Meglepetésszerűen érkeztünk egy fővárosi lakóparki lakás műszaki átadására − ahol a tulajdonos saját bevallása szerint mindössze három hibát talált volna. Célunk az volt, hogy kiderüljön: mennyi hibával és hiányossággal adnak át ma Budapesten egy új építésű lakást. A legvadabb történetek és legendák keringenek ingatlanos körökben erről a kérdésről, ám az Ingatlanmenedzser.hu stábja látni akarta, hogyan fest egy átlagos műszaki átadás. A segítségünkre siető műszaki szakértőt, Perger Krisztina építőmérnököt nem hiába vittük magunkkal: ha minden jól megy, a valamivel később esedékes birtokbaadás idejére a tulajnak lesz egy új radiátora, 90 fokban nyílnak majd az ablakok, működni fog az elektromos redőny, új járólapok lesznek a vécében, és még a kád lefolyójából is eltűnik az építési hulladék.

Engedély nélkül

Új lakás. Keressük meg a hibákat © hvg.hu

Az első hiányosság rögtön a liftben kiderült, be sem kellett hozzá lépni a lakásba. Szakértőnk ugyanis rákérdezett a használatbavételi engedély meglétére. Ami ugyebár nem volt, válasz viszont annál inkább: ez így kényelmesebb a tulajdonosoknak. A törvény betűje szerint viszont használatbavételi engedély híján a műszaki átadást akár abba is hagyhatjuk ezen a ponton. Aztán megtudtuk, ez szinte mindenhol így szokás. Ahhoz azonban ragaszkodtunk, hogy a szokást jegyzőkönyvben rögzítsék: „Ha nincs használatbavételi engedély, kitolódhat a birtokbaadás, rosszabb esetben akár egy évet is csúszhat. A jegyzőkönyv akkor jöhet jól, ha kötbérfizetésre kerülne sor, ne adj' isten, per lenne a dologból” − magyarázza Perger Krisztina.

Porosan ellenőrizhetetlen

A lakásba lépve tovább bővült a lista, pedig első körben nem is a hibákat vetettük jegyzőkönyvbe. A laminált padlót, az ablaküveget és a bejárati ajtót ugyanis megnézni sem tudtuk, mert letakarva vagy kosztól borítva találtuk őket. A padlóról fölszedettük a takarást, szakértőnk kicsit járkált rajta, és mindent rendben talált. Azt azonban fölíratta, hogy a burkolat karcosságát nem tudta ellenőrizni, mivel az nem volt tiszta. Így járt a piszkos ablaküveg, valamint a letakart bejárati ajtó is.

„Ennek jegyzőkönyvbe vétele azért fontos, mert így később, a birtokbaadáskor is lehet majd reklamálni, ha karcos lenne a padló, az üveg vagy az ajtó. A lakást ugyanis piperetakarítással, egyetlen porszem nélkül kellene átadni, hogy észre lehessen venni a hibákat, sérüléseket. Ha ennek hiányát nem írjuk le, később már nem panaszkodhatunk, még akkor sem, ha a beruházó hibájából nem tudtuk ellenőrizni a dolgot” − mondja szakértőnk, majd hozzáteszi: „A konyhabútorral is vigyázni kell, semmiesetre sem szabad átvenni a műszaki átadáskor. A javítási munkálatok alatt ugyanis könnyedén megkarcolódhat, megsérülhet, átvétel után pedig reklamációnak helye nincs.” Jobban járunk tehát, ha a bútort csak a birtokbaadáskor vesszük át.

Padlók találkozása

Mivel a laminált padló úsztatott aljzaton van, teljesen normális, ha egy kicsit mozog. A túl nagy mozgás viszont arra utal, hogy a szigetelő polifoam nincs kellőképpen aládolgozva. Ezzel szerencsére nem volt bajunk, ahogy a másik tipikus hibát is sikerült megúsznunk: az illesztéseknél nem volt hézag, és nem voltak túlságosan összeszorítva sem az egyes elemek. A szegély is teljesen rendben volt: itt ugyanis gyakori hiba, hogy a szegélyléceket nem fejnélküli szöggel, és nem megfelelő kiosztással rögzítik. Emiatt az amúgy sem esztétikus szegély feljöhet. A laminált padlón csupán egyetlen hibát fedeztünk fel: a konyha határán, ott, ahol a hidegburkolat kezdődik, beillesztettek egy néhány centiméteres padlódarabot, ami miatt a laminált lap a burkolatváltó sínnel együtt feljöhet. A műszaki szakértő jegyzőkönyveztette a csere iránti igényt.

A fürdőszobát alapvetően rendben találta, a kisebb, különálló vécével viszont voltak problémák: a padlólap máza több helyen sérült volt, a fali csempe pedig síkfogasnak bizonyult. Ennek megfelelően a tulajdonos a műszaki szakértővel együtt a teljes padlólap cseréjét kérte, és a csempét is leszedette két sávban. A hidegburkolatokat mindig alaposan szemügyre kell venni: nem sérült-e, nem kopott-e, síkban van-e a lapok, olyan kötésben rakták-e le őket, ahogy kértük, megfelelő helyre kerültek-e a díszcsempék. Meg kell nézni azt is, hogy lejt-e a padló az összefolyó irányában, és a vécétartályok, csapok, szellőző-berendezések működését is ellenőrizni kell.

Előzzük meg a bajt. © sxc.hu

Előfordulhat az is − mint például esetünkben − hogy a lefolyóba építési hulladék kerül. Ez rosszabb esetben beleköt a csőbe, szerencsésebb esetben csőkígyóval kitisztítható – amit persze a kivitelezőnek kell megtennie. A fürdőszobai kádon is akadt apró sérülés, de mivel jól javítható akril kádról volt szó, csak javítást kért a tulajdonos, nem cserét. A kád és a mosdókagyló körüli vízszigetelő sziloplasztozást a szakértő rendben találta, a fúgák is a helyükön voltak, még a színük is stimmelt. A konnektorokat is ellenőrizni kell, és persze nem csak a fürdőben. Ehhez elegendő egy fázisceruza, bár hajszárító vagy kislámpa is megfelel. A fűtőtesteket télen-nyáron ki kell próbálni: ebben a budapesti lakásban például ki kell cseréltetni az egyik, nem működő radiátort.

„Csak most néz ki így”

A konyhában már meggyűlt a bajunk a színekkel: egy kisebb területre világosabb fúgát tettek, ami persze felkerült a javítanivalók listájára. A konyhában ezen kívül csak festési hibákat találtak, amelyek abból is adódtak, hogy az egyik válaszfalat a vevő utólag kérte. Mivel még nem festették le három rétegben, a fal kissé felhőfoltos volt.

Megismertünk néhány praktikát is: műszaki átadáskor nem fogadhatjuk el azt a jellegzetes kivitelezői mondatot, hogy valami „csak most néz ki így”. Persze az is lehet, hogy a fal azért foltos, a fúga pedig azért más színű, mert még nedves − ezt viszont rögzítenünk kell. Ha ezt nem tesszük meg, a színek pedig szárazon is elütnek, már nem panaszkodhatunk. A festés egyébként az új konyhai fal kivételével rendben volt, festésjavítást, glettelést csupán néhány helyen kellett kérni. A fal egyenességével is csak egyetlen helyiségben volt probléma: dolgozószobában egy kis kiugró pillérnél nem jött össze a derékszög, amit persze korrigálni kell.

Zárópróba

Átvételkor ellenőrizni kell az összes nyílászárót: csukódnak-e az ajtók és az ablakok, nincsenek-e szakadások a belső gumírozáson, jók-e a szigetelések, megvannak-e a kulcsok, használták-e már a bejárati ajtó kulcsát, megvan-e a szervízkulcs. Mi például valamennyi beltéri ajtónál ugyanazt a hibát találtuk: a fal és a tok közötti rész nem volt kisziloplasztozva, és az ajtótokok és a lábazatok közötti résznél sem volt rugalmas tömítőanyag. A szakértő minden helyen kérte a szigetelések pótlását. Az ablakok nyithatósága szintén sarkalatos pontja az átvételnek. Esetünkben a nappali ablakával volt probléma: a redőnykábelek úgy voltak elhelyezve, hogy miattuk az ablakokat nem lehetett 90 fokban kitárni. Néhány helyen a párkányszigeteléssel is gondok voltak, a teraszkorlát teteje pedig egyenesen mozgott. A tulajdonos kipróbálta a redőnyöket is: a hagyományos típusokkal minden rendben volt, az elektromos árnyékoló viszont igencsak nyikorgott, így tisztítását kérte az átvevő csapat.

Ennyi lett volna a hibajegyzék, amely − mint szakértőnktől megtudtuk − igen szerényre sikeredett, a hazai átlagban az ingatlan pedig véleménye szerint „a legjobbak közé tartozott”. Ha még egyszer visszamennénk, biztosan találnánk még több apró hibát, de ez így is van rendjén.