Pályázati pénzosztás a parlamenti választások előtt – hol tartunk most, és mire érdemes készülni?
Az idén hatalmas, 774 milliárd forintos keretösszeg keresi a helyét a GINOP Plusz programban.
Az Otthon Start néven futó, végig fix 3 százalékos kamatozású új otthonteremtési támogatott hitel egyik nagy előnye, hogy akár 10 százalék önerővel is ki lehet használni. A Bankmonitor szakértőinek tapasztalata alapján azonban az értékbecslésen is múlik, hogy ténylegesen mennyi önerőt vár el minimálisan a bank.
Az emelkedő ingatlanárak miatt sokszor a minimális önerő előteremtése jelenti a legnagyobb kihívást a lakásvásárlást tervezők számára, ami alapvetően legalább 20 százalékot jelent (kivéve a fiatalok első lakásvásárlása vagy energiatakarékos ingatlanok vásárlása esetén). Ezért nem véletlen, hogy az új Otthon Start programnál a kedvező kamat mellett az önerővel kapcsolatos könnyítés is sokak érdeklődését felkeltette, hiszen a programnál elegendő lehet ugyanis akár 10 százalék önerő is, ám ennek is vannak rejtett buktatói. Egyrészt teljesíteni kell a Magyar Nemzeti Bank elvárásait, másrészt a bankok is szabhatnak egyedi feltételeket is, például az igazolt jövedelemre, a településre vagy épp a vételárra vonatkozóan.
Fazekas István
A forgalmi érték, nem a vételár számít
Az Otthon Start hitelprogram esetén a legfontosabb az, hogy a maximális hitelösszegre vonatkozó szabályok nem a vételárból, hanem az ingatlan forgalmi értékéből indulnak ki. Az ingatlan reális forgalmi értékét a bankok értékbecslés útján állapítják meg, jellemzően külön szakértő bevonásával.
Erre alapvetően két módszer létezik:
- A nagyobb városokban található lakásoknál a bankok statisztikai értékbecslést használnak: a rengeteg rendelkezésre álló adásvételi szerződésből és más statisztikákból származó adatokból megbecsülik, hogy az adott ingatlannak mennyi lenne az értéke.
- Egy szakértő ténylegesen felméri az ingatlan állapotát, és meghatározza az ingatlan valós értékét.
Mindkét módszernél előfordulhat, hogy az értékbecslés által meghatározott érték eltér a vételárban szereplőtől. Ez nyilván csak akkor probléma, amikor a becsült érték elmarad a vételártól. A bank ugyanis az ingatlan alapján adható maximális összeget az értékbecslésben meghatározott forgalmi érték alapján határozza meg. Ha az elmarad a vételártól, akkor extra önerőre lehet szükség a vásárlás során.
Az itt leírt veszély nagyon is valós, hiszen a jelenleg emelkedő ingatlanáraknál gyakran előfordul, hogy a forgalmi érték alacsonyabb, mint a vételár.
A Bankmonitor szakértői ezt egy példán keresztül mutatták be. Egy lakás vételára 50 millió forint, amihez a vevőnek 7 millió forint önereje van. A hitelügylet minden szempontból megfelel a 10 százalékos önerő szabályainak, a kedvező önerőnek sem banki, sem jogszabályi akadálya nincs. De mi a helyzet, ha a lakás értékét az értékbecslő 45 millió forintra becsüli? A bank a forgalmi értéknek a 80-90 százalékát adja hitelként, azaz legfeljebb 36-40,5 millió forintot, így már 9,5-14 millió forint önerőre lenne szükség a vásárláshoz. A vevőnek ezért vagy további önrészt kell előteremtenie, vagy másik ingatlant kell keresnie.
Mi a teendő ilyenkor?
Az alacsony önerővel rendelkezőknek fel kell készülniük arra, hogy az új szabályok és lehetőségek ellenére sem fog működni a rendelkezésre álló megtakarítás mellett a lakásvásárlás, ezért érdemes előre felmérni, milyen módon tudnák kiegészíteni meglévő önerejüket. Itt szóba jöhet a Munkáshitel vagy épp a Babaváró kölcsön felvétele, de akár az önkéntes nyugdíjpénztárban lévő megtakarítás részbeni felszabadítása is. Hasznos tájékozódni a banki szabályokról, extra elvárásokról is, a kiszemelt ingatlanra pedig előzetes értékbecslést is lehet kérni, amelyből kiderül, hogy a bank milyen vételárat tartana reálisnak.
A Bankmonitor felhívta a figyelmet: fontos, hogy alacsony önerő mellett csak akkor kössünk adásvételi szerződést, adjuk át a foglalót, ha a fenti pontokon már átmentünk. Az adásvételi szerződés meghiúsulása miatt ugyanis a vevő álmai lakása mellett a foglalót is elbukhatja.
