Az idei évtől elérhető, legfeljebb 4 millió forint összegű, kamatmentes, ingatlanfedezet nélküli munkáshitel összegét az igénylők szabadon elkölthetik. Ebből a szempontból nagyon hasonlít a konstrukció a 2019 nyarán indult babaváró hitelre.  

Márpedig a fiatal párok által igényelhető babaváró érdemben befolyásolta az ingatlanpiacot: számos pár lakáscélra fordította, fordítja a kapott összeget. Ez nem kis részben annak köszönhető, hogy a támogatás felhasználható az ingatlanvásárláshoz szükséges minimális önerő előteremtésére is. 

De milyen hatása lehet az új munkáshitelnek a lakáspiacra? A Bankmonitor szakértői ezt a kérdést járják körbe. 

Lehet-e önerő a munkáshitel? 

A Magyar Nemzeti Bank előírásai alapján alapesetben egy lakásvásárláshoz legalább 20% önerővel kell rendelkeznie a vevőnek, a lakáshitel összege ugyanis nem haladhatja meg a vételár 80%-át. (A fiatal, első lakást vásárlók, illetve az energiatakarékos, „zöld” ingatlant vásárlók számára elegendő lehet 10% önerő is.) Ugyanakkor a bankok ezen jogszabályi feltételektől szigorúbb irányba eltérhetnek, azaz egyes vevőktől több saját megtakarítást várnak el. 

Mi a helyzet az ingatlanfedezet nélküli kölcsönökkel? Ezekhez nem kapcsolódik jelzálogjog, nem jelenik meg teher a tulajdoni lapon. Ezekkel a hitelekkel kiegészíthető az önerő, kicselezhető az MNB előírása? A jegybank kiadott ezzel kapcsolatban egy körlevelet, amely elég szigorúan szabályozza az ilyen hitelkapcsolásokat. Gyakorlatilag a legtöbb fedezetlen hitel, így a személyi kölcsön sem használható fel az önerő kiegészítésére. 

A babaváró hitelnél azonban megengedőbb az előírás, hiszen ez egy támogatott kölcsön. Ezen hitelnek a 75%-át támogatásnak, míg 25%-át hitelnek tekinti a jegybank. Ez azt jelenti, hogy a kérdéses hitel 75%-a gyakorlatilag beleszámíthat a minimálisan elvárt önerőbe is.  

Fontos, hogy a kérdéses körlevél nem tartalmaz még iránymutatást a munkáshitellel kapcsolatban. Talán éppen ezért az egyes bankok gyakorlata is jelentősen eltérő. Van olyan pénzintézet, amely egyáltalán nem fogadja el a munkáshitelt önerőként. Ugyanakkor a CIB Bank tájékoztatójában az szerepel, hogy a munkáshitel felhasználható lakáshitel kiegészítésére is. Az MBH honlapján az szerepel, hogy a munkáshitel akár önerő is lehetne. Ebből arra lehet következtetni, hogy legalább ezen két bank jóval megengedőbb, és valamilyen mértékben elfogadja a kérdéses támogatott hitelt önerőként. 

Miért fontos az önerő kérdése? 

A jelenlegi lakásárak mellett sokaknak a vásárláshoz szükséges önerő előteremtése okoz igazán nagy gondot. De mi lenne, ha a munkáshitelt be lehetne számítani az önerőbe? Ennek hatását a Bankmonitor szakértői egy példán keresztül mutatják be: a lakás vételára 50 millió forint, melyhez a bank legalább 10 millió forint önerőt vár el. A maradék 40 millió forintot alapesetben 6,5%-os kamatozású, 20 éves futamidejű lakáshitelből finanszírozná a vevő, melynek törlesztőrészlete 298 229 forint lenne. 

Akkor jöjjön az az eset, amikor a munkáshitelt is felvenné a vevő. Az önerőre vonatkozóan nincs közös szabályozás, eltérő banki gyakorlatokat látni, ezért a szakértők külön-külön megnézték az egyes lehetőségek hatását. 

1. A munkáshitel nem lehet önerő. Akkor is érdemes felvenni a munkáshitelt, ha nem lehet önerő, hiszen a kamatmentes kölcsön kamata kedvezőbb, mint egy lakáshitelé. A 4 millió forint hitelre 35 ezer forintot kell fizetni havonta, 10 éves futamidő mellett. Mivel nem lehet önerő a támogatott kölcsön, ezért a minimális 10 millió forintos önerőt saját megtakarításból kell rendeznie az igénylőnek. E mellé még 36 millió forint, 20 éves futamidejű, 6,5%-os kamatozású lakáshitelre lenne szükség, ennek havi törlesztője 268 406 forint lenne. Összességében az önerőelvárás nem javul. Havonta 5 ezer forinttal emelkedik a kiadása az érdeklődőnek, de a 10. év végétől 35 ezer forinttal csökken a havi fizetnivaló. 
2. A munkáshitel 75%-ban önerő lehet. Ez az eset a babaváróhoz hasonló szabályozást feltételez. A vásárláshoz felveszi az igénylő a 4 millió forint munkáshitelt, melyből 3 millió forint önerő lenne, 1 millió forint pedig hitelnek számít. Ebben az esetben még 7 millió forint saját megtakarítás kellene az elvárt 10 millió forint önerőhöz. A vásárláshoz a maradék 39 millió forintot kell lakáshitelből kifizetni. A kölcsön törlesztőrészlete 20 éven keresztül havi 290 774 forint lenne. 
3. A munkáshitel teljes egészében önerő. A felvett 4 millió forint munkáshitel havi induló részlete 35 ezer forint. Mivel ez teljes egészében önerő, ezért a vásárláshoz csak 6 millió forint saját megtakarításra lenne szükség. Viszont 40 millió forint, 20 éves futamidejű, lakáscélú jelzáloghitelt fel kell venni, amelynek a havi törlesztőrészlete 298 229 forint lenne. 

Érdekesség, hogy a kamatmentes munkáshitel kihasználásával a havi törlesztőrészletre fordított kiadás emelkedik. E mögött az eltérő hosszúságú futamidő áll. A 4 millió forintra 35 ezer forintot kell fizetni 10 éven keresztül a munkáshitel esetében. Ugyanekkora kölcsönösszegre 6,5%-os kamat mellett havi 29 823 forintot kell fizetni 20 éven futamidő mellett. Nagyságrendileg 8,6%-os kamat mellett lenne a lakáshitel, és a munkáshitel törlesztője megegyező. 

Azt azonban ki kell hangsúlyozni, hogy a rövidebb futamidő miatt létezik ez az anomália. Márpedig a hosszabb futamidő miatt a lakáshitelre érdemben magasabb terhet kell fizetni összességében, mint rövidebb futamidő választása esetén. Hiszen tovább használja az adós a bank pénzét.

Bankmonitor

Hányan használhatják lakáscélra a munkáshitelt? 

A másik lényeges kérdés, hogy vajon hányan fognak kilépni a lakáspiacra a munkáshitelt igénylők közül. Önmagában a támogatott hitelből a kormány 500 milliárd forint folyósítást várna. Ez nagyságrendileg 125 ezer igénylést jelent. Maga a piac tehát elég jelentős: „lenne minek megjelennie a lakáspiacon”. 

Ugyanakkor a támogatást igénylők demográfiai sajátosságai alapján vélhetően nem fognak tömegesen a lakáspiacon megjelenni. A felsőoktatási intézményben nem tanuló, diplomával nem rendelkező, fiatal – 17–25 év közötti – csoportnak ugyanis jellemzően még nem a lakáscél az elsődleges, illetve sokan közülük még nem rendelkeznek olyan jövedelemmel, önerővel, ami a vásárláshoz elengedhetetlen. 

A Duna House Barométer adatai alapján 2024-ben a fővárosban a vevők 13%-a, míg vidéken a lakásvásárlók 11%-a került ki a 20–30 éves korcsoportból. Ez az arány nem túl magas, ráadásul a Bankmonitor szakértőinek véleménye szerint a kérdéses csoporton belül is érdemben magasabb a 25–30 év közöttiek aránya. 

Vagyis a 17–25 év közötti korosztály – aki a munkáshitelt igényelheti – jelenleg nagyon kis mértékben van jelen a lakáspiacon. A várakozások alapján kizárólag a 4 millió forintos kedvezményes extra forrás miatt pedig nem fognak tömegek megjelenni a piacon.  

Ettől függetlenül egyes élethelyzetekben komoly segítség lehet a lakásvásárlásnál a munkáshitel. 

Összegzés 

A munkáshitel egy kamatmentes, szabad felhasználású, ingatlanfedezet nélküli kölcsön, amely sok szempontból hasonlít a babaváróhoz.

Ugyanakkor várhatóan a munkáshitel lakáspiacra gyakorolt hatása jóval kisebb lesz, mint amit a babaváró indulásakor lehetett tapasztalni, ugyanis a kölcsön összegkorlátja jóval szigorúbb, ráadásul a potenciális – jogszabályi feltételeknek megfelelő – igénylők jellemzően kisebb számban vannak jelen az ingatlanpiacon. 

Az egyedi döntéseknél pedig nagyon fontos lehet, hogy ténylegesen a munkáshitel önerőként elfogadására milyen általános szabály lép életbe. 

Ettől függetlenül az ingatlanpiacra számos tényező hat az év elején. A lakáscélra felhasználható ÖNYP-megtakarítások, a fiatalok lakhatási támogatása, a babaváró életkori könnyítése vagy a Vidéki Otthonfelújítási Program indulása mind hatnak a lakáspiacra. Ráadásul az elkövetkező hónapokban lejáró, kamatot fizető állampapírokból is áramolhat forrás az ingatlanpiacra. 

Ezek a tényezők együttesen a munkáshitel nélkül is komoly árfelhajtó hatással jelennek meg az ingatlanpiacon.