Gyulán van olyan hatvanlakásos tízemeletes ház, ahol nincs már központi fűtés, mindenki olajradiátorokkal, hősugárzókkal melegít – ami balesetveszélyes is. A többi tízemeletesnek is megvan a maga problémája, ezek egy lakásszövetkezet kötelékébe tartoznak, ahol 30 milliós sikkasztás ügyében nyomoz a rendőrség, és már ingatlanzárolások is történtek a szövetkezet néhány (volt) munkatársa körében.

A nemfizető lakók, vagy szorult helyzetük miatt hozzák kellemetlen helyzetbe lakótársaikat, vagy egyszerűen trehányságból, sőt vannak esetek, amikor valaki azért nem fizet, mert látja, hogy úgysem történik semmi visszafordíthatatlan emiatt. A társasházak tartalékai pedig hamar kimerülnek. Egyes becslések szerint a fővárosban a háztarások közüzemi díjhátraléka a 100 milliárd forintot is elérheti.

Mi a megoldás? (Majdnem) minden eszközzel rá kell venni a nem fizető tulajdonosokat a tartozásuk rendezésére. Az új társasházi törvény éppen ezért szigorítja a társasházak számviteli ellenőrzését: a 20 millió (51/A § (1) bek.) forintnál nagyobb forgalmú, valamint az ötven albetétet elérő közösségek esetében kötelező éves könyvvizsgálatot ír elő. Így nem évek múltán szembesülnek a fizető lakók azzal, hogy társaik miatt a csőd közeleg…

Aki rossz anyagi körülmények közé kerül, az általában először a közös költség és a távfűtés befizetését mulasztja el, hiszen ezeknél nem kell tartani a közvetlen retorziótól. A telefon, a kábeltv, a víz, elektromos áram, vagy gázszolgáltató, sokkal hamarabb lép, és lekapcsolja a rendszerről az adóst..

A törvény lehetőséget biztosít arra, hogy a társasház jelzálogjogot jegyeztessen be. A 24.§ (2) bek. c) pontja szerint az Szervezeti és Működési Szabályzatban kell előírni a közös képviselő, illetve az ellenőrző bizottság fizetési meghagyás kibocsátásával, és a jelzálogjog bejegyzéssel kapcsolatos feladatait. Sem a fizetési meghagyásból, sem a jelzálogjog bejegyzésből még nem lesz egyből pénze a társasháznak, így az egész társasház is fizetésképtelenné válhat, de az időben megindított jogi út hamarabb vezethet eredményre.

A törvény szerint már 3 hónapnyi közös költség összeggel tartozó tulajdonos lakását jelzáloggal terhelheti meg a közösség. E bejegyzés újabb háromhavi hátraléknál megismételhető. E határt a tarozásnak összességében kell elérnie. Tehát aki egyszer fizet máskor meg nem az sem tud kibújni a felelősség alól, mint más korábbi esetekben amikor az alkalmankénti befizetést fizetési hajlandóságnak vették, és így védve volt a trükköző.

Bánkuti András

Másik lehetőség, hogy a fizető lakók különféle módszerekkel „rábeszélik” a nemfizetőket, hogy rendezzék a tartozásukat. Nem kell itt tettlegességre gondolni, gyakori és jó megoldás, hogy a társasházkezelő rendszeresen minden lakástulajdonoshoz eljuttatja a hátralékosok listáját, így azok kellemetlen helyzetbe kerülve fizetnek – ha tudnak. Ha az adós nem érzi magát rosszul ilyen apróságoktól, hogy mindenki az ő anyagi helyzetén csámcsog a házban, akkor jöhet a fizetési meghagyás. Ezt a bíróság állítja ki, és két dolgot történhet. Vagy ellent mond az adós, vagy jogerőssé válik.

Előbbi esetben perré alakul az ügy, ami igen költséges lesz az adósnak, aki tisztában van vele, hogy nem nyerhet, szóval még jelentős perköltségek is nyomják majd a vállát. Ha nem mond ellent a meghagyásra, akkor az jogerőre emelkedik automatikusan, és már küldheti is a társasház közössége a végrehajtót, de az összeg bírósági úton letiltható a munkabérből, vagy lefoglalható az adós bankszámlájáról is.

A társasház közgyűlése dönthet az ingatlan jelzáloggal történő megterheléséről, illetve a végrehajtás elindításáról, de ezt a döntést a közös képviselő, vagy intéző bizottsági elnök hatáskörébe is utalhatja. Ebben az esetben nem kell minden alkalommal közgyűlést összehívni, amint valaki eléri a meghatározott tartozást, azonnal jogi útra kerül az ügye. Az át nem vett felszólítások kora is lejárt, ugyanis a másodjára kiküldött és át nem vett levelek, határozatok a visszaérkezés után 8 nap múlva a „kézbesítési vélelem” alapján kézbesítettnek tekintendők.

Az adós lakásának elárverezése csak a végső stádium, eddig hazánkban nagyon kevés lakást árvereztek el csak közös költség tartozás miatt. Ez a tény nem hat ösztönzően az adósokra…

A nem fizető lakástulajdonosok esetén nagy szerepe van a társasházkezelő cégnek abban, hogy már kis tartozás esetén is folyamatosan „zaklassa” az adóst arra ösztönözve hogy fizessen, hiszen ha a tartozás nagyságrendje eléri a több százezres szintet, azt már sokkal nehezebb rendezni, mint egy pár tízezer forintos elmaradást…