Lakáslízinget tavaly óta lehet igénybe venni, ekkor jelentek meg ugyanis a magyar piacon az első lakáslízing-konstrukciók. A lakáslízing-üzletágba a kezdetekkor még csak páran szálltak be, de ma már csaknem húsz bank vagy egyéb pénzügyi intézmény fiókjaiban ajánlják fel a lakásvásárlási céllal betérő kliensnek ezt a finanszírozási módozatot is.

A 2006-os év egyértelműen az ingatlanlízing előretörésének éve volt, egy esztendő alatt 70 százalékkal növekedett a finanszírozás összege, és meghaladta a 110 milliárd forintot – derül ki a Magyar Lízingszövetség februári jelentéséből, amely rámutat, hogy a szektor részesedése a teljes lízingpiacból 11 százalék. Összehasonlításul, az európai lízingszövetség (Leaseurope) tagszövetségeinek átlagértéke 14 százalék. Az ingatlanlízingen belül a kereskedelmi és raktárhelyiségek lízingelése adja a volumen nagy részét, a lakáslízing 2006-ban még csak a kihelyezések töredékét jelentette, de a szakmabeliek közül a dinamikus fejlődésben jellemzően nem kételkednek.

A bank a tulajdonos © ingatlanmenedszer.hu

Az Egyesült Államokban a múlt század közepén a tőkehiányos vállalkozók megsegítésére kifejlesztett lízingterméknek az a lényege, hogy az így beszerzett eszköz csak a futamidő végén, azaz az összes lízingdíj és a maradványérték megfizetése után megy át a lízingbe vevő tulajdonába, addig a lízingbe adó a tulajdonos. Tehát a kiválasztott eszközt (jelen esetben a lakást) a lízingcég vásárolja meg, és azt a lízingbe vevőnek díj ellenében birtokba adja.

Első a lakás, második a jövedelem

A lakáslízing valamelyest eltér a klasszikus lízingterméktől, itt ugyanis sokszor nem lehet a használattal megtermelt lízingdíjról beszélni, kivéve természetesen a befektetési célú lakásvásárlást. A lakáslízing mint finanszírozási lehetőség a lakáshitel vagy a hitel nélküli lakásvásárlás alternatívája. Jellemzően azoknak ajánlják, akik állami támogatásra nem jogosultak, nem rendelkeznek a hiteleknél gyakran elvárt minimális önerővel, vagy akiknek valós jövedelme jóval magasabb látható bevételeinél.

Az amúgy hitelképtelen ügyfelekkel azért érheti meg a lízingtársaságoknak szerződni, mert míg hitelnél a bank elsősorban az ügyfél adottságait vizsgálja, és csak másodsorban foglalkozik az ingatlanfedezettel, addig a lízingcéget jóval kevésbé foglalkoztatják a kliens jövedelmi viszonyai, ugyanis magát az ingatlant finanszírozza. Nagy biztonság a lízingcég szempontjából, hogy a futamidő végéig tulajdonosa marad a lízingbe adott ingatlannak. Nincs tehát jelzálogjog-bejegyzés vagy egyéb típusú terhelési, értékesítési tilalom, hiszen a lakás a lízingcégé, és ez jelenti a finanszírozás fedezetét. Ennek megfelelően a tulajdoni lapon nem is szerepel az ingatlant valójában használó magánszemély.

A lízingszerződések többségét jövedelemtől függően kötik meg a lízingcégek (ilyenkor általános szabály szerint a havi törlesztőrészlet nem haladhatja meg a jövedelem felét), de léteznek fedezet alapú konstrukciók is; utóbbiak esetén egyáltalán nem vizsgálják a jövedelmet.

A lakáslízing egyik legismertebb vonása, hogy lehetővé teszi az új lakások önerő nélküli megvásárlását (használt lakásokra jellemzően 20-30 százalékos önerőt kérnek a lízingcégek). A 100 százalékos finanszírozás mindemellett nem jellemző Magyarországon, a lízingcégek közül csak a nagyok kínálnak ilyen konstrukciót (ők szerepelnek havi törlesztőrészleteket összehasonlító táblázatunkban), és valamennyi önerőt a lízingbe vevők többsége is szívesen vállal.

Könnyen csalódás érheti azokat, akik új lakásukat mégis úgy szeretnék elfoglalni, hogy nekik egyáltalán ne kelljen a zsebükbe nyúlniuk, az önrész nélküli lakáslízingnek is vannak ugyanis költségei. A folyósítási és egyéb költségek 15 millió forintos lakás esetében jellemzően 300-400 ezer forintot tesznek ki. Az egyszeri költségek között vannak értékarányosak, mint például a szerződéskötési díj, és vannak olyanok is, amelyek minden ingatlan esetében ugyanakkorák, fix összegűek. Ilyen például az értékbecslési vagy a közjegyzői díj.

Az önrész csökkenésén kívül a lízingpiacon élesedő verseny egyik jól látható következménye a költségek egy részének akciós elengedése. A lapunk által megkérdezett nagy lízingcégek többsége él is ezzel az eszközzel. Jellemző az is, hogy bizonyos költségelemek eltűnnek, ha a lízingcég anyabankja az új lakások projektfinanszírozója (például ilyenkor nem kell értékbecslési díjat fi-zetni).

Új lakás esetében a lízingfinanszírozás a lakás nettó árából indul ki, míg minden más lakásvásárlásnál a lakás bruttó vételára a kiindulópont. Tehát a lízingbe vevők által fizetett törlesztőrészletek alacsonyabbak, mivel a 20 százalék áfára nem számolnak kamatot. Az áfa kifizetésére nem a vásárláskor egy összegben, hanem a futamidő alatt, a törlesztésekhez kötődően kis részletekben kerül sor.

Havi díjak önerő nélkül (25 éves lízing, önrész, 15 millió forintos lakásra)

	OTP	CIB	BG HITEL	ERSTE	UNICREDI	RAIF
Forint alapú	144 199	137 000	130 036	141 788	148 552	169 685
Euró alapú	105 344	100 000	98 097	99 336	109 903	119 050
Svájci frank	92 013	88 000	85 496	86 058	93 971	101 136

A lízingszerződés megkötésekor figyelni kell arra is, hogy a kiválasztott konstrukció nyílt vagy pedig zárt végű-e. Nyílt végű lízing esetében a lízingbe vevő opciót kap, amelynek értelmében a szerződés lejártát követően vagy teljes előtörlesztés esetén a tulajdonjogot a lízingszerződésben meghatározott maradványértékért megszerezheti, de erre nincs kötelezettsége. A zárt végű modell esetében a lízingtárgy tulajdonjogának megszerzése a szerződés lejártát követően további pénzügyi terhelés nélkül történik, azaz nincs maradványérték, tehát a lakás tulajdonjoga mindenképpen átszáll a lízingcégről az eddigi „haszonbérlőre” vagy bármilyen, általa megjelölt személyre. A lízingdíj fizetését a futamidő alatt is átvállalhatja más.

A két típus között fontos különbség, hogy a zárt végű lízing jogilag „lakásszerzésnek” minősül, a nyílt pedig nem, ami jelentős eltéréseket okoz az adózásban. Ha lehetőség van kedvező munkahelyi hitel felvételére vagy vissza nem térítendő munkahelyi támogatás felhasználására, akkor érdemes a zárt konstrukcióra szavazni, ebben az esetben ugyanis érvényesíthető a hitelhez kapcsolódó kamatkedvezmény, a támogatás pedig korlátozottan adómentes.

Megválasztható a maradványérték, azaz az ügyfél eldöntheti, hogy a futamidő végén akar alacsonyabb összeget fizetni, vagy a futamidő során szeretne alacsonyabb havi díjakat. A futamidő bármelyik időszakában – többnyire külön díjért – lehetőség van elő- és végtörlesztésre.

Népszerű, de kockázatos

A lízingtársaságok forint, euró és svájci frank alapú termékeket kínálnak, ezek közül a legalacsonyabb kamattal az utolsó esetben kell számolni (ezért a svájci frank alapú lízing a legnépszerűbb konstrukció), a legmagasabbal pedig a forintlízinget választóknak. Forint alapú termékek esetében ugyanakkor nincsen árfolyamkockázat, szemben a másik kettővel. Lehetőség van a devizanemek közötti váltásra is bizonyos esetekben, de ennek szabályozása lízingcégenként változik. Nem egységes az életkorral kapcsolatos szabályozás sem, van, ahol például nincs felső limit, tehát tizennyolcév felett bárkinek lehet a maximális (akár 25 éves) futamidőre lízingelni, másutt 65-68 éves korig kötnek ilyen szerződéseket.

Tartalmi partnerünk a Bookmark Media ingatlanpiaci hírügynökség