Válságban sem szűnnek meg a hitellehetőségek – világít rá Bánfalvi László, az Otthon Centrum Hitel Centerét működtető HC Központ Kft ügyvezető igazgatója. A szakember úgy véli, azok számára, akik továbbra is jó feltételekkel rendelkeznek, elérhetőek a kedvező kondíciójú hitellehetőségek, akár svájci frank (CHF) alapon is.

A bankok egy része továbbra is hitelez, piacot akar szerezni, de vannak, amelyek teljesen visszavonulnak. A helyzet, a termékek, az ajánlatok azonban napról napra változnak, ezért azoknak, akik nem tudják hitelfelvételüket elhalasztani, érdemes hitelközvetítőhöz fordulniuk, mert ők ismerik a piaci szereplőket, az aktuális kondíciókat. (Murányi Ákos, a Duna House ingatlanközvetítő szakembere arról számolt be az ingatlanmenedzser.hu-nak, hogy a beszűkülő hitellehetőségek miatt a vevők egy része eláll a vásárlástól, akik pedig befektetési céllal vásárolnak, azok inkább készpénzben fizetnek.)

Devizában eladósodni azonban kockázatos, ugyanis az árfolyam-ingadozás miatt hektikusan változó törlesztő részletek kiszámíthatatlan költséget jelentenek, ez pedig könnyen felboríthatja a családi kasszát.

Törlesztő részlet: ötödével drágább 

Íme, egy konkrét példa arra, hogy a változó árfolyam milyen hatással van a deviza alapú hitelekre. Ezeknél az ügyfél tartozását devizában tartják nyilván, és az esedékes törlesztőrészletet mindig az aktuális eladási árfolyammal számolva forintban kell törleszteni. 

Tegyük fel, hogy valaki, 2008. szeptember végén svájci frank alapon, 20 éves futam időre, 12 millió forintot vett fel lakásvásárlási célra. A jelzáloghitel 6,69 százalékos THM-mel rendelkezik. A CHF vételi árfolyama 148 Ft, míg az eladási 155 Ft volt ebben az időszakban. A 12 millió forint vételi árfolyammal számolva 81.902 svájci frankot jelent, és ennek törlesztőrészlete a teljes futamidő alatt 561 CHF, ami eladási árfolyamon akkor 87.684 Ft havi terhet jelentett. Egy hónap elteltével a válság hatására leértékelődött a forint, az eladási árfolyam pedig 185 Ft-ra emelkedett. Ez azt jelenti, hogy az 561 CHF már 104.674 Ft terhet ró az ügyfélre. Ez a csaknem 20 százalékos különbség, azaz 17 ezer Ft-os plusz kiadást jelent.

Plusz fedezet, előtörlesztés

A forint gyengülése azonban nem csak az ebből következő magasabb törlesztő részlet miatt jelent kockázatot. Előfordulhat ugyanis, hogy a hitel forintban számítva olyannyira megdrágul, hogy a jelzálogként bevont ingatlan már nem jelent megfelelő fedezetet hozzá. A pénzintézetek ilyen esetben rendkívüli előtörlesztést vagy plusz fedezetet kérhetnek, például másik jelzáloggal terhelhető ingatlant. Baj akkor van, ha egyikre sincs lehetőség, ugyanis az ügyfél részéről szerződésszegésnek minősül.

Jól jön a „dugipénz”

A probléma nem teoretikus, mind több lakásvásárló szembesülhet ezzel a jövőben. Egy az ingatlanmenedzser.hu-nak nyilatkozó hölgy elmondta, hitelfelvételnél úgy számoltak, hogy 150 ezer forint fölé semmiképp ne menjen a havi díj, ugyanis ezt még biztosan képesek kigazdálkodni. Ehhez képest jelenleg 165 ezer forintnál tartanak, a pénzintézet pedig nagy valószínűséggel hamarosan előtörlesztést vagy fedezet kiegészítést kér tőlük. Szerencsére a hölgy családja rendelkezik mozgatható megtakarításokkal, ám ez csak azért van, mert a hitelközvetítő előtt anno eltitkolták a „dugipénzt”. Az ügynök ugyanis próbálta minél nagyobb önrészre rábeszélni őket, hogy minden forrásukat erre fordítsák.

Az árfolyam ingadozás természetesen pozitív hatással is járhat, a fenti példához visszatérve a 12 millió forintos hitel felvétele október végén, csaknem 30 forinttal magasabb vételi árfolyamon számolva 67.923 CHF-et jelent. Ennek havi törlesztő részelte 475 CHF szemben az egy hónappal korábbi 561 CHF-fel. Ahhoz, hogy ennek a nagy különbségnek az előnyeit is élvezni lehessen, természetesen az kell, hogy a forint erősödjön a svájci frankkal szemben.

Ha bedől egy hitel, az korán kiderül

A banki tapasztalatok szerint a hitelek bedőlésének legkritikusabb időszaka a futamidő elején van, amíg az ügyfél megszokja a havi rendszeres kiadást, és figyelembe veszi azt elkölthető jövedelemének kiszámításakor. A havi terhek ilyen mértékű emelkedése nehezíti a kiszámíthatóságot, az ügyfél nehezebben tudja kiadásai közé beépíteni a törlesztőrészletet. Ez egyértelműen növeli a bank kockázatát, amit természetesen szeretne kivédeni. Éppen ezért az adóselbírálás során a pénzintézetek figyelembe veszik a jelentősebb árfolyam ingadozás lehetőségét, és az ügyfél szabadon elkölthető jövedelmét nem „feszítik ki” a törlesztőrészlettel, hogy legyen tartaléka kedvezőtlen árfolyam alakulás esetére is. A magasabb kockázat természetesen kamatnövelést is eredményezhet.

Védekeznek a bankok

A bankok már a válságot megelőző időszakban is próbálták az árfolyam ingadozást kivédeni ügyfeleik törlesztő részleteiben. Ezek a konstrukciók néhány banknál jelenleg is megtalálhatók. A bank a folyósítás napján fix időtávra (pl. 5 évre) rögzíti a törlesztőrészletre vonatkozó árfolyamot, azaz az ügyfél 5 évig ugyanakkora forint összeget törleszt. Az árfolyamváltozást természetesen követi a bank, a rögzített árfolyamhoz képest a forint erősödése jóváírást jelent az ügyfélnek, a gyengülése pedig terhelést. Az 5 éves periódus végén a bank elszámol az ügyféllel. Ezzel a konstrukcióval jóval kiszámíthatóbb az ügyfél havi kiadása, és a hosszabb periódus alatt az árfolyam-ingadozások rövid távú hatásai kisimulnak, adott esetben ki is olthatják egymást. Hasonló konstrukció létezik akár rövidebb, 1 éves periódusra is.