A budapesti agglomeráció alatt Budapest és a körülötte kialakult mintegy 80 települést értjük. Közülük a legnagyobb vonzerővel talán Budakeszi, Budaörs, Pály, Telki, Solymár, Nagykovácsi, Veresegyház, Göd bírt. Míg a rendszerváltás óta körülbelül négyszázezren költöztek el Budapestről, a szakemberek szerint a kitelepülés dinamikája lassul, és egyelőre a visszaköltözők helyét még betöltik az újak.

A kitelepültek közül jónéhányan megbánhatták már, hogy annakidején nem számoltak a választott kistelepülés rossz infrastruktúrájával, az elégtelen óvodai, bölcsődei, iskolai- kapacitással, de azzal sem, hogy a korábbi életvitelükhöz hozzátartozó szórakozási és szabadidős lehetőségeket jószerivel csak a fővárosban kaphatják meg.

Persze van, akiket az iménti nehézségek csöppet sem tántorítanak el, akik élvezik a zöldövezet minden előnyét. Ők azért nem szembesülnek nap-mint nap a több órás araszolással a bedugult bevezető utakon, mert megengedhetik maguknak, hogy csak hetente, vagy akár ritkábban utazzanak Budapestre.

A korábban több budai agglomerációs településen is irodát fenntartó, tevékenységét mára Budakeszire összpontosító Varga István szerint a fővárosközeli településeken való élet jobbára annak való, akit munkája nem szólít naponta a fővárosba. Persze a nyugdíjasok is megtalálhatják számításaikat, ha öregségükre a Budapestinél nyugodtabb életvitelre vágynak. A Varga Ingatlaniroda vezetője jelentős változásnak tartja, hogy míg korábban a tehetősebb családok költöztek ki és építkeztek az agglomerációs településeken, addig mára a kisebb pénzűek keresnek szabadulást a nagyváros zajából. Ők azonban jellemzően nem tudják megfizetni a nagy telket, ahová nagyméretű házat építhetnek. Ezért zsugorodnak az új parcellák, megjelentek a sorházi lakások.

Szinte valamennyi agglomerációs település ugyan azokkal a gondokkal – szűkös úthálózat, túlterhelt közintézmények, óriási átzúduló forgalom – küzd. Az ingatlanfejlesztéssel is foglalkozó szakember szerint a zöldre, csöndre, nyugalomra vágyó kitelepűlő lassan pont e három dolgot nem kapja meg. Vagy ha igen, kénytelen olyan, még fejlesztés előtt álló külső területekre építkezni, ahonnan csak gépkocsival tudja megközelíteni az iskolát, munkahelyet, közértet.

Az utóbbi másfél évtizedben több agglomerációs település is túlfejlődött. Protekció kell a bölcsődei, óvodai ellátás igénybevételéhez, néhol csupán egy általános iskola várja a nebulókat, színvonalas sportegyesületért, kulturális intézményért Budapestre kell utazni, de a bevásárlás sem oldható meg gépkocsi használata nélkül.

A kiköltözők anyagi helyzetének változását mutatja az a tény, hogy számos nagy értékű, 100-150 milliós, igazán impozáns, óriási terekkel rendelkező, teljesen gépesített, kül-és beltéri úszómedencével, szaunával megépített, ápolt kerttel körülvett házra gyenge a kereslet. Akinek pedig mégis van ennyi szabad forrása, inkább belevág egy új építkezésbe. Ha jól választ, a telek és egy belakható ház felépítése kevesebből is kihozható, ráadásul ekkor minden a maga igénye szerint készülhet el. Varga István tapasztalata, hogy körülbelül 35 millió forintig kelendőek például Budakeszin a házak, bár az igaz, hogy a felkapottabb területeken, Makkosmárián, vagy a „barackosban” sokan minden pénzt megadnának egy-egy gyönyörű panorámás telekért, átépíthető házért.

A fővárosközeli kistelepülések vezetőinek kettős szorításból kell, hogy mihamarabb utat találjanak. Miközben az őslakosok mellett a már kiköltözöttek életminőségén kell javítaniuk, egyebek mellett az infrastruktúra fejlesztésével, aközben többüknek meg kell oldani, hogy az amúgy is túlnépesedett község ne vonzzon újabb kiköltözőket.

Az agglomerációban sem kedvez a nagy értékű ingatlanok adás-vételének, újak építésének néhány olyan új szabály, amely arra készteti a vagyonosabb embereket, hogy kivárjanak. Több ingatlanfejlesztő vélekedése is az, hogy mivel sokan tartanak a vagyonosodási vizsgálattól, ezért egyelőre a kisebb házak, sorházak, lakóparkok szaporodása várható az agglomerációban is.