Az elmúlt egy évben a bankok olyan lakáshitel-konstrukciókat alakítottak ki, amelyekkel a minimális önrészt felmutatók vehetnek lakást. Korábban legalább 30-40 százalékos önrész alatt a bankok nem is álltak szóba a hiteligénylővel. Az önrész lehetett más ingatlan, lakásmegtakarítási számla vagy készpénz. Van azonban egy réteg, amelynek nincs megtakarított pénze, ingatlana, vagy egyszerűen nem akarja jelzáloggal megterhelni szülei házát.

A legrégibb konstrukció, amely lehetővé tette, hogy minimális önerő mellett lehessen lakáshoz jutni, az a köztisztviselők, fegyveres erők tagjainak adható állami kezesség mellett nyújtott lakáshitel. Az állami kezesség a hitelfedezeti érték 100 százalékáig tette lehetővé a banki kölcsönt, új lakásoknál ez akár a vételár 100 százalékát is jelenthette. Ezt a konstrukciót terjesztették ki egy évvel ezelőtt a közalkalmazottakra is.

Hely	Új lakás	Használt lakás
Budapesten, megyei jogú városokban	15 millióig	12 millióig
Vidéken	12 millióig	8 millióig

Mennyiért vehetünk lakást?

Egy évvel ezelőtt jelent meg a lakásfinanszírozási piacon a Fészekrakó konstrukció. Ezzel a 30 év alatti (ősztől 35 év alatti) fiatal házasok, élettársak, vagy gyermeküket egyedül nevelő szülők vehettek fel állami garancia mellett lakáshitelt. Az életkori megkötés mellett a lakások vételára sem lehet akármekkora, maximálták a megvehető lakások vételárát. A magyarországi pénzintézetek egyébként többször is sürgették az árplafon megemelését, hiszen egyre nehezebb ennyiért megfelelő lakást találni.

Ennél a konstrukciónál a törlesztőrészletek magasabbak, mint a hagyományos lakáshiteleknél, hiszen sokkal nagyobb a felvett kölcsön összege. A bankok általában az ügyfél havi nettó keresetének 30-35 százalékánál nagyobb törlesztőrészletet nem engedélyeznek biztonsági okokból. Ezért a konstrukció jellemzően a jobban kereső réteget célozta meg.

A Fészekrakó program első egy évében 22 ezer szerződést kötöttek a bankok, összesen 60 milliárd forint értékben. A bankok szerint azonban a Fészekrakó miatt csak minimálisan nőtt a hitelfelvevők száma, mert kevés ügyfél tud megfelelni a szigorú feltételeknek.

Ugyancsak az önerő nélküli lakásvásárlást könnyíti meg a lakáslízing. Lényege, hogy az autólízinghez hasonlóan a lízingcég kifizeti az ingatlan vételárát az építtetőnek, vagyis a lízingcég lesz a lakás tulajdonosa. Az ügyfél beköltözhet a lakásba és gyakorolja a tulajdonosi jogokat (természetesen a szokásos értékbecslési díjak, illetékek, folyósítási díjak kifizetése után). Az ingatlan azonban csak a vételár kifizetése, vagyis a futamidő végén lesz az ügyfél tulajdona.

A konstrukció előnye, hogy bárki vásárolhat lakást – nincs életkori megkötés, nincs felső értékhatára a megvásárolható ingatlannak. Elsősorban azokat célozták meg a konstrukcióval, akik (már) nem kaphatnak állami támogatást, nem rendelkeznek önerővel, vagy befektetésnek vásárolnak ingatlant. Hátránya, hogy csak a futamidő végén lesz az ügyfél a tulajdonos, nehézkesebb eladni a lakást a futamidő lejárta előtt. Általában a lakáscsere úgy oldható meg, ha az ügyfél talál a lízingcég számára is megfelelő vevőt, aki átvállalja a törlesztőrészleteket is.

A bankok először ősszel léptek piacra a lakáslízing konstrukciókkal, azóta már majdnem mindegyik bejelentette, hogy készül a termék bevezetésére. Azért itt is vannak korlátok. Az OTP-SCD Lízingnél például az önerő nélküli vásárlás, vagyis a 100 százalékos finanszírozhatóság csak az új építésű lakásoknál képzelhető el.

A CIB márciusban jelent meg lakáslízing konstrukciójával. A CIB Lízingnél eddig csak kereskedelmi célú ingatlanokkal és vállalati ügyfelekkel foglalkozott. Ezentúl azonban a lakossági ügyfelek is lízingelhetnek lakást.

Az Erste Banktól megtudtuk, hogy az év második felében készül piacra lépni lakáslízing konstrukcióval, és az MKB Bank is folytat tárgyalásokat lakáslízing együttműködésről. A K&H Bank is az idén lép piacra.

Az OTP-SCD szerződéses állománya február végére elérte a 3,6 milliárd forintos értéket, igaz ennek csak egyharmada lakossági ügyfél. A Biggeorge's csoporthoz tartozó BG Lízing eddigi tapasztalatai szerint főleg 50-60 négyzetméteres, 15-20 millió forint közötti lakásokat lízingelnek. A HVB Leasingnél a megkeresések zöme fővárosi ingatlanokra érkezett.

Az elmúlt egy hónapban új típusú konstrukciókkal is megjelentek a bankok a lakáshitel-piacon. Elsősorban megint a minimális önerővel rendelkező ügyfeleket megcélozva. Elsőként az Erste Bank jelent meg minimális önerős lakáshitel termékkel. A banknál akár a lakás teljes vételárát is megfinanszírozzák, de a hitelbiztosítéki érték 100 százalékáig történő finanszírozást bármely lakásnál biztosítják. A konstrukció előnye, hogy semmilyen jogszabályi korlát nincs a termékkel kapcsolatban, nincs életkori megkötés és bármekkora értékű ingatlant lehet vásárolni – nyilatkozták a hvg.hu-nak. Természetesen a kölcsönt a szükséges hitelbírálat után kapják meg az igénylők.

A Raiffeisen Bank az úgynevezett ÖnerőMinimumot ajánlják azoknak, akik nem rendelkeznek elegendő megtakarítással. Új lakásoknál a vételár 90, használt lakásnál a vételár 85 százalékát hitelezik meg pótlólagos ingatlanfedezet bevonása nélkül. A kölcsönt devizában lehet felvenni, és egyszeri költség megfizetése mellett biztosítják új és használt lakásra egyaránt – közölték a hvg.hu kérdésére.

Az Inter-Európa Bank a Költözési lakáshitelt ajánlja az önerővel nem rendelkezőknek. Ez a konstrukció némileg eltér az eddig ismertetettektől. A hitelt azoknak alakították ki, akik éppen lecserélni készülnek lakásukat. A bank az eladni kívánt lakást vonja be fedezetként, és két évre áthidaló segítséget nyújt. Az új lakásra a hagyományos módon lehet hitelt felvenni (akár kiegészítő önerő nélkül is, hiszen az önerőt az eladásra kínált lakás jelenti). A hitelt és a járulékos költségeket pedig az eladási árból kell majd kifizetni két éven belül. Vagyis itt nincsen havi részlet, a hitelt egy összegben kell kifizetni lejáratkor.

Az önerő nélküli lakáshitelek természetesen nagyobb kockázatot jelentenek a hagyományos konstrukcióknál – ebben valamennyi, a hvg.hu által megkérdezett pénzintézet egyetért. A magasabb összegű hitelek nem biztos, hogy megtérülnek egy esetleges végrehajtásnál. Így körültekintőbb hitelbírálatra van szükség, ezzel csökkenthetőek a kockázatok. A pénzintézetek különböző fedezetértékelési, árazási és egyéb kockázati vizsgálatokkal, illetve ezek kombinációjával igyekeznek csökkenteni a kockázatokat.

Az önerő nélküli hitelek portfoliója még nagyon fiatal a bankoknál, alig egy éve jelentek meg az első ilyen konstrukciók, ezért még nincsenek tapasztalatok arról, mekkora a bebukott hitelek, fizetésképtelenné vált ügyfelek száma.

Felmerül a kérdés, hogy miért nyitottak a bankok most a minimális önerővel rendelkező ügyfelek felé. Az Inter-Európa Banktól megtudtuk, hogy a nyitás beleilleszkedik a több éve tartó lakossági hitelezési folyamatokba. Banki szempontból egyre fontosabb, hogy minden ügyfélszegmens részére lehessen személyre szabott konstrukciókat nyújtani, ennek része az önerő nélküli lakáshitelek megjelenése.

A CIB Bank szerint az elmúlt 4-5 évben azok, akik a banki elvárásoknak meg tudtak felelni, többségében már felvettek jelzáloghiteleket. Van azonban a lakáspiacon egy olyan vásárlói szegmens, akit a banki szektor jelzáloghitellel nehezen tudott kiszolgálni, mert bár a megfelelő jövedelemmel rendelkezik, de a hitelhez szükséges minimum önerőt nem tudja biztosítani. Nekik indították a bankok a lakáslízing konstrukciókat, illetve egyidejűleg enyhítettek a lakáshitelek konstrukcióin is, igazodva a piacon megjelenő igényekhez.

Az Erste Bank szakértői szerint alapvetően a piaci verseny kényszeríti ki az újabb és újabb banki termékek kifejlesztését. Az sem elhanyagolható szempont, hogy mára nagyon komoly fejlődés következett be a bankok fedezetértékelési, kockázatkezelési és termékárazási rendszereiben. Ez pedig lehetővé teszi a speciális lakáshitel-termékek bevezetését.

Az OTP Bank is a magas versennyel magyarázza a nyitást. A pénzintézet szerint a lakáshitelezés területén a standard termékeken kívül egyre több innovatív termék is megtalálható. A magasabb jövedelemmel rendelkező ügyfelek törlesztőképessége is lehetővé teszi az új termékek megjelenését.

Hasonló véleményen van az MKB is. Szerintük most érett be erre a piac, mostanra fejlődött ki egy olyan réteg, amely már jól keres, de még nem volt ideje felhalmozni komolyabb összeget.

A teljes magyarországi lakáshitel-állomány 2005-ben meghaladta a 2283,3 milliárd forintot, ez a nominális GDP 10 százaléka. (Összehasonlításképpen 1999-ben 1,1 százaléka volt). Az Európai Unióhoz azonban még mindig alacsony ez az arány, ezért a következő években is jelentős növekedés várható - vélik az OTP Bank szakértői.

Az MKB szerint is rengeteg potenciál van még a lakáshitel-piacban, hiszen az eladósodottság sokkal kisebb itt, mint az EU tagországokban. Ehhez hozzáadódik, hogy Magyarország lakosságára jellemző a tulajdonló/felhalmozó attitűd. Vagyis nem bérlik a lakást, inkább megveszik.

Az Inter-Európa Bank szerint azzal együtt, hogy az utóbbi években a lakáshitel-piac óriási mértékben növekedett, a folyamat még csak az elején tart, vannak még tartalékok a hitelezési potenciálban. A Budapest Bank is az ingatlanpiac, és ezáltal a hitelpiac felerősödését várja az éve második felében.