Elveszítette a fonalat a Mini-Dubaj ügyben? Most mindent elmagyarázunk
Összeszedtük mindazt, amit a Rákosrendezőn tervezett Mini-Dubaj beruházás kapcsán tudni lehet, és érdemes.
Ki veszi meg a telket, hogy történik az adásvétel, egyáltalán mi rendes neve ennek a beruházásnak?
A magyar kormány és az Egyesült Arab Emirátusok kormányának támogatásával a héten állapodott meg az arab befektetők Eagle Hills Zrt. nevű cége arról, hogy Rákosrendező területéből egy 85 hektáros, a vasúti üzemhez már nem használt területet vásárol meg. A beruházásról azonban már 2023 végén tudni lehetett: akkor szivárgott ki egy kormányzati dokumentum, amely szerint 1900 milliárd forintból építene új városnegyedet a Rákosrendező helyén egy arab befektető.
A terveket először Mini-Dubajként emlegette a sajtó, Lázár János erre kontrázott rá a Maxi-Dubaj elnevezéssel, most kiderült, a projekt hivatalos neve Grand Budapest. Minimum 5 milliárd eurós befektetés vállalnak a befektetők, de a közleményekben 12 milliárdos beruházási összegek szerepelnek – ez az összeg megegyezik a paksi bővítésről szóló orosz-magyar szerződésben szereplővel. Tehát hatalmas lehetőség a magyar építőipar számára.
Ebből az összegből az ingatlanok között 35-40 hektár parkot és köztereket alakítanak ki, csakhogy ennek zöme inkább betonozott köztér lesz, mint park. A vevő a szerződés megkötése után 10 nappal kell, hogy kifizesse az amúgy nettó 50,9 milliárd forintos vételár 25 százalékát, nettó 12,7 milliárd forintot, és az első részlet átutalása után birtokon belülre is kerül. A második, 35 százalékos rész kifizetése akkor következik, ha minden jogi akadály elhárult a beruházás elől. Az utolsó, 40 százalékos részlet pedig akkor, ha befejeződnek az állam által vállalt infrastrukturális beruházások.
Mi az a Rákosrendező, hol van, miért lehet fejleszteni?
Az 1894-ben megnyílt teherpályaudvar száz évig a város egyik legnagyobb vasúti csomópontja volt, ám a rendszerváltás után a teherforgalma erősen lecsökkent, 1990-ben pedig megszűnt a rendező funkciója. A fénykorában 42 vágány kapacitású rendezőpályaudvar néhány megmaradt vágányán a három vasútvonal elővárosi forgalma mellett többnyire tároló funkciót lát el. Az összesen 130 hektáros területe pedig elhagyott, illegális szemétlerakóként, hajléktalantelepként funkcionáló dzsumbuj immár évtizedek óta.
Mi az izgalmas ebben a lepukkant környékben üzletileg, urbanisztikailag?
A város egyik legnagyobb egybefüggő és legértékesebb barnamezős területe. Egyik csücske szinte a Városligettel határos, a terület pedig a Pest két frekventált kerületét, a 13. kerületet és a 14. kerületet köti össze. Pontosabban most elválasztja, de ha egy városnegyed épülne itt, akkor megvalósulna az átjárás a két terület között. Könnyen bekapcsolható a városi közeledésbe az M1 metrót, vagyis a kisföldalattit meghosszabbítva, illetve a zuglói és angyalföldi villamosok összekötésre is lenne mód. Korábban urbanisták felvetették, hogy itt épüljön meg a Múzeumnegyed, ezzel kapcsolva be a város vérkeringésbe a területet. Budapesten lakáshiány van, miközben agglomeráció túlépült, kiváló terület tehát a Rákosrendező lakások számára, főleg, ha a síneket lefedik.
Akkor miért nem épített ide a főváros már egy városnegyedet, ahelyett, hogy akkor hisztizik, amikor valaki nekiáll a munkának?
A terület a MÁV-hoz tartozott, tulajdonosa az állam. Állami akarat, és áldozatvállalás nélkül nem lehet a területet fejleszteni. Ugyanis a Rákosrendező talaja a száz éves tehervasúti forgalom miatt szennyezett. Hogy mennyire, arról nincsenek hozzáférhető anyagok. Ha esetleg a terület egy részén talajcserére lenne szükség, az nagyon drágává tenné a beruházást. Ezért nem történik semmi például az Óbudai Gázgyár területén sem. A lőszermentesítés és bozótirtás, illetve a nem használt vágányok felszedése is több milliárdos költség lehet. Ráadásul ki kell építeni a közlekedési kapcsolatokat is az államnak, hogy itt bármi megépülhessen, nem beszélve iskolákról, óvodákról, közműbővítésről.
Ezért nem nyúlt hozzá eddig az állam, hiszen először milliárdokat be kell fektetni. Meg kell említeni, hogy a terület értékesítése előtt a MÁV rászánta magát a kármentesítésre – hiszen így többért lehet eladni –, még ki is írtak rá közbeszerzést, de kiderült, hogy nincs rá pénzük, így a tendert érvénytelenítették, és jelen állapotában, szennyezetten értékesítette az állam a földterületet.
De miért ellenzi Budapest vezetése azt, hogy valaki kipucolja 20-30 milliárdért a területet, sőt még fizet is 50,9 milliárdot érte?
Azért, mert nem normális, hogy Budapest egy fél kerületnyi fejlesztési területén ezentúl az és úgy fog épülni, amit és ahogy az Egyesült Arab Emírségek uralkodója szeretne. Ugyanis a szerződésben a magyar állam vállalta, hogy kiemelt beruházássá teszi a fejlesztést, továbbá a beruházó igényei szerint átírja az építési szabályozást.
Úgy, hogy egyelőre nem tudni, mi fog ide épülni.
Ennek elutasításában Karácsony Gergely főpolgármester, és korábbi riválisa Vitézy Dávid is egyetért. Ezért nevezte hazaárulásnak Karácsony a tervet. A szerződésben annyi van, hogy a terület mindössze 10 százaléka lenne zöldfelület, és 60 százalékos lesz a beépíthetőség. Tehát egy zsúfolt, jelentősebb zöldfelület nélküli luxuslakótelep jöhet létre – mondják Karácsonyék. Már korábban arról lehetett hallani, hogy felhőkarcolókat akar építeni a befektető, a nyilvánosságra hozott szerződés azonban az legrosszabb várakozásokon is túltesz, a terület közepén 500 méteres, két szélső harmadán 250 méteres felhőkarcolók is épülhetnének. De a maradék részen is 45 méter magas épületeket lehet majd építeni 35 méter magas párkánymagasságokkal – utóbbi egy 10 emeletes panelház magasságának felel meg.
Miért baj, ha toronyházakat építenek?
Mert már a Mol-torony, a maga 143 méterével is elcsúfítja a Budapest panorámáját. Mini-Dubaj felhőkarcolója Budapest legmagasabb pontjával, az 527 méter magas János-heggel fog vetekedni, bőven a Citadella, és a Széchenyi-hegy fölé fog magasodni, és látszódni fog a Hősök teréről is. Budapesten jelenleg legfeljebb 90 méteres épületeket lehet építeni. Még Lázár János sem ért egyet az 500 méteres toronyházak építésével – ő ellenezte a Mol irodaházának megépültét is.
Luxus lakótelepről lehet olvasni, ezt honnan tudjuk?
Sehonnan. Inkább a ráragadt Dubaj jelző sugallja. Nem tudni, milyen árú lakások épülnek és kiknek. Ha igaz, hogy 50 ezer lakás épül, akkor valószínűleg ez a budapestiek számára sem lesz rossz. Viszont az, hogy embertelen lesz, azt onnan tudni, hogy Belgrádban már épít ez a társaság egy szörnyű betondzsungelt.
Még most sem tudom elképzelni ezt az egész beruházást, mutass egy látványtervet!
Nincs ilyen, illetve a szerződés aláírása után az befektető feltett valami vicceset a netre, de ebből semmi nem derül ki, leginkább parkokat ábrázolnak, és minden bizonnyal MI segítségével csinálták nagy hirtelen, mert semmibe vezető utak, oda nem illó tárgyak szerepelnek rajta. Épp ez a legnagyobb probléma, hogy úgy köt szerződést az állam, hogy még nagy vonalakban sem látja, mi épül a város szívébe. Ilyenre Európában nem nagyon van példa.
De legalább jó áron adja el, vagy szarért, húgyért, ahogy a főpolgármester mondta? Mennyit érhet ez a terület?
Nettó 59 286 forintos négyzetméteráron, összesen nettó 50,9 milliárd forintért adta el a magyar állam a területet. Ez nagyon kevésnek tűnik, de, mint fentebb írtuk, a vevőt terhelik a terület 20-30 milliárdra becsülhető kármentesítésének és területrendezésének költségei. Ám még így is jutányos árról van szó, hiszen ez egy roppant kedvező fejlesztési terület. Ráadásul az állam vállalja, hogy 800 millió euró, azaz mintegy 303 milliárd forintból infrastrukturális fejlesztéseket hajt végre.
A Fővárosnak vannak tervei Mini-Dubajra?
2023-ban jelentették be a Budapest Parkváros koncepciót, amely 30-40 hektáron terülne el, és közparkok, munkahelyek és közlekedési fejlesztések létrehozását is jelentené. 8-10 ezer budapesti számára jelentene megfizethető lakhatást. Az első terveket még Tarlós István főpolgármestersége alatt kezdték el készíteni a főváros szakemberei.
Ez épp olyan kidolgozatlannak tűnik, mint az arab befektetőé.
Ez igaz, de konkrét rendezési tervek készítése milliárdos mulatság, mivel a terület az államé, érthető, hogy a Fővárosi Önkormányzat nem rendelkezik tervekkel. A lényeg, hogy egy sokkal szelídebb, sok zöldet tartalmazó fejlesztés lenne a céljuk.
Igaz, hogy a fővárost nem vonták be a projektbe?
Igaz, bár többször elhangzott, hogy tárgyalni fognak a kerületi önkormányzatokkal, és a fővárossal is, ez nem történt meg. Jogilag minden beleszólási lehetőségétől megfosztják Budapestet.
Az állam tehát vállalja, hogy 800 millió euróból infrastrukturális fejlesztéseket hajt végre. Mit tartalmaz ez?
A kormány egyebek mellett vállalja a Szegedi úti felüljáró megépítést, ami nagyon régi terv, és szerepel a vasúti pálya felújítása, a vasúti pálya befedése arra alkalmas módon, hogy felette egy park kialakítható legyen. Számol az M1-es metró meghosszabbításával. A reptéri gyorsvasút megépítését nem vállalta, annyit ígért, hogy a vasút jövőbeni fejlesztése esetén közvetlen kapcsolatot biztosít a projektben létrehozott vasútállomás és a repülőtér között. De lesznek bekötő utak, bicikliutak, egyebek.
De ezek legalább hasznosak, nem?
Természetesen. De a kormányzati vállalás csak közúti felüljárót tartalmaz, miközben itt a 3-as villamos folytatásával új kapcsolatot kell teremteni Angyalföld és Zugló között. Nincs garancia arra, hogy a Budapesti Agglomerációs Vasúti Stratégia szerinti átfogó fejlesztés megtörténik, a vasútállomás fejlesztését pedig bármiféle konkrét előírás nélkül a befektetőre bízták.
A főváros meg tudja akadályozni a kormány terveit? Találtak egy kiskaput, az elővásárlási jogot. Az pontosan micsoda?
Az elővásárlási jog szerepel a szerződésben, erről egyébként korábban, úgy tűnik, a főváros sem tudott. A dokumentumban az áll, hogy az 6,7 hektáros 29834/13 helyrajzi számú telekre – aminek mintegy fele van állami tulajdonban, és kerül eladásra – Fővárosi Távhószolgáltató Zrt-nek (ennek a jogutódja a Budapesti Közművek Zrt.) elővásárlási joga van. Bár a terület az államé, de áll itt a főváros cégének egy hőközpontja. Amikor eladják valakinek az épülete alól a telket, az épület tulajdonosa élhet elővásárlási jogával. A lényeg, hogy az elővásárlási joggal csak az eredeti szerződés feltételei szerint lehet élni. Nem az egész fejlesztési területről van de, de nem kicsi a telek, csaknem 30 hektár.
Azon van a vita, hogy mit kell teljesítenie a fővárosnak, hogy élhessen az elővásárlási jogával?
Pontosan. A főváros szerint ki kell fizetniük az első részletet, és akkor birtokon belül lesznek, a többi feltétel, a beruházás megvalósítása, bankgaranciák, stb., a jövő zenéje, ezt nem kell prezentálni a szerződés megkötésekor. A lényeg számukra, hogy megakadályozzák a nem kívánt fejlesztést.
A Magyar Nemzeti Vagyonkezelő (MNV) – a terület tulajdonosa – álláspontja szerint a Fővárosi Önkormányzat akként élhetne az elővásárlási jogával, ha teljesítene minden feltételt, amit a megkötött adásvételi szerződés tartalmaz. Például, hogy az Egyesült Arab Emírségek kijelölje, hiszen az is szerepel a szerződésben, hogy a vevőt emírségek jelölik ki. Plusz hajlandó lenne kifizetni ugyanazt a vételárat és teljesíteni ugyanazokat a vállalásokat. Tehát szerintük az arabokkal kötött nemzetközi szerződés felülírja a magyar jog szerinti elővásárlást. Lázár János, azonban azt mondta, hogy a fővárosnak be kell mutatni egy 5000 milliárd forint értékű csekket, és viheti a telket. Ezzel pedig gyakorlatilag elismerte, hogy fennáll az elővásárlási jog. A Fővárost nem értesítette a MNV, nem kérte tőle egyelőre a lemondó nyilatkozatot, de az a szerdai közgyűlésen határozat hoz arról, hogy élnek az elővásárlási jogukkal, és ezt jelzik az eladónak.
Na de kinek van igaza? És mi ez az 5000 milliárd?
Ezt valószínűleg a bíróság fogja eldönteni, mert a főváros jelezte, hogy perre meg, ha az MNV elutasítja az elővásárlási igényüket. Márpedig a nyilatkozatból ez sejthető. Az nem tűnik túl valószínűnek, hogy az arabokkal kötött nemzetközi szerződés felülírja a magyar jog szerinti elővásárlást, hiszen beleírták a szerződésbe az elővásárlási jogot. A terület fejlesztésére a beruházó több mint 12 milliárd eurót szán. Valószínűleg az utóbbi az az összeg, amit Lázár várna Karácsonytól, illetve a vételár, mert ez együtt mintegy 5000 milliárd forint.
Mi van, ha csak arra a telekre vonatkozik az elővásárlási jog, ahol a hőközpont áll?
A főváros érvelése szerint nem, hiszen az állam a teljes 85 hektárt akarja eladni, ez szerepel a szerződésben, nem is lehet egyenként megvásárolni a telkeket, ezt hívják a jogban dologösszesség elvének. A fővárosnak az egész terület kell, hogy biztosan megakadályozza a projektet, ezért perre megy akkor is, ha a hőközpont épületét tartalmazó telekrészt kapná csak meg. De már azzal, hogy ezt a telket megszerzi tudja szelídíteni, vagy akár blokkolni a beruházást.
A főváros komolyan hiszi, hogy megnyerhet egy ilyen pert?
A főváros már azzal nyer, ha elindul a per, mert a szerződés értelmében az Eagle Hills csak akkor fizeti ki a vételár második részletét, ha minden ingatlan permentes. Ellenkező esetben az egész szerződés meghiúsul. De adott esetben kompromisszumot is köthet a kormánnyal, ha befektető szelídíti a projektet.
Van még valakinek elővásárlási joga…
Ez a cég a Stockton Zrt., a 29834/10 helyraji számú telek tulajdonostársa, mely a Teleki Blanka utca 19-21, Tahi utca 95, Illetve Szegedi út 74 alatt található. A céget 2017-ben alapították, és egyedüli tulajdonosa és vezérigazgatója Zelles Sándor, aki a Gyurcsány-kormány idején az állami vagyonkezelőt vezette, de a NER idején is megtalálta a számítását. A szerződés január 16-i aláírása előtt 10 nappal Zelles eladta az utóbbi 5 évben semmilyen árbevételt nem termelő, veszteséget felhalmozó alvócégét Halkó Gabriella egyik vállalkozásának. Halkó pedig nemcsak Jáksó László volt felesége, hanem Habony Árpád számos magyarországi céges érdekeltségének ügyvezetője is. Azóta Halkó cégébe bevásárolta magát Orbán Viktor “kötélbarátja”, Garancsi István és egy Habony-érdekeltségű másik cég.
Akkor ki veheti meg a telket a Stockton, vagy a fővárosi cég?
A Telexnek nyilatkozó ügyvéd szerint a Stockton elővásárlási joga erősebb lehet, mint a főváros cégéé, mivel annak más a jogforrása. A közműcégnek ugyanis csak azért van ilyen joga, mert épülete van az állami tulajdonú telken, a Stocktonnak azonban azért, mert tulajdonostárs. Vagyis, ha mindketten élni akarnak az elővásárlási jogukkal, és mindketten az egész 85 hektáros területre, akkor az könnyen a Stocktonnál köthet ki. Az biztosnak tűnik, hogy ez cég nem fogja megakadályozni a projektet. Garancsi belépésének az lehet a célja, hogy legyen forrásuk a vásárlásra. Persze dönthet úgy is a bíróság, hogy
Csakhogy a főváros cégének az új tulajdonossal szemben is megmarad az elővásárlási joga!
Ez igaz, de, a Stockton új NER-es tulaja olyan áron, vagy olyan feltételekkel adhatja el újra a befektetőnek a területet, amit a főváros már nem tud teljesíteni. De a jogi hercehurca biztos nem tesz jót az üzletnek.
Mit fog tenni a főváros, ha esetleg megszerzi a 85 hektárt?
A főváros, ha meg is szerzi, nem akarja megtartani a területet, hanem fejleszteni kívánja, alapvetően a Parkváros elnevezésű koncepció mentén. Ez azt jelenti, hogy a területet továbbadnák vállalkozóknak, hogy ott park és megfizethető lakások épüljenek. A lényeg, hogy olyan városrész épüljön a rákosrendezői területen, ami megfelel a fővárosi szabályozási terveknek, a budapestiek érdekeit tartja szem előtt.
Van erre pénze a fővárosnak?
A Fővárosi Önkormányzatnak adott igazat a bíróság a Magyar Államkincstárral szemben a szolidaritási hozzájárulás ügyében. A főpolgármester arra számít, hogy a bírósági ítélet írásos kihirdetése után a Magyar Államkincstár vissza fog utalni a fővárosnak egy 28,3 milliárd forintos összeget, illetve annak 6 milliárdos kamatát. Ez bőven fedezné az első részletet. A helyzetet bonyolítja, hogy a kormányzat vitatja, hogy a fővárosnak visszajár a pénz.
És, ha nem?
A főpolgármester szerint az első részletet még akkor is ki tudnák fizetni a Budapesti Közművek (BKM) Zrt. eredménytartalékából. A fővárost szerinte nem éri anyagi kár ezzel a lépéssel, hiszen a kifizetett összegért cserébe egy értékes terület gazdája lesz.
Milyen lehetőség van az állam kezében?
Az állam akár azt is megteheti, hogy önálló helyrajzi számon „kiszabályozza” az elővásárlással érintett területeket, így a fővárosi vagy a Stockton-féle, – esetleg mindkettő – nem lesz többé része egy új adásvételi szerződésnek. De így kisebb lesz a fejlesztési terület, és mindképp új szerződés kell.
Hogy jön a képbe Trump veje?
Január 17-én bejelentették, hogy a rákosrendezői területet megvásároló Eagle Hills partnerségre lép Kushner Affinity Partners nevű befektetői csoportjával annak érdekében, hogy Belgrádban megépítsenek egy Trump Hotelt és egy luxuslakóparkot. Kushner úgy fogalmazott, hogy a szerbiai vállalkozás csak az első az Eagle Hillsszel tervezett többi hasonló beruházás közül. Másnap Orbán Viktor Belgrádba látogatott, ahol Aleksandar Vucic szerb elnökkel találkozott és állítólag a Grand Budapest projekt részleteiről tájékoztatta a szerb államfőt.
Mi lesz ennek a vége?
Ezzel kapcsolatban csak jósolni tudunk. Az idő sürget, a szerződés hatályba lépését követő 10 munkanapon belül kell kifizetni az első vételárrészletet a vevőnek. Nagyon úgy tűnik, hogy Főváros sikerrel blokkolhatja az adásvételt, és a befektető nem kockáztat egy megjósolhatatlan kimenetelű pert. Hogy a kormány bajban van, mutatja Sára Botond főispán Karácsonynak címzett fenyegetése is, illetve az, hogy a Vsquare értesülése szerint Orbán Viktor Dubajba repül nemsokára, megnyugtatni a kedélyeket. Ha a kormány nem nyúl radikális eszközökhöz, nem írja át a polgári jogot, vagy nem talál valami kiskaput, akkor valószínűleg megáll a folyamat. Ez nagyon rosszul érint a NER-t, hiszen maga az építkezés hatalmas üzleti lehetőség az építőiparban utazó oligarchák számára.
Nyitóképünkön Vitézi Dávid MI által tervezetett mini-Dubaj fantáziaképe. Fotó: Facebook/Vitézy Dávid
HVG-előfizetés digitálisan is!
Rendelje meg a HVG hetilapot papíron vagy digitálisan, és olvasson minket bárhol, bármikor!
