és közepes vállalkozói szektor banki finanszírozásának élénkítésével, valamint a lakossági, lakáscélú hitelezés újraélesztésével.
A kétoldalú megállapodás – legalábbis erre lehet következtetni abból, hogy a közzétett dokumentum alatt csak két aláírás üres helye szerepel – hosszas egyeztetés eredménye, s biztosan kedvező kilátásokkal kecsegtet a bankszektor számára, bármekkora sikert is ér el a devizahitelesek körében. Egyfelől a megállapodás a hitelek fedezetéül szolgáló ingatlanok ellenértékére állami fedezetet biztosít, másfelől a hitelpiac élénkítése fejében a pénzügyi szektor számára oly fájdalmas bankadó csökkentését is kilátásba helyezi.
Az egyeztetésébe ugyan néhány szervezet erejéig a civil oldalt is bevonta a kormány, ám azok véleménye nem fogalmazódik meg olyan markánsan a megállapodás szövegében, mint a bankoké. Persze az egyes pontok tartalma még változhat az aláírásig, annak viszont kicsi a valószínűsége, hogy a napvilágot látott verzióhoz képest jelentős eltéréseket építenének be a szövegbe. A Nemzetgazdasági Minisztérium és a civilek egyeztetése után mindenestre például a svájci frank árfolyamának rögzítésével és a hitelkonstrukciókkal kapcsolatban meglepő információk is elhangzottak. Dabasi Tamás, a megbeszélésen részt vevő Fehér Kéményseprők elnöke az MTI-nek azt mondta: a minisztériumi képviselők arról beszéltek, hogy a sajtóhírekben szereplő 190 forinttal szemben 160 forinton rögzítenék a törlesztő részletekben alkalmazott frankárfolyamot. Ráadásul a hitelek futamidejét akár ötven évre is meghosszabbíthatnák az adósok.
A ma ismert együttműködési megállapodás szerint a 30 millió forintnál olcsóbb lakóingatlanokra felvett hitelek esetében korlátoznák a konstrukció alapjául szolgáló deviza árfolyamát. Vagyis az árfolyamvédelem időszaka alatt, legkésőbb 2015. június 30-ig, a törlesztőrészlet kiszámításához a hitelezők a svájci frankot legfeljebb 190 forintos, az eurót 265 forintos, míg száz japán jent 199 forintos árfolyamon alkalmaznák. Ezen rögzített árfolyamok és a tényleges törlesztési árfolyam közötti különbség rendezésére az eredeti hitel folyósítója speciális célú, a felelős hitelezés szabályai alá nem eső forint jelzáloghitelt, úgynevezett gyűjtőszámla hitelt nyújtana az adósnak. Ezzel a lehetőséggel azonban csak az a devizahiteles élhet, akinek nincs 90 napon túli késedelme, hitelének hátralévő futamideje legalább 24 hónap, a gyűjtőszámla hitel szerződésének megkötését követően pedig nem vesz részt banki vagy állami fizetéskönnyítő programban.
Hibás megoldásként értékeli a lehetőséget Róna Péter közgazdász. Az Oxfordi Egyetem Blackfriars Hall tanára, aki egyben a Magyar Nemzeti Bank (MNB) felügyelő bizottságának is tagja, úgy véli, ezzel a felek az árfolyamkockázatot hitelezési, tág értelemben véve nemzetgazdasági kockázattá alakítják át. Véleménye szerint már öt éve le kellett volna állítani a devizaalapú hitelezést Magyarországon. Megoldásként az egyetemi tanár még most is azt javasolja, hogy valamennyi devizaalapú hitelt át kellene váltani forint alapúra, amire a jegybank devizatartalékai 3-5 évre lehetőséget is biztosítanának. (Az MNB-nek ehhez 3-5 éves swap-ügyletet kellene kötnie a svájci központi bankkal.) Igaz, a legjellemzőbb futamidő a devizahitelek esetében 15 év, ám ezzel a megoldással legalább az időszak egyharmadára rendezni lehetne a problémát. A kormánynak pedig le kellene mondania a bankadóból befolyó forintokról, abból ugyanis némileg ellentételezni lehetne az átváltásból adódó árfolyam veszteséget – javasolja Róna Péter. Hozzátéve: ez nem is jelentene plusz kiadást a költségvetés számára, mint a kamattámogatás, csak bevételkiesést.
Borsi László a Lakásvásár Médiacsoport elnöke üdvözli a megállapodás árfolyamrögzítésről szóló pontját, azonban felhívja a figyelmet: a gyűjtőszámla hitel is egyfajta hitel, így a szimpatikus elképzelés után sokkal többet mondanak majd a gyakorlati tapasztalatok. Ám ez még a jövő titka. Az ingatlanpiacon tevékenykedő szakember egyébként úgy ítéli meg, hogy az árfolyamveszteséget az ügyfeleknek kellene lenyelniük. „Annak idején mindenkinek lehetősége volt forintban is felvenni a lakáshitelt, mégis a kockázatosabb devizalapú konstrukciót választották. Már az elején számolni kellett volna a várható veszteséggel” – tartja.
Akik a legnehezebb helyzetbe kerültek a hajdani rossz hiteldöntésük miatt, a megállapodás második pontja szerint a NET segítségében bízhatnak. A dokumentum szerint a törleszteni nem tudó, szociálisan leginkább rászoruló magánszemélyek esetében az ügyfél és a hitelező együttesen 2014. december 31-ig kezdeményezheti a jelzáloghitel fedezetéül szolgáló, az adós lakhatását biztosító ingatlan megvásárlását a jogszabályban rögzített áron. Ez a kölcsönszerződésben megállapított forgalmi értéknek Budapesten és megyei jogú városokban 55 százaléka, városokban 50 százaléka, községekben és nagyközségekben pedig 35 százaléka lehet.
Róna Péter nem igazán érti, miért éppen ezekben a százalékos mértékekben határozták meg a budapestii, illetve a városi vagy éppen községi otthonok forgalmi értékelését, hiszen a legfontosabb az lenne, hogy az ingatlanpiacon is helyre álljanak a piaci viszonyok. Ennek fényében pedig egy fővárosi ingatlan egyik másik kerületben lehet értéktelenebb, mint egy elegáns vidéki épület.
A NET felvásárlásának azonban további feltételei is vannak. Ezek szerint az ügyfél minősüljön szociálisan rászorultnak, az adós háztartásában legalább éjen egy eltartott személy, a lejárt jelzáloghitel-tartozás haladja meg a 180 napot és összege érje el a minimálbér kétszeresét. A kölcsönszerződés legyen 2008. szeptember előtti, valamint a lakásnak a megállapított forgalmi értéke Budapesten és a megyei jogú városokban 15 millió, másutt a 10 millió forint alatt maradjon. További fontos kitétel még, hogy a NET-re nem számíthatnak azok, akiknél az ingatlan hitelbiztosítéki értéke nem haladta meg a hitel 80, de elérte a 25 százalékát. Végül az ingatlanban lakó adósnak, illetve közeli hozzátartozójának nem lehet lakhatást biztosító más tulajdonjoga vagy használati joga sem.
Borsi László becslése szerint a lakók várhatóan 20-25 százaléka jó eséllyel a lakása eladása, majd visszabérlése mellett dönt. A távolabbi jövőre vonatkozóan azonban jó lenne még további részleteket is tudni arról, hogy meddig bérelheti vissza a volt tulajdonos otthonát és mennyiért. Illetve, ha később visszavásárolná, mennyiben lehet jogosult erre támogatott hitelt felvenni. Az ingatlan árát illetően azonban nem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy az nominálisan az eltelt esztendők alatt biztosan emelkedett, viszont reálértéken csökkent.
Az együttműködési megállapodás melléklete a már oly sokat emlegetett támogatott lakáshitelekre is kitér, amelyeket a nehéz helyzetbe jutott adósok vehetik igénybe lakóingatlanuk vagy egy másik, annál kisebb otthon megvásárlásához. Az állami támogatás 5 évre szólna, induló mértéke az állampapír-piaci referenciahozam 55 százaléka lenne, és évente 5 százalékponttal csökkenne. A jogszabály hatályba lépését követően 24 hónapig lehetne ilyen hitelkonstrukciót igényelni. A fizetési problémával küzdő, eredeti adósok lakásainak megvételéhez különböző feltételeknek kell teljesülnie, a kamattámogatott hitel nyújtója pedig csak az a hitelintézet lehet, akivel szemben az eredeti hiteladós tartozás fennáll.
Az együttműködési megállapodás korlátozná a július elsejével megszűnő moratórium után az árverezéseket is. A dokumentum szerint a lakáspiaci zavarok elkerülése érdekében a 30 millió forintot nem meghaladó értékű lakóingatlanok árverési értékesítésére kvótarendszer lépne életbe. Ennek értelmében negyedévente a 90 nap feletti késedelemmel rendelkező lakossági jelzáloghitel-szerződések 5 százaléka esetében kezdeményezhető árverés. Az 5 százalékos kvótát megyénként valamint Budapesten külön-külön kell alkalmazni.
Az intézkedés nyilván azt célozza, hogy egyszerre ne kerüljön túl sok ingatlan a piacra – magyarázza Róna Péter –, miközben a piaci folytonosság fenntartását is biztosítja. A bankoknak pedig nyíltan vállalniuk kell a felelősséget a sok, akár a hitelezői tájékoztatás elmaradása miatt bajba jutott adós helyzete miatt.
A megállapodás utolsó két pontja szólna igazán a hitelpiac jövőjéről. Ezekben mind a kis és közepes vállalkozói szektor, mind a lakosság számára a hitelezés fellendítését tűzték ki célul a felek. A válság óta meglehetősen óvatossá vált ügyfelek és bankok esetében nem lesz könnyű a pillanatnyilag takaréklángon pislákoló piac felélesztése. Ám úgy tűnik, e két pont kitételei ösztönzőleg hathatnak a hazai bankokra, ugyanis az idén év végéig folyósított hitelek 5 százaléka mind a két ügyfélkör esetében levonható a szektor számára sok fejfájást okozó bankadóból. A kormány a bankok hitelezési tevékenységét az ügyfeleket segítő kamattámogatási, illetve otthonteremtési programmal élénkítheti.
HVG-előfizetés digitálisan is!
Rendelje meg a HVG hetilapot papíron vagy digitálisan, és olvasson minket bárhol, bármikor!
