Két héttel ezelőtt jelentette be a kormány, hogy változik a csok (családi otthonteremtési kedvezmény) annak érdekében, hogy építés alatt álló társasházban is valós finanszírozást jelentsen az állami támogatás. A Bankmonitor.hu megvizsgálta, hogy mi változik a banki gyakorlatban, vajon tényleg könnyebb lesz-e a vevők helyzete.

Az eredeti probléma…

A csok legjelentősebb mértékben új építésű lakásra vehető igénybe (gyerekszámtól függően 600 ezer és 10 millió forint között). Az újépítésű lakások döntő része azonban társasházi projektekben valósul meg, ahol az értékesítés megkezdődik a tervek elfogadását követően és valamikor 12-24 hónap múlva adják át a lakást. Ezen helyzetekben a csok korábban nem jelentett érdemi megoldást (amíg a lakás nem épült meg), mivel a bankok az előírások értelmében kizárólag átadás után (albetétesítést követően) folyósíthatták a támogatást. Sőt, a vételi szándékkal rendelkezők arra sem voltak képesek, hogy papírjuk legyen róla: jogosultak az állami támogatásra. Ebből adódóan kizárólag a már felépült, átadott társasházak lakásai között válogathattak érdemben a csokot igényelni kívánók.

…és a megoldás?

Az újonnan megjelent változások értelmében a bankok megvizsgálhatják a csok-alkalmasságot, és ennek tükrében a pénzügyi háttér pontos ismeretével vághatnak bele az adásvételi szerződés aláírásába a családok.

Saját csok-jogosultságát mindenki megvizsgálhatja az alábbi kalkulátorral:

Ha hitelfelvétel kapcsolódik a csokhoz

Lényegesen bonyolultabb a helyzet, ha állami támogatás mellett lakáshitelt is igénybe kívánnak venni a családok a lakásvásárláshoz; legyen az támogatott vagy normál piaci hitel. Hitelfelvétel esetén az általános banki gyakorlat ugyanis az, hogy a jóváhagyást követően 30-60 napon belül meg kell kötni a hitelszerződést, és ezt követően 90 napon belül meg kell történnie a kiutalásnak. Ez meglehetősen nehézkes, ha az adásvételi szerződést követően még pl. 12 hónapig épül a társasház és azon belül a kiszemelt lakás is…

Ami a hitelt illeti, a közelmúltban bejelentett szabályozói változásra a bankok eltérően reagáltak:

• van olyan bank, ahol a várható helyrajzi számra megkötésre kerül a hitelszerződés és két éven keresztül is elhúzódhat a folyósítás. Itt rendelkezésre tartási jutalékot fog fizetni a hiteligénylő a hitelre (ugyanúgy, ahogy saját családi ház építése esetén is)
• van olyan bank, amely jóváhagyja a hitelt, és ezt követően a hiteligénylőnek időről időre újra be kell adnia a pénzintézethez azokat a dokumentumokat, melyek a hitelképesség szempontjából a legfontosabbak (pl. jövedelemigazolás)
• van olyan bank, ahol a jóváhagyott hitelt csak abban az esetben nem veszíti el a hiteligénylő, ha időről időre szerződésmódosítást igényel, és ezzel tolja ki a végső kiutalás időpontját.

Egyértelmű, hogy a hazai banki gyakorlat ezen a téren ma még nem kiforrott, és várhatóan folyamatosan jönnek majd az egyre inkább kezelhető, „ügyfélbarátabb” megoldások.

Ami továbbra is nehéz lesz: a fizetési ütemezés

A vissza nem térítendő állami támogatás, a csok-jogosultság ma már egyértelműen vizsgálható, a család kalkulálhat az összeggel. A nehézséget az jelenti, hogy mind a csok, mind az esetleges hitel folyósítása társasházi lakások esetén kizárólag az átadást (és az albetétesítést) követően történhet meg. Ez egyet jelent azzal, hogy a csok és hiteligénylők csak akkor lesznek képesek megvásárolni egy újépítésű társasházi lakást, ha a meglévő megtakarításukból ki tudják fizetni az eladó által elvárt összegeket a lakás elkészültéig.

Fülöp Máté

Ha tehát egy 30 millió forintos újépítésű (jelenleg kivitelezés alatt lévő) lakást vásárolnánk, melyhez összesen 10 millió forint megtakarítással rendelkezünk és a fennmaradó összeget csokból és hitelből fedeznénk, csak olyan ingatlant tudunk majd megvenni, ahol az eladó az átadásig nem vár el több befizetést, mint 10 millió forintot.

A jelenleg megvásárolható újépítésű társasházi lakások jelentős részénél a beruházó készültséggel azonos befizetést vár el a vevőtől. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy 10% foglaló a szerződésnél, +10% az alapok elkészülténél, +40% a szerkezet kész állapotnál, +20% nyílászárók, burkolat és épületgépészet elkészülténél, +20% az átadásnál.

A társasházi projektek Budapesten és a nagyvárosokban is egyre inkább megindulnak(tak). Érzékelhetően erősödik a kínálati oldal és ezzel párhuzamosan hamarosan vélhetően elkerülhetetlen lesz, hogy az eladhatóság érdekében a beruházók a csok és a hitel elérhetőségéhez igazítsák hozzá a vevőktől elvárt fizetési ütemezést.

Csokosok és csókosok, a szóvicceket hagyjuk másra: ez a lényeg.