A használatba vett lakások száma az elmúlt év azonos időszakához képest két százalékkal nőtt, továbbá több mint 21 ezer új lakásra adtak ki építési engedélyt, ami ugyancsak két százalékkal több, mint az egy évvel korábbi adat – áll a Központi Statisztikai Hivatal 2007 első félévi jelentésében. Becslések szerint idén 32–35 ezer új lakás fog megépülni. A lakáspiac továbbra is túlkínálatos, ennek ellenére a beruházók várakozásai szerint az új ingatlanok ára éves átlagban öt-hét százalékkal nőhet, míg a legkeresettebb, nagyméretű és jól felszerelt lakások akár tíz százalékkal is drágulhatnak.

Több ütemű építkezések. Verseny a vevőkért

„Az ingatlanpiac legnagyobb újdonsága pillanatnyilag az, hogy a most induló beruházások amolyan vegyes felvágottra hasonlítanak. Lakások, irodák, kereskedelmi egységek mind egy helyen épülnek; alul az irodák és boltok, felül pedig az otthonok” – mondta Kováts Tibor, a Re/Max Magyarország ingatlanpiaci szakértője, aki rögtön magyarázatot is ad az új jelenségre. A beruházó így könnyen tud alkalmazkodni a piaci mozgásokhoz, ha például lakások helyett inkább irodákra van kereslet, akkor egy-két emeletnyi lakószintet gyorsan át tud alakítani irodává, illetve fordítva. A piacon megjelentek az óriásberuházók, akik e komplex szemlélettel néha egész városnegyedeket húznak fel, többéves, esetleg évtizedes munkával (lásd keretes írásunkat).

A folyamatosan, több ütemben épülő beruházások segítenek helyreállítani az ingatlanberuházókban megingott bizalmat, a megbízhatatlan projektcégek ugyanis kiszorulnak a piacról. „A beruházónak nem éri meg újabb és újabb cégeket alapítani az ütemekhez, így egy-egy projektcég tovább él. Sőt olykor szélesedik is a tevékenységi körük azzal, hogy a már megépült ütemek üzemeltetését is átvállalják” – mondta Valkó Dávid, az Otthon Centrum elemzője, aki szerint ezek a vállalkozások így végképp nem tűnhetnek el a reklamáló lakók szeme elől, nem lehetnek linkek. A vevők is sokkal felkészültebbek, jobban odafigyelnek a referenciákra, az átadásokra pedig egyre többen érkeznek szakértővel.

Annak ellenére, hogy az értékesítők többsége még mindig kínál garzonokat, az elemzők szerint a korábbi kedvenc aranykora lejárt. „Nyolc-tíz négyzetméterrel nőtt a lakások átlagos alapterülete, most 50-55 négyzetméter az átlagos lakásméret” -- szögezi le Fekete Lajos építész, akinek a nevéhez egyebek között olyan beruházások fűződnek, mint a Marina Part, a Cézár Ház, illetve a Paskál Park. „A kerületi önkormányzatok is odafigyelnek. Angyalföldön például tilos olyan házat építeni, ahol az átlagos lakásméret kisebb 50 négyzetméternél”.
 
Murányi Ákos, a Duna House vezető elemzője is hasonló tendenciáról számolt be: „Inkább a 1,5–2–2,5 szobás lakások a keresettek, egyrészt az élhetőbb élettér miatt, másrészt azért is, mert lakáshitelt már 30–35 évre is fel lehet venni, így a törlesztő részletek is alacsonyabbak lesznek. Murányi tapasztalatai szerint leginkább a 10–20 millió forint közötti, belvárosi vagy ahhoz közeli, valamint a Duna közelében található ingatlanok kelendőek, de egyre élénkebb a kereslet a drága, pazar kilátást ígérő penthouse lakások iránt. Utóbbiak ára 40--50 millió forintnál kezdődik.

Valkó Dávid kissé óvatosabban fogalmaz: „Nem is feltétlenül a lakásméret nő, hanem a szobaszám.” Az Otthon Centrum legutóbbi felmérésében megkérdezettek többsége ugyanis két vagy háromszobás lakást vásárolna szívesen, míg azok aránya, akik beérik egyetlen szobával, 5 százalék alá csökkent. Az egyszobásokat a XIII. kerületben és a Belvárosban keresik, míg a nagy alapterületű lakásokat elsősorban Budán, Zuglóban, valamint az agglomerációban.

Új építésű lakás vásárlásakor vitathatatlanul az ár a legfőbb döntési tényező, ám a beruházások sikerességében, az értékesítés időtartamában egyre nagyobb szerep jut az épület és a lakások optimális megtervezésének. Nagy üvegfelületek, elforgatott, szinteltolásos, tagolt homlokzatú épületek, nagy és jól használható erkélyek, minél nagyobb zöld területek – az elemzők szerint ezek most a fő vevői elvárások, amiket a beruházók igyekeznek is teljesíteni. Hangsúlyos szempont lett a szeparáltság érzése, miszerint alapvető kívánalom, hogy a lakásba ne lehessen belátni a környező teraszokról, erkélyekről.
 

Építészeti viták tárgya az új lakótömbök lakásainak alacsony, 2,6 – 2,8 méteres belmagassága. Annak ellenére, hogy számos vevő hiányolja a tágasabb teret, az elemzők szerint egyelőre nem fog változni a helyzet, legalábbis addig, amíg nem lazulnak a beépíthetőségi előírások. Egy 7-8 szintes épület megtervezésekor ugyanis a beruházó egy teljes beépíthető szintet veszítene, ha bőkezűbb lenne a belső terekkel. Ha mégis akad egy-két olyan építkezés, ahol ez megvalósul, azt az építtető nagy reklámhadjárattal hozza a potenciális vevők tudomására.

„A lakópark értékének egyik legmeghatározóbb tényezője az, hogy hol épül, és csak ezután lényeges az, hogy sajátos karaktere legyen, építészetileg különféle attrakciókkal megbolondítva, valamint a szolgáltatások terén is” – vallja Fekete Lajos. Az építész szerint az Autóker például attól lett sikeres, hogy nagyon jó érzékkel megtalálta azokat a helyeket, ahol érdemes fejleszteni. „A Marina Part óriási ötlet volt. Holdbéli táj, lerobbant ipari épületekkel, közvetlenül a Duna mellett; vétek lett volna nem kihasználni.”

Fekete szerint az újlakás-piacnak jót tett a túlkínálat és a beruházók közötti, óriási verseny. A lakások minősége érezhetően javul, sőt igyekeznek mindenféle extrát kínálni. A Cordia Thermal Zugló lakásaiban például gyógyvíz folyik majd, míg a Kleopátra Házban a közös medence nyújt páratlan élményt. „Régen, ha épült egy százlakásos panelház, az maximum háromféle lakásból állt, ma biztos, hogy legalább kilencvenötből”-- fogalmaz az építész, aki ugyanakkor tippeket is ad a fejlesztőknek. A fűtés mellett például a hűtés is legyen alaptartozéka a lakásnak. Ez eddig csak egy-két lakóparkban – ilyen a csepeli Rákóczi Liget – valósult meg. A nyugati példák azt is megmutatják, hogy a több száz lakásos társasházakban már elengedhetetlen az uszoda, valamint a fitneszszolgáltatás. 

Fővárosi óriások

A jól ismert, nagy beruházók jelenleg is aktívak. Vannak folyamatban lévő, nagyobb lélegzetű projektek, mint például az izraeli tulajdonú Autóker Holding beruházásában épülő, XIII. kerületi Marina Part, amely már a negyedik ütemnél és több mint ezer lakásnál tart. A már meglévő kereskedelmi területek (főként élelmiszerboltok) újabb 2 ezer négyzetméterrel bővülnek, és rövidesen elkezdik építeni a sportcentrumot és a rég beígért jachtkikötőt is. Az észak-pesti fejlesztésbe a spanyol Fadesa is bekapcsolódott, az Autókertől megvett ugyanis egy 8 hektáros területet, ahol további 3 ezer lakás felhúzását tervezi. Az „északi belvárosnak” is nevezett, folyóparti terület megfiatalításán dolgozik a Prestige City is: luxuslakásokat, exkluzív irodákat, szállodákat, lounge típusú éttermeket, üzleteket, szórakoztató- és szabadidőközpontot, valamint kulturális létesítményeket tervezett a megszerzett területre. A dunai panorámához más fejlesztő is kedvet kapott, történetesen az izraeli tulajdonú Home Center Zrt. szintén mert nagyot álmodni, így a Duna Plaza mögött az Újpesti öbölben megépülő, 360° Budapest névre keresztelt beruházásában a felépülő 2 ezer lakás mellett irodaépületek, kereskedelmi létesítmények, jachtkikötők és szállodák is lesznek. A teljes beruházás hét év alatt, 2014-ig készül el, de az első fázisban, azaz 2008-ig már három épületet adnak át: 128 lakást, egytől egyig dunai panorámával, valamint közel 2 ezer négyzetméternyi kereskedelmi egységet. Óriás beruházások a folyótól távolabb is zajlanak. A Futureal csoport Corvin sétányát „Közép-Európa legnagyobb város-rehabilitációs programjának” nevezi. A józsefvárosi területen a közel 3 ezer lakás mellett épülnek irodák, üzlethelyiségek és mélygarázs is. A fejlesztés egyik dicséretes eleme a 20 ezer négyzetméternyi zöld közterület és maga a sétány, amely hosszabb lesz, mint a Váci utca, szélesebb, mint a Liszt Ferenc tér, és a Corvin mozitól indulva 200 méter hosszan üvegtetővel fogják befedni. A Walker and Williams Investment Group pedig úgy döntött, mega-építkezése elszakad a fővárostól, és a budai agglomerációhoz tartozó Törökbálint és Budaörs egy részén vágott bele 300 milliárd forintos ingatlanfejlesztésbe. A Tópark az M1-es és M7-es autópálya, valamint az M0-s autóút által határolt, „aranyháromszögnek” is nevezett helyen nő majd ki a földből. A funkciók itt is vegyülnek: modern lakások, szolgáltató központ, sport- és rekreációs komplexum, valamint Közép-Kelet-Európa legnagyobb bevásárló- és szórakoztatóközpontja.

KULCSÁR HAJNAL