A VI. kerületben minden vásárlói réteg talál magának megfelelő ingatlant: a kispénzű emberek a belsőbb részeken vehetnek maguknak lakást 3−400 ezer forintos négyzetméteráron, a luxusra vágyók pedig az Andrássy úton költhetnek el akár 1−1,2 millió forintot is − természetesen négyzetméterenként. Még a tömegigényeket kielégítő új lakások árai is nagyon széles skálán mozognak: új ingatlant 300 és 800 ezer forintos négyzetméteráron egyaránt kínálnak.

Adrássy úti ingatlanok. Milliós négyzetméterárak

A kerület legfelkapottabb részei az Andrássy út és a Városliget környékén vannak, de keresettek a Bajcsy-Zsilinszky út közelében lévő lakások is. Az Andrássy úti ingatlanok mindenképpen kiemelkednek a kínálatból: ezeket 500−800 ezer forint közötti négyzetméteráron vehetjük meg. Akad olyan új beruházás is, ahol drágábbak a lakások, 900 ezer és 1,2 millió forint közötti összeget kell kifizetni minden egyes négyzetméterért − tudtuk meg Beák Attilától, a Beák és Társa Ingatlaniroda ügyvezetőjétől. Az Andrássy úton lévő lakások esetében különösen sokat számít a panoráma: ugyanazon épület belsőudvari és utcai lakásainak árai között 30−40 százalékos különbség is lehet. Hasonlóan nagy a differencia az alacsonyabb, valamint a felsőbb szintek ingatlanjainak árai között is, de csak akkor, ha a magasabban lévő emeletekre lifttel is fel lehet jutni.

Érdekes módon még a kifejezetten zajos körúton is az utcai lakások a keresettebbek, így 3−400 ezer forintos négyzetméteráron értékesíthetők. Általános jelenség viszont, hogy az eladók a körúti, belsőudvari lakások esetében azért kérnek magasabb árat, mert az ingatlanjuk csendesebb. Ez azonban nem érv, a vásárlók az unalmas, általában sötét belső udvar helyett inkább választják a körúti zajt és nyüzsgést, a hangszigetelést pedig megoldják egy egyszerű nyílászárócserével − magyarázza Beák Attila.

Slágerterületek

A kerület nagy slágere a Városliget környéke, valamint a Király utca. Ez utóbbinál még várni kell az áremelkedésre; ez eddig csak egy-két beruházás esetében érezhető. Az újépítésű ingatlanok négyzetméterárai ezen a részen 500 ezer forint fölé is kúsztak, és magukkal húzhatják a környékbeli használt lakások árait is. Az áremelkedés azonban nem automatikus, inkább a közeljövőben várható, akkor, ha az épületek túlnyomó többsége ténylegesen fel lesz újítva. Egyelőre még nem lehet drágábban eladni egy lepusztult épületben lévő lakást pusztán azért, mert a szomszédjában fölhúztak egy új tömböt; a használt, utcafronti lakások ára jelenleg 3−400 ezer forint körül alakul.

Az utóbbi időben fölkapott rész lett az Opera mögötti terület is. Az itt lévő Ó utca és környéke a Ráday utcához hasonló területté kezd átalakulni, több kiülős hellyel, lassított autóforgalommal. Az ingatlanárak egyelőre nem emelkedtek, de tény, hogy az emberek szívesebben költöznek erre a részre, így az itteni lakásokat könnyebb eladni. A nyüzsgés és a vendéglátóhelyek közönségzaja egyáltalán nem zavarja a vevőket, így az árakra ez nincs hatással. Ugyanez vonatkozik a Liszt Ferenc térre is, ahol nemhogy lefele mentek volna az árak a megszaporodott vendéglátóhelyek hatására, hanem inkább emelkedtek.

A már említett részektől eltekintve kevés felújított része van a kerületnek, sokkal inkább jellemzőek az egyedi felújítások és a foghíjbeépítések. Az utóbbira jó példa Kodály körönd mögötti rész, ahol a Szinyei Merse Pál utca környékén már fölhúztak új épületeket. A Király utcához fogható rehabilitáció azonban nem folyik máshol a kerületben.

Király utcai részlet. Új építésű lakások is vannak © Bíró Csongor

A Podmaniczky utca környéke még csak nem is keresett, ennek megfelelően pedig a legolcsóbb része a kerületnek. A kormányzati negyed megépülésével ez a helyzet változhat, és jelenlegi, 300 ezer forint körüli négyzetméterárak is emelkedhetnek. Ehhez persze kell az is, hogy épületeket fölújítsák, akár a tetőterek eladásának árán is − szögezi le Beák Attila. Ez a módszer egyébként a VI. kerület egyéb részein is bevált, a tetőterek beépítését egyedül az Andrássy úton korlátozzák, szorítják szigorú szabályok közé. A négyzetméterárak nagyon változóak, és minden esetben egyediek: általában 5−700 ezer forint körül alakulnak, bár az Andrássy úton egymilliót is elkérhetnek a tetőterek négyzetméteréért.

Nagyobb kell

A VI. kerületben növekszik az igény a nagyobb alapterületű lakások iránti is, és a garzonokból egyre többen költöznének legalább egyhálós lakásokba − számol be tapasztalatairól Kiss Ákos, a Palace Ingatlan szakembere. A 300−800 ezer forintos négyzetméteráron kínált új lakások többsége ennek megfelelően egy, másfél és kétszobás, jellemzően 35−58 négyzetméteres alapterülettel. Épülnek persze nagyobb lakások is, egészen 140 négyzetméterig. A kerületi új ingatlanok 80 százaléka már az átadás előtt elkel; ez a szám nagyjából megegyezik a budapesti átlaggal. Jelenleg is közel 60 fejlesztés zajlik, amelynek negyede klasszikus ráépítés. Ilyen átalakításokkal leginkább az Andrássy úton, a Diplomata negyedben találkozhatunk: a meglévő épületeket homlokzatig visszabontják, és jellegüket megtartva alakítják át.

A kerület egyben az ingatlanok értéknövekedésére építő befektetők közkedvelt célpontja is, elsősorban felértékelődési potenciál miatt, másodsorban pedig azért, mert a lakások jól bérbe adhatóak. A magyarok mellett főleg ír, olasz, spanyol és francia befektetőkkel akadhatunk össze, de a tőlünk keletre fekvő országokból is vannak érdeklődők − árulta el Kiss Ákos.

Tartalmi partnerünk a Bookmark Media ingatlanpiaci hírügynökség