Még ma is előforduló probléma, hogy egyes igénylők teljesen irreálisan gondolkodnak saját lehetőségeik tervezésekor, azonban általánosságban fejlődés látható a hazai pénzügyi kultúrában. A lakáshitelre vágyók közül a többségnek egy fő kérdése van: kap-e hitelt egy adott lakásra vagy sem, a finomabb részletekkel (kamat, konstrukció, futamidő) csak ezután foglalkoznak.

 

Jelentősen bővült azonban az elmúlt években a piaci lakáshitelkínálat – a futamidő ma már rendkívül hosszú időre, akár 35 évre is elnyújtható, ami havi szinten alacsonyabb kiadásokat eredményez, sok háztartásnak pedig ez a legfontosabb szempontja. Noha az államilag támogatott lakáshitelek terén a közelmúltban nem történt változás, az viszonylag kedvező lehetőséget tud biztosítani azoknak, akik élhetnek ezzel a lehetőséggel, bár tudni kell, hogy ezeknél a konstrukcióknál egyes piaci hitelek kedvezőbb feltételeket kínálnak – jelzi Murányi Ákos, Duna House vezető elemzője.

 

A jelzálogtípusú hiteleknél a bankok alapvetően két dolgot vizsgálnak: egyrészt a fedezetet (ami a megvásárlandó ingatlan, vagy ha ez nem bizonyul elegendőnek, az ügyletbe bevont pótingatlant (pótfedezetet), illetve magát az ügyfelet vagy ügyfeleket, akik a hitel szereplői lesznek. A folyamat a következőképpen néz ki: a bankkal leszerződött értékbecslő megvizsgálja az ingatlant, és megállapít egy forgalmi értéket, ami a tényleges piaci ára a lakásnak. Ennek alapján készül egy ún. diszkontálás, ami megmutatja, milyen áron lehetne az ingatlant gyorsan értékesíteni – ezt az árat likvid menekülési értéknek, vagy hitelbiztosítéki értéknek (HBÉ) is nevezik. A HBÉ jellemzően 5-20 százalékkal alacsonyabb a forgalmi értéknél.

A hitelt felvenni kívánó ügyfelet egyrészt a jövedelme, másrészt pedig költségei (egyéb más hitelek törlesztései, megélhetési költségek) alapján ismeri meg a hitelintézet. Ahhoz, hogy a jövedelmet egyáltalán figyelembe vegyék a hitelbírálatkor, általában legalább 3 hónapos határozatlan munkaviszonyra van szükség, lehetőleg bankszámlára utalt jövedelemmel. Az igénylő kitöltésekor rákérdeznek a háztartás vagy igénylő személy havi kiadásaira is – itt érdemes a realitások talaján mozogni, aligha hihető, ha valaki azt állítja, hogy havi néhány ezer forint kiadása van.

 

A beszerzett információk alapján a bank mérlegeli a kockázatát, és egy bonyolult scoring-rendszer segítségével eldönti, mekkora hitelt kaphatunk – minél nagyobb esély van rá, hogy tudja majd fizetni valaki a részleteket, annál több hitelt ad a hitelintézet – vagyis nagyon jó jövedelem esetén magas hitelösszegre van kilátás, azaz annál kevesebb önerővel kell beszállni a lakásvásárlásba.

 

Optimális eset, ha a tiszta, nettó jövedelemnek (levonva már a hitel és egyéb tartozásokat) 30-35 százalékát teszi ki a leendő törlesztőrészlet, vagy a nettó jövedelemből a tartozásokat és a KSH adatai alapján megállapított megélhetési költségeket levonva belefér még a törlesztőrészlet fizetése is, természetesen nem teljesen kicentizve – a fentiek alapján például egy nettó 150 ezer forintos jövedelembehavi 45-50 ezer forintos törlesztőrészlet férhet bele.

Amennyiben az igénylő ezeknek a kritériumoknak megfelel, a HBÉ vagy a forgalmi érték nagyon magas százalékát is megkaphatják - előbbi esetben 90-110 százalék, utóbbinál 75-95 százalék lehet a finanszírozás – vagyis egy jó értékbecsléssel akár minimális önerővel, vagy anélkül is lakáshoz lehet jutni.

 

A fentiek alapján egy fiatal, egyedülálló férfi, nettó 140 ezer, számlára utalt jövedelemmel, 1 millió forint önerővel és egy havi 10 ezer forintos autóhitellel, pótingatlan nélkül már eséllyel indul a lakáshitelért –9 millió forintos lakást tud megvásárolni, 35 évre 50 ezer forint törlesztő részletet fizetve havonta. Ez egy közepes méretű panellakásra, vagy egy kisebb belvárosi használt lakásra elegendő, esetleg az újépítésűek közül a legkisebbekre – vidéken természetesen jobbak a lehetőségek, mivel a piaci árak alacsonyabbak.

 

Ha valaki nem felel meg a kritériumoknak, akkor sincs minden veszve, ugyanis az úgynevezett minimálbéres vagy fedezetalapú konstrukció menekülőútként kínálja magát. Ha nem elég a felvehető összeg, akkor pótingatlant vagy kezest kell bevonni az ügyletbe.

Egyes bankok tisztán fedezet alapon is nyújtanak hitelt – vagyis nem kérdeznek kvázi semmit az ügyféltől – azaz akár jövedelem nélkül, megfelelő ingatlanok bevonásával is lehetséges a lakásvásárlás, természetesen magasabb kamattal vagy induló költségekkel. Például egy jövedelemmel nem rendelkező, a vállalkozását a közelmúltban elindító igénylő önerővel nem rendelkezik, viszont a szülők nevén egy 10 millió forint értékű tehermentes ingatlan van, amit hajlandóak bevonni az ügyletbe – így egy 12 millió forint értékű ingatlan vásárlására nyílik lehetőség, 35 évre kb. 75 ezer forintos törlesztőrészlettel havonta.

Ha a jövedelem alacsony, nincs önerő és pótingatlan sem, akkor viszont már szinte csak a csoda segíthet: egy nettó 90 ezer forintot kereső igénylő, minden egyéb más megléte nélkül nemigen fog hitelt kapni. Ha az ügyfél közalkalmazott, 10 százaléknyi önerő még mindig szükséges.