2025 a középosztály megerősödésének éve lesz – mondta Orbán Viktor a közrádió műsorában. A miniszterelnök más megszólalásaiban is a középosztályról beszélt, például a jegybank Lámfalussy-konferenciáján. A miniszterelnök szerint persze a középosztály máris erős, de erősödhet még.

Ami az ingatlanpiacot illeti, valójában nem lehet széles és erős középosztályról beszélni, sőt leginkább semmilyen középosztályról. Az egy főre jutó nettó jövedelemmel számolva

a középső jövedelmi ötöd tagjai egyévi jövedelmükből 5,2 négyzetméter használt lakást engedhettek meg maguknak

2023-ban (erre az évre vonatkoznak a KSH legfrissebb adatai). Ugyanakkor a felső jövedelmi ötöd átlagjövedelméből több mint 11 négyzetméter lakás jött ki.

A jövedelmek közé nemcsak a keresetek, vagyis a fizetések tartoznak, hanem például a szociális juttatások is. Mivel egy személy vagy egy háztartás ingatlanpiaci pozícióját (megtakarítási és hitelfelvételi képességét) nem csak a fizetése határozza meg, van értelme a jövedelmekhez viszonyítani a lakásárakat.

Természetesen nincs abban semmi különös, hogy magasabb jövedelemből több lakásra futja, az viszont már nem triviális, hogy ekkora különbség legyen a legfelső ötöd és a többi között. A felső réteg még az eggyel alatta lévőhöz képest is sokkal jobban áll a lakásárakhoz viszonyítva, mint akár a negyedik a harmadik réteghez képest.

Tulajdonképpen

az ingatlanárakhoz viszonyítva van egy nagyon széles, a lakosság négyötödét kitevő szegény réteg, és egy sokkal jobb helyzetben lévő felső réteg.

A KSH 2020 óta nem közöl a jövedelmi tizedekre vonatkozó statisztikát, de a 2020-as adatok alapján a jövedelmi–ingatlanpiaci különbségek még rosszabbul festenek: valójában nem a felső ötöd lóg ki nagyon, hanem a felső tized:

E réteg éves átlagjövedelme akkoriban közel 15 négyzetméter lakást ért. Míg a közepes jövedelmű rétegé csak 5-6 négyzetmétert, a legszegényebbeké pedig mindössze 2 négyzetmétert.

Vagyis amikor arról esik szó – ahogy mostanában sokszor –, mennyire drágák a lakások, érdemes szem előtt tartani, hogy a háztartások magasabb jövedelmű rétege számára messze nem olyan drágák, mint akár az átlagos, akár a közepes jövedelműek számára. Ilyen értelemben

nem igaz, hogy az ingatlanárak túl magasak volnának – az a réteg túl szűk, amely számára nem túl magasak.

Ha az átlagjövedelmet nézzük, akkor a lakások jelentősen drágultak az elmúlt években. 2015-ben az éves átlagjövedelem még 6,6 négyzetméter lakást ért (az akkori átlagos négyzetméteráron), 2023-ban már csak 5,8 négyzetmétert.

És 2023 vélhetően különleges év volt, az ingatlanpiac ugyanis padlót fogott, miközben a jövedelmek az infláció miatt jelentősen nőttek. Ezek a folyamatok 2024-ben már korrigáltak, 2025-ben pedig jelentős, 10 százalék feletti ingatlanár-emelkedés várható, miközben a jövedelmek csak lassabb ütemben nőnek. Vagyis jó eséllyel

a jelenlegi átlagjövedelem lakásértéke már inkább az 5 négyzetméterhez áll közelebb.