„Idén reálértéken nagyjából 1 millió forinttal kevesebbet ér egy 10 millió forintos csok-támogatás, mint tavaly” – mondta dr. Rázsóné Szórády Csilla, az újHÁZ Centrum cégvezetője az építőanyag-kereskedelmi hálózat őszi, a csokkal foglalkozó Trendriportja kapcsán. Az a riportból is egyértelműen kiderül, hogy az építőipari növekedés nem azonnal (tehát a csok 2015-ös bevezetésekor), hanem a komplexebb állami ösztönzőcsomag (a kamattámogatott hitel, a feltételrendszer enyhítése, de mindenekelőtt az 5 százalékos kedvezményes áfa) hatására, 2016-ban indult meg.

Abban az évben a kiadott építési engedélyek száma alig haladta meg a hatezret, 2017-ben viszont (mikor a csak tervezőasztalon létező lakásokra is fel lehetett venni a kedvezményt) a kiadott engedélyek száma 14 ezerre emelkedett, illetve a megépült lakások száma az addig eltelt három év alatt 81 százalékkal nőtt. 2018-ban tovább egyszerűsödött az igénylés folyamat, 2019-ben pedig a babaváró hitellel és a falusi csokkal fejelték meg a csomagot.

Későn jött a csok?

Bár a kiadott lakásépítési engedélyek száma rohamosan nőni kezdett, az új lakások építésének száma továbbra is elmaradt az ideálistól. Az elvárt évi 40 ezer új lakáshoz (a 4,35 milliós lakásállomány 100 éven belüli teljes megújulását célozva) legközelebb 2018-ban járt a piac: ekkor 36 ezer engedélyt adtak ki – de ebből csak 17 ezer épült meg. Az építési engedélyek és ténylegesen megépült lakások száma között egyre nagyobbra nyílik az olló. Ausztria és Lengyelország lakásállománya a jelenlegi ütemben 70-80 év alatt újulhat meg, és míg Románia újlakás-piaca a válság után a Magyarországéhoz hasonló ütemben fejlődött, már előrébb járnak.

„Magyarország regionális szinten is a legalacsonyabb adatokkal rendelkezik az elöregedő ingatlanok megújulását tekintve, amely a csok bevezetése előtti időszakban csupán 0,2 százalék körüli volt, és 2015 óta is lassú növekedést generált. Ebben az ütemben a hazai lakásállomány 200 év újulhat meg, azaz nem biztos, hogy idejében érkezett a piacra a csok” – fogalmazott dr. Rázsóné Szórády Csilla, aki szerint elengedhetetlen lenne az állami ösztönzők körének kiterjesztése, akár az olyan nemzetközi példák adaptálásával is, mint a szlovák vagy osztrák bérlakás-építési program.

„Ugyanakkor van még tartalék, kihasználatlan lehetőség a csokban” – állítja a szakember. „Amennyiben a születési arányok stagnálnak, a kedvezmény költségvetési terhe folyamatosan csökkenni fog, így a témában végzett korábbi kutatásokra támaszkodva kijelenthető: a csok akár 2040-ig is alkalmas arra, hogy egyrészt kedvezően alakítsa a demográfiai folyamatokat, másrészt pozitív hatást gyakoroljon a hazai ingatlanállomány megújulására.” Arra egyébként több szakértő is számít, hogy 2020-tól a bevezetéshez kapcsolódó hatások kevésbé érvényesülnek majd, és csökkeni fog az előrehozott gyermekvállalás miatti igénylés.

Lesz még drágulás

Rövidtávon az építési költségek és a telekárak tovább emelkedhetnek a megnövekedett kereslet, a lakásáfa emelése, valamint az energetikai előírások szigorítása miatt, „jóllehet a piac 5-10 százalékos árnövekedésnél többet nem fog tudni elviselni. Az építtetők és a kivitelezők a drágulást csupán kismértékben tudják majd áthárítani a vásárlókra, így számukra ez jelentős mértékű profitkiesést indukál majd. Van már olyan építőipari termék, ahol a gyártó áremelést tervezett, de végül nem tudta érvényesíteni. A nulla energiaigényű házakhoz azonban muszáj lesz a drágább, jobb anyagokat beépíteni” – mondja a cégvezető.

Az építőanyag-szektornak gyorsan és hatékonyan kellene reagálnia a legjelentősebb változásokra is. „A válság előtt még úgy lehetett egy bizonyos népszerű cseréphez jutni, hogy tudni kellett a kereskedő cégvezető mobilszámát, aki pedig a gyártó ügyvezetőjét hívta fel.” A válság után nehezen indultak újra az építőanyag-gyárak (pl. az egyik legkeresettebb gyártó tucatnyi gyárából csak kettő működött), most pedig újabb feladat elé néz a szektor: az innovatív építőanyagokat kell elfogadtatniuk a piaccal.

„Tőlünk Nyugatabbra sokkal hatékonyabb az építőipar, hiszen legószerűen összerakható elemekből dolgoznak. Magyarország egyes megyéiben az építkezők a belépőszintű termékeket keresik, nem a legmodernebb technológiával újítanak fel.” Becsléseik szerint egyébként az építőanyag-gyártók és az építőanyag-kereskedések összforgalmának 15-30 százaléka tudható be a csok és az 5 százalékos áfa együttes hatásának.

Az építkezés és az ingatlanok drágulásban persze a szakképzett építőipari munkaerő kb. 80 ezer fős hiánya, valamint az is közrejátszott, hogy a Magyarország egyre vonzóbb befektetési célpont lett. Az MNB adatai szerint átlagosan 70 százalékos áremelkedés történt 2015 és 2018 között a fővárosi lakáspiacon, de jelentős volt az árszínvonal-változás Pest, valamint Komárom-Esztergom, Fejér és Veszprém megyében is (43-45 százalék). A csok sikerét árnyalja, hogy a bevezetését követő három évben 38,6 százakkal növekedtek az ingatlanárak.

Nem oldódik meg a szakemberhiány

Az újHÁZ Centrum szerint a falusi csok nagy nyertese Pest és Fejér megye lehet, kiegészülve a Balaton-parti preferált településekkel – a keleti megyékben megkereshető bérekből ugyanis sokkal nehezebben áll össze a hiteltörlesztés. „Fontosnak tartjuk ugyanakkor felhívni a figyelmet arra is, hogy a kedvezményes lakásáfa kivezetése várhatóan rendkívül érzékenyen érinti majd a falusi csokot igénybe vevőket, akik új lakás építésében gondolkodnak, és még nincs kész tervük, ugyanis az 5 százalékos áfa 27 százalékosra történő visszaemelése 22 százalékkal csökkenti az idén felvett támogatás értékét”.

A riport szerint egyébként a családi házas szektor növekedése nem tudja majd teljes mértékben kompenzálni a társasházi piac kiesését, ezért újra kínálati piac kialakulása várható. A munkaerőhiány pedig továbbra is probléma lesz, részben mérsékli csak a társasházi projektek csökkenése miatt felszabaduló humánerőforrás, melyet egy kiemelt út- vagy vasútépítési projekt könnyen el is szipkázhat. Aki házépítésre szánja el magát, a korábbi kb. egy éves kivitelezés helyett két évvel számolhat.

Inkább használt lakásra veszünk fel hitelt

Bár a csok és a hozzá kapcsolódó további állami ösztönzők a hitelpiacot is átalakították, a bevezetés óta folyósított lakáshiteleknek csupán 10-15 százaléka volt köthető valamilyen államilag támogatott hitelkonstrukcióhoz, például a csokhoz. Az MNB adatai szerint a 2016-os módosítástól kezdve 2018 év végéig 237 milliárd forint értékben kötöttek összesen 76 ezer támogatási szerződést, ez a lakáspiaci ügyletek csupán 3,5 százaléka.

Azaz továbbra is a használt ingatlanokra felvehető lakáshitelek dominálnak a piacon, és az eddig megkötött szerződések közel kétharmada annak ellenére használt lakásra jött létre, hogy az ösztönzőrendszer az újépítésűt preferálja. További 159 milliárd forint értékben, 18 ezer alkalommal kötöttek hitelszerződést a 10+10 milliós konstrukción felül, de a csokhoz kapcsolódóan. Ez összesen csaknem 300 milliárd forint értékű lakáshitel-kibocsátás – mely a hitelintézetek teljes új kibocsátási értékének 16 százalékát jelenti.