Szerbia az első lépéseit teszi a fejlett ingatlanpiac felé, s esélye van annak, hogy hamarosan a nyugati befektetők egyik kedvencévé váljék. Más fejlődő piacokhoz hasonlóan kedvező a gazdasági környezet: 7 százalékos a GDP-növekedés (2007-ben), kedvező az adózás (10 százalékos társasági adó, 18 és 8 százalékos áfa-kulcs, 10 éves adómentesség 7,5 millió euró feletti befektetésekre), alacsony a munkaerő-költség. Az országban óriási az igény modern irodákra, lakásokra és bevásárlóközpontokra is.
|
A kategóriás iroda: 8,5% B kategóriás iroda: 10,5% Középkategóriás lakás: 4-5% Luxusapartman: 6-7% Forrás: Colliers |
Belgrád belső kerületei irodaházakkal népesülnek be, így a jelenlegi szűk piac hamarosan vonzó lesz a nagyobb ingatlanalapok számára is. A Colliers szerbiai központja szerint 2007-ben 140 ezer négyzetméternyi iroda épült, ennek 65 százaléka a belvárosi, pénzügyi negyedben,. Ez rekordnak számít Szerbia délszláv háború utáni történetében, ám a 485 ezer négyzetméternyi teljes irodaállomány még mindig kevés, mindössze egynegyede a budapesti összállománynak.
Ennek megfelelően igen nagy a bérlői kereslet, ami az igen alacsony, 8,5 százalékos üresedési arányban mutatkozik meg (Budapesten ez az arány 12,1 százalék). Az A kategóriás (első osztályú, modern felszereltségű) piacon még kevesebb a kiadatlan iroda, az üresedés csupán 6,5 százalékos. A jó minőségi irodaházak hiánya miatt a leggyakoribb bérlési forma az előbérlés lett, vagyis a még épülő központokban foglalnak le helyet, többnyire nemzetközi cégek. A legnépszerűbb tömb az Airport City és a Grawe, amely az Új Belgrádnak nevezett, magas presztízsű városrészben épült. Az iroda jó befektetés, hiszen az éves hozam tavaly 1,9 százalékkal magasabb volt, mint Budapesten és a környező országokban.
Szerbia kiskereskedelmi ingatlanfejlesztései Magyarország kilencvenes évek végi képét mutatják. Sorra nyílnak a bevásárlóközpontok és hipermarketek, köztük az első olyan plaza, amelyben hattermes mozi és bowlingpálya is van. A belgrádi Delta City 67 a maga 30 ezer négyzetméterével a legnagyobb bevásárlóközpont az országban, ám néhány hónapon belül már csak a második lesz a szintén a fővárosban épülő, 44 ezer négyzetméteres Usce mögött. 16 ezer négyzetméteres plaza nyílik Újvidéken is, ahol a város nagyáruházát is felújították. Mivel nemzetközi ingatlancég még nem vásárolt meg üzletközpontot Szerbiában, nem tudni, mekkora profitot termelhet.
A főváros bevásárlóutcáiban a legismertebb divatmárkák, bankok és mobilszolgáltatók keresik az üzlethelyiségeket. A kereslet jócskán meghaladja a kínálatot. A bérleti díj ezért két-háromszorosa is lehet a legjobb bevásárlóközpontokban elkért havi összegnek. Sok bérlő úgy dönt, hogy inkább a plazákban vagy kevésbé népszerű belvárosi utcákban telepszik meg, ám a limitált kínálat miatt a bérleti díjak folyamatosan emelkednek.
Üzlet van a belgrádi lakópark-építésben is, hiszen az évi 7300 új lakás többszörösére is volna kereslet. A fővárosban eddig igen nehéz és költséges volt telekhez jutni, építési engedélyt szerezni. A földhasználati jog megszerzésének illetékét 5-ről 2,5 százalékra csökkentették, a lakásvásárlás áfáját pedig elengedték, ami elég volt ahhoz, hogy számos nagyszabású, többszáz lakásos építkezés kezdődjék meg. A lakások tömegigényeket igyekeznek kielégíteni, a minőség gyenge vagy közepes, a legdivatosabb lakástípus pedig a garzon és a másfél szobás kislakás. A családok és házaspárok jelentik a lakóingatlan-piac hajtóerejét, ám a belvárosi Új Belgrád divattá válásában jelentős szerepet játszanak a szerb társadalomban friss jelenségnek számító, 25--40 év közötti yuppie-k is.
A nemrégiben elfogadott jelzálogtörvény megteremtette az ingatlanhitelezés feltételeit is. A SEPIA, a szerbiai befektetési és exportügynökség adatai szerint a bankok egyelőre nagyon óvatosak, általában legfeljebb 10 éves futamidőre adnak az ingatlan piaci értékéhez viszonyított, 60--65 százalékos kölcsönt. Az átlagos ingatlanhitel kamata 5--8 százalék plusz 3 havi EURIBOR (lapzártánkkor 4,7 százalék).
Bérleti díjak szerbiai nagyvárosokban
Üzlethelyiségek | Bérleti díj (euró/m2/hó) |
Bevásárlóutcák | 50--22 |
Bevásárlóközpontok | 30--60 |
Hipermarketek | 12 |
| |
Irodák | |
A kategória | 18 |
A kategória a központban | 20--24 |
B kategória | 14 |
Díj, ha átadás előtt kötnek szerződést | 16--19 |
| |
Lakóingatlan | |
Belgrádi lakás | 12 |
Családi ház | 16 |
Luxusapartman | 19--20 |
Lakásárak Szerbiában
Helyszín | Ár (euró/m2) |
Új Belgrád | 1600--3500 |
Vračar | 1800--2500 |
Stari Grad | 1800--2000 |
Dedinje | 1600--2500 |
Forrás: Colliers
