Csok után nok: megint lehet ügyeskedni, de úgy is ráfaraghatunk

Csok után nok: megint lehet ügyeskedni, de úgy is ráfaraghatunk

Utolsó frissítés:

Szerző:

szerző:
hvg.hu
Tetszett a cikk?

Csábítóan hangzik, hogy akár havi 25 ezer forintot is hozzátesz az állam a lakásra gyűjtők pénzéhez, de egy csomó csapda van a nok körül. Ki akar beszállni, ha csak a 30 százalékkal drágább új lakást veheti meg a pénzből? A szerencsések vagy ügyesek pedig két év múlva megveszik a többiek pénzéből az ingatlant, aztán kiadják bérbe, és röhögnek a markukba. Kiszállni az egészből viszont roppant nehéz.

Még javában dúl a csok-őrület, sokan el sem tudtak igazodni a feltételek, szabályok között, erre a kormány egy újabb lehetőséggel bonyolítja a lakásra vágyók – vagy épp a könnyen jött pénzre ácsingózók életét. A múlt héten – újfent – roppant gyorsan keresztülhajtottak egy törvényt a parlamenten, amely a nemzeti otthonteremtési közösség (nok) nevű képződményt hozza létre.

Első nekifutásra nem igazán könnyű megérteni az angol mintára létrehozott új lakás-előtakarékossági rendszert. A nok a következő elven fog működni:

Minimum 10, maximum 15 éven keresztül havonta folyamatosan befizetünk egy kasszába (ezt hívjuk közösségnek). Előre felső korlátként eldöntött, 10 és 40 millió forint közötti értéken fognak a közösség tagjai új lakásokat vásárolni.

A Bankmonitor bemutatja egy példán keresztül, hogyan zajlik az egész, és mennyi buktató van a rendszerben. Egy példával élve: mi egy 20 millió forintos nok tagjai vagyunk. A futamidő 20 százalékának eltelténél (tehát 2-3 év után) rendszeres időközönként sorsolással kiválasztják, hogy ki kapja meg az összegyűlt pénzt az új lakás megvásárlására.

Tízéves futamidő esetén a legszerencsésebbek 2 év eltelte után megvehetik lakásukat, a legpechesebbek 10 évig várnak. (A sorsolásos kiválasztásról később részletesen írunk.)

©

Ez így ebben a formában nem tűnik túl vonzónak. Jogos hát a kérdés, hogyan lesz a nok valós versenytársa a lakás-takarékpénztáraknak (ltp)?

A nok előnye: négyszeres állami támogatás

Az elfogadott törvény értelmében a nok keretein belül megtakarítók éves befizetéseik után 30 százalékos, maximum 300 ezer forintnyi (vagyis havi 25 ezer forintos) állami támogatást kaphatnak, míg ugyanez az összeg a lakástakarék esetében évi 72 ezer forint.

A nok maximális támogatásának kihasználásához 83.333 forintot kell havonta, azaz egymillió forintot évente megtakarítani. Erre a jelenlegi valamivel kevesebb, mint 160 ezer forintos nettó átlagos fizetésből viszonylag kevesen lesznek képesek. Ezen kevesek számára is nyitott azonban a kérdés: kizárólagosan a nokot érdemes-e választani?

Az ltp ugyanis lehetőséget ad egy családon belül több szerződés megkötésére (házastárs, gyereke), így ha egy család négy ltp-szerződést köt, akkor gyakorlatilag ugyanott van, ahol a nokkal lenne.

Mégis van egy bosszantó dolog az elfogadott szabályozásban. Azok, akik valaha lakástakarék-szerződésen keresztül állami támogatást kaptak, nem kaphatnak állami támogatást a nok keretein belül. Tekintettel a jelentős számú érintettre, nem zárható ki, hogy ezt az előírást a későbbiekben enyhítik. A törvény pikantériája, hogy jelen formájában nem zárja ki, hogy valaki először nok-, majd ezt követően lakástakarék-szerződést kössön és mindkettőből állami támogatást kapjon. Kizárólag a nok előtti ltp-szerződőket bünteti.

Mire lehet felhasználni a nokot és az ltp-t?

A jelentősen magasabb támogatás fejében erős korlátozásként érvényesül, hogy a nokban gyűlő megtakarítások kizárólag új építésű lakóingatlan megvásárlására fordíthatók. Ezzel szemben az ltp esetében használt lakást is vásárolhatunk, felújíthatunk, bővíthetünk, sőt lakáscélú hitel törlesztésére is felhasználhatjuk a megtakarításunkat.

©

A megtakarítók számára igen komoly nehézséget fog okozni, hogy pontosan tudniuk kell: számukra a használt lakóingatlan nem lesz alternatíva, kizárólag az új építés kerülhet szóba. Látni kell, hogy nem tudjuk előre, mikor juthatunk ingatlanhoz. Ez lehet 2 év, lehet 10 év is, vagy ennél több, 15 éves futamidő esetén. Ha elkezdtük a nok-befizetéseinket, akkor hiába látjuk meg álmaink ingatlanját egy használt lakás formájában, biztos, hogy nem tudjuk belőle megvenni.

Viszonylag kevés garancia van rá, hogy a bizonytalan jövőben – egyébként előre nem látható árszinten, hiszen az ingatlanpiac változik – ott fog állni előttünk az az új építésű lakás, amiben örömmel élünk hosszú éveken keresztül.

Egy jó helyzetből induló vállalkozó
A nokot szervező cégnek engedélyt kell kérnie a Magyar Nemzeti Banktól. Van azonban egy vállalkozó, aki már most megfelel lényegében minden feltételnek (és ő egyedül): Nyéki Zoltán két cége, a Carion Zrt. és a Poligrupo Hungária Zrt. gyakorlatilag a végrehajtási rendelet hatályba lépése után azonnal kezdheti toborozni a nokba vágyókat.

És mi van, ha valaki szerencsés, és pár év alatt hozzájut az új ingatlanhoz? A minimálisan 10 éves futamidő alatt a megszerzett lakás tulajdoni lapjára elidegenítési tilalmat jegyeznek be, azaz a lakás nem adható el. A törvény jelenleg nem szabályozza azt a kimenetelt, hogy a tulajdonos eladhatja-e abban az esetben a lakást, ha a teljes futamidőre szóló befizetési kötelezettségét előre teljesíti.

A nok – szemben a csokkal – nem követeli meg, hogy az ingatlan megszerzését követően életvitelszerűen be kell költöznie a tulajdonosnak. Ebből adódóan a bérbeadás nem zárható ki. Ez a helyzet egyébként igen érdekes kimeneteleket eredményezhet: lesz majd olyan szerencsés nok-tag, aki a futamidő elején lakáshoz jut és kiadja, így ő a hátralévő időszakban kamatmentes hitelt törleszt a közösségnek, miközben bérbe adva a lakást, tényleges hozamot termel magának.

Az első nemzeti otthonteremtési közösség két-három hónap múlva indulhat, akkor toborozhat tagokat. Addig meg kell még születnie a törvény végrehajtási rendeletének, amely most még nem tisztázott kérdésekben (például a kiválasztás, sorsolás, elszámolható, felszámítható költségek) is eligazítást nyújt majd.

A nok rendkívül rugalmatlan az ltp-vel szemben:

Speciális kockázatok és mellékhatások

Ha figyelembe vesszük, hogy az új lakóingatlanok ára átlagosan több mint 30 százalékkal haladja meg a használt lakások árát, akkor nem igazán éri meg a sok korlátozás, ami a nokra vonatkozik az ltp-vel szemben. Például ha ltp-t kötünk, használt lakásra is elérhető a 30 százalékos támogatás.

Minden bizonnyal kevéssé fogja megnyugvással eltöltetni a lakásvásárlásra gyűjtögetőket, hogy a nokra az Országos Betétbiztosítási Alap (OBA) 30 millió forintos garanciája nem érvényes. Az ltp esetében ez a védelem adott.

Lefordítva: a pénzünk érzékelt biztonsága lényegesen kisebb lesz. Szabályozói oldalról sok minden tehető azért, hogy a valós kockázat minimális legyen, de ettől függetlenül az OBA-garancia hiánya súlyos teherként fog jelentkezni a legtöbb megtakarító szemében.

©

A rendesen fizetők ráfaragnak, ha lesz bárki, aki nem fizeti a díjat

Van még itt egy olyan tényező, ami szintén komoly fejtörés forrásává válhat: a nok keretein belül megtakarítók viselik az adott közösség többi tagjának esetleges nemfizetési kockázatát is.

Ez annyit jelent, hogy ha nem fizet valaki a közösségből rendszeresen, akkor az korlátozza a többi tag lakáshoz jutását. Nem lesz meg ugyanis a forrás a következő lakás megvásárlására. Ez a kockázat abban az esetben érdemi, ha a nem fizető tag már megkapta a saját lakását. Ha még nem kapta meg, akkor nincs nagy gond, mert nem lesz jogosult lakásvásárlásra, ha elmaradása van.

Aki megkapta a lakását, és utána nem hajlandó fizetni tovább a rá kimért havi nok-díjat, azt akár ki is tehetik az ingatlanból, ha máshogyan nem tudják behajtani rajta az adósságát. Még – az egyébként nem túl népszerű – magáncsőd intézményét sem lehet igénybe venni, azonnali bírósági végrehajtási eljárást indítanak vele szemben, melynek a vége várhatóan kilakoltatás és az ingatlan elárverezése lesz.

A lakástakarékkal elérhető pénzügyi lehetőségeket az alábbi kalkulátorral számszerűsítheti:

Sorsolás, lottó, fogyasztói csoport?

Mit is jelent a sorsolással történő lakáshoz jutás? Feltételezve, hogy havonta mindenki azonos összeget fizet be, minden tag egyidőben válik jogosulttá, hogy megkaphassa a rendelkezésre álló pénzt lakásvásárlásra. Venni azonban csak a tagok kis része tud, hiszen a teljes futamidő alatt gyűlik össze annyi pénz, hogy mindenki megvásárolhassa a lakását.

A kiválasztás tehát sorolással történhet meg. A valószínűség, hogy egy adott sorsoláson mi nyerjük el a lakásvásárlás jogát (azonos havi befizetések és 10 éves futamidő mellett) 20 százalék, azaz egy az öthöz, egy olyan sorsoláson, amelyet 2 évente tudnak megrendezni. Természetesen lehet gyakoribb a sorsolás, de ez esetben a valószínűség a nyerésre kisebb lesz.

Megéri többet fizetni?

A törvényjavaslat értelmében, ha valaki extra befizetést is teljesít, akkor a többiek elé kerül a kiválasztási folyamatban, azaz előbb vehet lakást. Ebből adódóan elvileg megéri minél gyorsabban, minél többet befizetni. A csavar ott jön, hogy az állami támogatás összege maximált, így könnyen oda juthatunk, hogy kamatmentesen és állami támogatás (azaz mindenféle valós hozam) nélkül áll a pénzünk a közösség kasszájában.

Ha valaki ezen keretrendszeren belül optimalizálni szeretné lakáshoz jutási esélyeit, akkor a játékelmélet megmutatja, milyen nehéz is ideálisan kijönni az egészből. Nem elegendő ugyanis a saját lehetőségeinket felmérni, csak akkor járhatunk jól, ha nagyjából meg tudjuk határozni a többi tag által teljesített többletbefizetést is. Hiszen hiába fizet be valaki plusz 500 ezer forintot, ha másik 5 tag plusz 600 ezret fizet be. Nem lesz könnyű, különösen egy nagy taglétszámú közösség esetében.
Hozzászólások